第1部分第1部分，共4部分：确定翻转房子是否适合你

1. 1确保你有足够的额外现金。翻盖新房涉及实际购买房屋或房产。所以，除了在你的每月开支中增加另一笔抵押贷款外，你很可能还需要支付首付款。希望你们的销售价格能支付这些费用。不管怎样，你需要大量的现金和灵活的月度预算来开始炒房。这些费用也包括其他费用，如水电费和税费。当你卖掉房子时，你还必须为你的利润缴纳资本利得税。

2. 2管理你的期望。成功的Flipper不会简单地买卖房屋，而不做任何中间工作或营销工作。要意识到，在很多情况下，你必须投入工作和费用来改变房子。在其他情况下，你会想避免房地产经纪人的费用，并尝试自己出售房子，这需要一些营销和腿部工作。确保你愿意投入工作来做好这件事。

3. 3确保你有足够的空闲时间。这不是周末的爱好，而是一份全职工作。在大多数情况下，你必须安排维修，监督增建或变更的施工，以及处理房屋出现的其他问题。如果你不打算聘请房地产经纪人，你还必须亲自向潜在买家展示房子。这一切都很难安排在另一份全职工作上。

4. 4能够应对风险和失败。很有可能，你在开始炒房时至少会犯一些错误。这些错误可能会让你损失数千或数万美元。此外，可能会发生事故，使您损失数千美元，或使您当前的项目推迟数周或数月。如果你是那种在这种压力下无法理性思考和行动的人，那么翻房子可能不适合你。

第2部分第2部分，共4部分：搜索属性

1. 1熟悉如何买房或共管公寓。如果你已经这样做了，那么你已经知道了这个过程，这是第二天性。如果你从来没有买过房子，那就咨询一下房地产经纪人。在购买一套你需要熟悉的房子时，有几个步骤。一般来说，这个过程包括出价、获得抵押、取消条件和占有。你也可以跳过最初的销售，完全购买自己的地块，并在其上建造自己的房屋出售。在这个过程中，你可以自己建造房屋，也可以雇佣建筑商为你建造房屋。这两个过程分别是已知的规范和自定义构造。

2. 2.调查你所在地区的市场状况。与房地产经纪人谈论他们正在经历的销售量和房屋需求量。你也可以在当地报纸上搜索房屋报道。房地产市场和股票市场一样，都有“牛市”和“熊市”的周期。房地产市场从一个周期转换到另一个周期可能需要很多年的时间。这意味着房地产在任何特定时间都可能处于“高需求”或“低需求”状态。如果你所在的地区目前对房屋的需求“较低”，那么翻盖房屋将更具挑战性，或者至少利润较低。如果你真的想开始翻转，但发现你的本地房地产市场还不成熟，考虑搬到一个更活跃的市场。在线调查最热门的市场。一些地区目前正在经历价格大幅回升，并准备进行投资。

3. 3.找一处房产。一旦你决定是时候开始一个新项目，在你的预算内寻找合适的地段。有几种方法可以做到这一点。有些人寻找不良资产。由于离婚、破产、死亡、财产状况不佳或延迟付款等原因，卖方“急于出售”这些房产。卖方的出售意愿将使你能够在土地上协商一个更好的价格。另一种方法是简单地确定城市或城镇中属于“新社区”的区域，所有新的建设都在那里进行。去那里，开车四处转转。寻找那些想出售新房或可供出售的空地的建筑商放置的标志。

4. 4考虑一下你可以在一处房产上建造什么样的房子。做你的研究，弄清楚什么样的房子风格、大小和具体特征在你所在的地区是时尚的或是常见的。看看正在出售的新房，试着模仿他们的成功。你可能需要组建一个由设计师和架构师组成的团队，以便对给定的批次和预算有一个现实的想法。试着计划在中等价位的房子。这意味着普通家庭能够负担的金额。一般来说，这意味着大约20万美元到50万美元之间，取决于你所在的地区。你想要这样的价格区间，因为这些房子卖得最快，因为这里的人口密度最大，人们都在寻找这些中档住宅。可能会少很多，也可能多很多，但这是平均水平。在许多情况下，家里必须有三间或三间以上的卧室和至少两间全套浴室。

5. 5联系建筑商了解“规格住宅”另一种找房子的方法是简单地查找你所在地区的建筑商名单。打电话给他们，问他们是否有“特殊住宅”出售。这就是没有实际所有者的新房子的名称（除了建筑商）。你想考虑找到一个全新的家的原因很简单。这是全新的，不需要翻修。它比老房子更好，你会有更多的人来看它。而且利润率更高。这意味着新房子需要“溢价”。如果一个人想住在一个全新的家里，他们必须支付更高的价格。就像从停车场买一辆新车，只是它不会贬值。此外，新社区通常提供更多的功能和便利设施，如公园、小溪、步行道等。升级越多，它们就越好。你的家周围都是漂亮的新家。所有这些功能加在一起，使你的家更容易翻盖。

6. 6.进一步调查你最喜欢的机会。到时候你会把搜索范围缩小到几处房产。在这一点上，对你考虑的每个建筑商进行一些研究，以确保他们信誉良好，并将按照他们声称的标准完成房屋，例如花岗岩台面、50盎司地毯和其他规格。确保他们做高质量的工作，甚至检查他们建造的其他一些房屋。如果他们没有为你建造其他房屋，那就要非常小心。一定要使用多重房源服务（MLS）的数据来查看类似房屋的社区趋势和平均值。这会让你对房子的市场价值有一个概念。去http://www.mls.com使用该服务。

第3部分第3部分，共4部分：购买房产

1. 1考虑一下成本。看看这块地的成本、建筑费和建筑成本。你还必须考虑佣金、财产税和保险，以及投资的融资成本。使用建筑商和类似项目提供的数据对这些数字进行合计。然后，你可以用这个总数与估计的销售价格进行比较，以确定你是否能从出售房屋中获得合理的利润。

2. 2.一旦你找到了一处物美价廉的房产，赶紧去买吧。如果你知道，根据MLS在该领域的实际比较，你可以再多花至少25000美元，那就快行动吧！立即出价。如果它被接受，那么你仍然会给你时间对建筑商和房屋状况进行研究。在报价中，确保有多种方式退出合同，例如“以融资为准”。如果你有问题，需要退出，并且没有包含这类条款，那么如果有问题，你将无法退出。最常见的是“在x日期之前融资”。如果你不能在条件日期前完成融资，那么要求延期。

3. 3获取融资。为了实际购买房产并开始或继续建设，你必须申请贷款。对于翻动房屋，由于翻动房屋所涉及的固有风险，你可能不得不以高利率贷款。在许多情况下，这可能高达10%至12%的年增长率。拥有良好的信用记录和评分可以帮助你获得更好的利率，但许多贷款人仍会认为贷款有风险。

4. 4.解除住宅上的条件。这意味着你必须在合同日期前占有。这是在你的家被建造时发生的。所以现在你可以和建筑商谈谈，为房子的内部和外部选择你的特征和颜色。如果你没有这样做的经验，那么看看建筑商是否有专业人士可以咨询你。

5. 5.完成你的房子。当建筑商按照你的规格完成房屋时，一定要监督他们的工作。你可能想咨询其他书籍或专家来完成这个家，尤其是你最初的几款产品。你会希望在不牺牲太多预算的情况下增加可见的豪华饰面。选择“所有中性颜色”的纹理、油漆、材料和饰面，以适合任何口味。不要为任何东西选择明亮的颜色。记住你是在“翻转”这个家。你在为“其他人”做内饰。这不是你喜欢的，而是普通人会喜欢的，从内到外都是“中性色调”。如果你不做任何其他事情，确保厨房是完美的。对许多买家来说，这是房子里最重要的房间。如果这已经很好了，看看下面的浴室。

第四部分第四部分共四部分：出售房屋

1. 1现在你的家已经准备好了，准备好展示。扔掉你所有的垃圾和任何建筑材料或设备。这所房子将要出售。这意味着is必须“100%无杂乱”。了解这一点的一个简单方法是去你所在地区的任何“展示之家”，看看他们是如何做室内设计的。如果你有家具的话，你的家具不一定要像在展览馆里那样好或漂亮。不要把任何东西留在显眼的地方。把所有东西都放在橱柜、壁橱、抽屉、地下室和车库里。让主要生活区看起来很整洁。也不要使用太多家具。你不想让房间看起来很忙。也不要在墙上挂太多照片或图片。你希望一切都是原始的。因为你的买家想要一个“新家”，所以不要把它变成他们的“二手房”。让它成为他们的“展示之家”。

2. 2.列出房子。为了省钱，你可以自己把它卖掉，也可以和房地产经纪人一起把它列在MLS上。你想通过MLS销售的原因是，你所在地区有成千上万的房地产经纪人，他们会看到MLS（多重挂牌服务）挂牌，并开始展示你的房子，甚至可能是“每天”。你会有很多房地产经纪人竞相出售你的房子。将其与试图推销它的“只有你”相比。是的，你会放弃佣金，但这可以计入销售价格。列出你所在区域内有竞争力的房屋。然而，当你买房子的时候，你应该得到一笔交易，并且已经预料到，根据实际的市场情况和你做的研究，你可以以至少5万美元的价格转售它。不要定价过高，否则就卖不出去，不要定价过低，把钱留在桌子上。但在谈判过程中，最好是定价过低，只是在要价上不灵活，而不是定价过高，没有人来看。

3. 当你得到报价时，仔细考虑情况。在任何情况下，都不要在谈判中来回交换报价。如果他们给你报价，你必须总是告诉他们，“我会考虑一下，一小时后再给你回复”。花点时间考虑一下。不要在没有至少一个小时的时间内开始与买家来回交易报价。当你和买家在一起时，他们会说“这么多钱怎么样……”，你可以做一件事，告诉他们，“好吧，我接受这个提议，我去喝杯咖啡，一小时后回来告诉你。”。这一点非常重要，因为他们可能没有给你足够的机会，而现在你想要反击。你能做的就是花这一小时来制定你的还盘。例如，如果他们的报价几乎是你想要的，但不完全是你想要的，那么回来说“好吧，我会接受你的报价，但我不会离开家电”。他们可能会同意，如果你仓促谈判，你可能会损失5000美元。

4. 4.继续销售。你家的买家会希望得到一个“解除条件”的时间框架。一般来说，如果你有报价，买家会对你的房子“认真”。如果他们需要延期，只有在几乎没有其他活动的情况下才能延期。但是如果你的房子仍然有很多其他的优惠，或者你觉得你没有得到你最初想象的那么好的交易，那么不要延长条件日期，从而使优惠无效。这将允许你接受你的支持，这可能会更好、更强。不过，一般来说，在这一点上，你需要通融，以使交易顺利进行。所以，如果他们想第三次带家人来，就让他们来看看吧。

5. 5.寻找下一个项目。现在买家已经取消了条件，你可以开始寻找一处新的房产来购买，或者尝试寻找另一处房产，以与你刚才一样的方式进行翻转。在他们占领的那一天，你必须“出去”。然后，在他们接管后不久，你将从销售中获得丰厚的利润。也就是说，除非你把它移植到你最终购买的新房子里。一般来说，最好把你赚的钱留在家里。不要套现然后去花钱。与其把钱浪费在购物和奢侈上，不如把它复合起来，让你的钱在下次购物时用于工作。当然，从这笔交易中拿出几千块钱给自己买一个假期，但让剩下的利润去为你的下一个家工作，或者在另一个投资中为你赚更多的钱。

• 这是一个大趋势。但这也意味着很多竞争。如果你要做这件事，那么一定要仔细阅读。然而，请记住，大多数翻盖房屋的节目、书籍和材料都集中在翻盖旧的房产和破旧的房产上，其中一些可能需要翻修，这是一个完全不同的球场。这就是为什么你应该考虑新建房子的原因，建筑商只想清理少量的利润。一些建筑商只是想退出，否则他们“必须退出”，并将以保本出售。
• 如果你每天都有很多人来看你的房子，你可能会低估你的房产价格。你不会得到这么多，除非你的价格太低，以至于人们认为这是一笔大买卖，而这不是你的目标。你的目标是“价格有竞争力”，但仍然能够盈利。
• 试着找到一家他们称之为“固定费用”的房地产公司。他们会让你在你所在地区最受欢迎的MLS上挂牌，让其他房地产经纪人开始出售你的房子。然而，他们只收取“固定费用”，这通常会为你节省约40%的房地产经纪人佣金。
• 当你买房时，除非你已经非常熟悉填写合同和谈判，否则尽量让律师和/或房地产经纪人在场并代表你工作。如果没有它们，卖家可能会试图设定最终可能伤害你的条款，而你可能甚至不知道这一点。所以，你希望团队中有几位经验丰富的专业人士在你签署购买或出售房屋的协议之前为你提供建议。