第1部分第1部分（共3部分）：申请卖空

1. 1证明你无力偿还抵押贷款。为了同意在卖空中承担损失，留置权持有人必须确信屋主没有其他可行的选择。收集你过去几个月或几年的收入、资产和就业状况的文件。这些信息将用于支持您在困难信函中的索赔。例如，您可以收集文档，例如：最近的工资存根。纳税申报单。显示每月收入和支出的工作表。银行账户对账单。

2. 2.确定房屋的市场价值。卖空你的房子对你和你的贷款人来说可能是一个风险的提议。因此，在你接近银行之前，先了解一下房子的价值。如果你确实发现价值低于抵押贷款，知道确切的金额可以改善你以后的谈判地位。使用以下工具了解你的房屋价值：将你的抵押贷款价值与你所在地区最近出售的类似房屋的销售价格进行比较。在房地产经纪人之类的地方寻找这些信息。com，Zillow和Trulia。注册评估师会对你的房子进行详细检查，从而得出更准确的评估结果。联系您的银行，获取您所在地区声誉良好的评估师名单。房地产经纪人利用他们的经验和与你附近其他房屋的比较来设定价值。它将被称为经纪人价格意见书（BPO）。可以把它看作是评估师和齐洛之间的中间地带。

3. 3.估计留置权持有人的损失。收集你最近的贷款清单，计算你的抵押贷款的价值，然后从你的房屋价值中减去该金额。如果你已经从多个来源对你的房子进行了评估，请使用一系列的市场价值，因为银行会自己进行评估。留置权持有人同意卖空，因为他们认为房主可能会得到更好的价格，从而使银行不必使用自己的员工。

4. 4.写这封信。虽然你希望这封艰难的信能引起同情并令人信服，但它首先是一份财务文件。它不应该读起来像回忆录。确保它包括：你的名字、房产地址和抵押贷款号码。经济困难本身。大多数贷款人都希望看到你的身份发生某种变化。医疗紧急情况、长期疾病、失业、离婚或伴侣死亡，或利率飙升等因素。最后，困难通知书应该要求完全免除抵押贷款债务。除非他们接受销售所得作为债务清偿，否则你仍需对剩余部分承担责任，即“不足判决”记住，如果卖空或贷款修改不被接受，个人破产的可能性总是存在的。然而，如果可能的话，贷款人更愿意避免破产程序。

5. 5联系你的贷方。当您写完困难信函后，请联系银行的损失缓解部门。虽然所有贷款机构的卖空基本轮廓都相似，但每家银行都有自己的一套程序来审查卖空请求。在你找到潜在买家之前，一些贷款机构不会考虑卖空，但这些贷款机构占少数。通常，他们会要求你完成一个卖空套餐，就像申请卖空一样。

6. 6收集信息以完成卖空交易。卖空套餐详细描述了你的个人财务状况。贷款人希望获得这些信息，以确定你的情况在未来是否有可能改善，以及卖空是否能帮助他们。收集以下信息：房屋的当前价值（包括你的书面评估）以及价值与你所欠金额之间的差额。两年前的纳税申报单和W-2。两到三个月的工资单，以及同期的银行对账单。财产税账单。关于任何额外资产或负债的所有信息。如果你有船只、退休账户、汽车贷款等，你需要披露它们。那封艰难的信。由于卖空是由贷款人自行决定的，他们希望有令人信服的理由允许卖空。

7. 7等待贷款人的回复。贷款人将努力核实卖空信息包中的所有信息，尤其是仔细检查困难函。一旦核实，他们将确定他们可以接受的最低财产金额，尽管他们会对该数字保密。如果他们认为你能以高于他们要求的最低售价出售房子，他们很可能会批准卖空。

第2部分第2部分，共3部分：完成销售

1. 聘请律师。一旦贷款人同意卖空，你将需要一名律师来保护你的权利，并确保所有程序都得到适当遵守。这也让贷款人知道，如果出现某些情况，例如不足，破产仍然是可能的。在网上搜索，在你所在的地区找到一位经过充分审查、经验丰富的房地产律师。

2. 2.找房地产经纪人。如果你的银行同意卖空，他们会坚持要求你使用房地产经纪人来推销不允许业主出售的房产。选择一位能够积极推销您的房屋、熟悉卖空流程并有成功经验的房地产经纪人。你的贷款人需要一份买家和房地产经纪人签署并完成的上市协议副本。当你试图完成卖空时，你的银行会暂停止赎程序，但他们不会无限期地拖延（期限通常为120天）。这就是为什么积极制定具有竞争力的价格和市场很重要。

3. 3.与买方协商。一旦你获得卖空房屋的许可，出售房屋的过程与传统的出售类似。然而，卖空谈判需要更好的平衡。你必须意识到有必要获得尽可能高的价格，与银行拖延止赎程序的时间相平衡。价格越高，银行接受的可能性越大。收到任何正式的书面邀请。这有助于你让潜在买家保持适当的节奏，有助于你确定银行可能愿意接受什么，并向银行表明你正在尽一切努力出售房子。

4. 4让银行了解所有优惠。你永远不知道银行愿意接受什么记住，他们对最低价格保密。他们有自己的考虑，他们可能会接受比你预期的更低或更高的东西。如果银行确实接受了报价，请获得他们的书面接受，等待买方融资，并完成交易。

5. 5确保你从贷款人那里得到一份结算单。结算单只是银行接受贷款修改的书面确认。声明您已满足抵押贷款的条款，并免除与之相关的任何其他义务。销售不应包括任何个人对销售费用的责任和完全免除责任。签字前请你的律师审核和解协议。

6. 6以契约代替止赎。如果银行没有收到任何令人满意的报价，你就有可能再次丧失抵押品赎回权。如果发生这种情况，看看银行是否会简单地接受房子的契约——契约代替止赎。这将对你的信用产生负面影响，但与止赎的程度不同。

第三部分第三部分共三部分：为卖空的后果做准备

1. 1不要以“不足”的价格出售房屋不足之处在于销售价格和抵押贷款价值之间的差异。明确说明卖空取消全部抵押贷款债务非常重要的原因是，银行可以要求你对不足部分承担责任。如果缺额很大，银行要求你承担责任，你最好向他们提供契约或宣布破产。

2. 2计算免除债务的任何所得税。在某些情况下，美国国税局会将被免除的差额金额视为收入，这是雪上加霜。如果你的财务状况良好，你就不必卖空房子来开始支付额外的税收，就像向前走两步，向后退一步一样。美国国税局认为这一不足是收入，而房屋的资本损失是资本损失，因此可能要缴纳税款。

3. 3预计卖空会影响你的信用评分。虽然许多个人贷款人可能认为卖空优于止赎，但他们对你的FICO分数有同等的影响，这是根据发明FICO分数的公司Fair Isaac的说法。坏账在7年后从你的信用报告中消失，10年后破产。