如何比较商业抵押贷款(compare commercial mortgages)
第1部分第1部分（共3部分）：比较贷款条款
- 1调查利率。对大多数借款人来说，贷款的第一个也是最明显的条件是利率。这是银行借钱给你要收取的利息金额。利息可以被视为获得贷款的“成本”。假设所有其他条件都相等，那么更高的利率将使您的企业花费更多的资金。此外，一定要考虑到任何相关费用，并确定它们与所提供的各种利率的关系。费用较高且利率较低的贷款最终可能会比不收费但利率较高的贷款总成本更高。例如，如果您的企业以6%的利息借款50万美元，为期五年，您最终将偿还579984.05美元。额外的79984.05美元是您为这笔贷款支付的费用。相比之下，5年50万美元的贷款加上7%的利息，总计将达到594035.06美元。因此，这笔贷款对您的业务造成的成本为94035.06美元。仅增加1%将导致贵公司净成本增加14051.01美元。四处逛逛，找到可能的最低利率是值得的。
- 2比较可调利率和固定利率。大多数借款人可以使用两种类型的商业贷款利率——可调（或可变）和固定利率。固定利率是在整个贷款期限内始终适用的单一利率。对于固定贷款，您可以计算每月付款，然后每月计划付款。固定利率提供确定性和稳定性。然而，可变利率会根据商业世界中的某些因素逐月进行调整。如果利率下降，那么你可以省钱。如果利率上升，你可能会付更多。可调利率可能是一场赌博，但它往往从比固定利率更低的位置开始。大多数可调利率将按一定间隔进行调整。确定可调利率是否适合您将取决于这些间隔的时间以及调整上限。高上限的频繁调整是风险最大的贷款类型。
- 3找到适合您业务的还款计划。还款计划考虑了贷款的期限以及摊销计划。贷款期限是从你借钱之日起到你必须全额偿还为止的时间长度。摊销计划是用于计算每月付款的理论时间长度。与住宅贷款相比，商业贷款通常期限较短，摊销时间较长。这将需要在最后支付一笔巨额款项，一些企业将支付这笔款项，而其他企业只会再次进行再融资。当您考虑还款计划时，您需要考虑您每月付款的能力。考虑一下你公司的收入。您可以协商摊销计划和贷款期限，以便将每月付款调整到可接受的水平。
- 4了解您是否可以提前还清贷款而不必支付罚款。银行发放贷款是为了从利息中赚钱。当银行发放贷款时，它指望在贷款期限内获得一定的利息。如果借款人提前偿还贷款，这可能会减少银行的利息收入。为了说明这一点，一些银行会对提前还款进行罚款。如果您认为这对您的业务有可能，您应该尝试协商提前还清贷款的权利，而不必支付此类罚款。如果银行要求提前支付罚款条款，那么你（单独或与你的会计师合作）应该计算对你的公司最有利的罚款条款。大多数贷款人使用“余额递减”时间表来支付预付款罚款。这种方法按余额的固定百分比收费，余额会随着时间的推移而下降。例如，如果您在第一年还清贷款，您可能要支付5%的罚款，但如果您在第五年还清贷款，则只需支付2%的罚款。“收益维持”罚款要求借款人支付的金额等于贷款人本可获得的收入金额，前提是其已收取并再投资全部贷款利息。这将倾向于高于“余额递减”回报。“废止条款”罚款要求借款人提供与抵押财产价值相当的额外国库券，以防止提前还款。这项规定对大多数借款人来说是一种抑制，不利于他们提前还清贷款。
- 5比较可用的贷款价值比。贷款价值比（LTV）是一种计算方法，用于将贷款金额与所购买房产的价值进行比较。大多数情况下，借款人会寻找特定金额的现金，贷款人会尝试提供一个负担得起的贷款价值比。许多人都熟悉80%的贷款价值比，这是住房贷款的一个常见门槛。在商业领域，更常见的水平在65%到80%之间。
第2部分第2部分，共3部分：违约条款分析
- 1了解贷款所需的抵押品。当你的企业借款时，贷款人将要求为贷款提供一些抵押品。如果贷款是为您的企业所在地购买一些房地产，那么抵押品很可能是房地产本身。然而，如果需要承担额外风险，您可能会被要求转让一些其他资产作为抵押品。这可能包括您的库存、机动车辆、设备或企业的应收账款（未来收入）。根据您业务的稳定性和您需要的贷款金额，贷款人可能会要求您提供一些个人财产作为抵押品。这可能包括您自己的房屋或个人财产。如果可能的话，你应该尽量避免这种情况，或者至少限制你自己的财产作为抵押品的数量。这被称为SBA。
- 2找出您是否必须提供个人担保。商业贷款一般分为两类：有追索权和无追索权。追索权贷款是一种要求个人（可能是你）签署个人担保的贷款，以防企业拖欠贷款。无追索权贷款没有这样的要求。对于无追索权贷款，贷款人可能会取消对该物业的赎回权，但您个人不会对可能存在的任何不足负责。如果您的公司信誉良好，历史悠久，财务前景良好，那么您可能能够说服贷款人向您提供无追索权贷款。比较这两种选择，你应该更喜欢无追索权贷款而不是追索权贷款。如果两个不同的贷款人提供类似的贷款方案，但其中一个是有追索权贷款，另一个是无追索权贷款，则采用无追索权贷款。
- 3努力限制或缩小贷款之间的交叉担保。如果您在一家贷款人处有多笔贷款，贷款人可能希望对这些贷款进行交叉抵押。这将任何一笔贷款的抵押品与其他贷款联系起来。因此，一笔贷款的违约将允许贷款人取消任何抵押品的赎回权。如果一个贷款人需要交叉担保，而另一个贷款人不需要交叉担保，那么接受不需要交叉担保的贷款可能是有利的（假设其他条款具有可比性）。许多贷款都有不允许交叉抵押的规定，或者如果允许交叉抵押，则可能会更改“从属费”。
- 4限制贷款中的任何交叉违约准备金。交叉违约条款是贷款人可能试图在贷款中纳入的条款，以向其提供额外的保护。如果您的贷款包含交叉违约条款，则会将该贷款与您可能在该贷款人处拥有的任何其他贷款或账户联系起来。其结果是，您任何一个账户的违约也将构成其他账户的违约，从而允许贷款人增加费用、要求立即付款或采取其他类似行动。您应该尽可能限制或删除任何交叉违约条款。如果银行坚持交叉违约条款，那么你至少应该要求充分的通知和补救权利。这些使您有机会在可能发生的任何违约事件中纠正问题。
- 5了解所有运营和财务契约协议。契约协议是包含在贷款中的条款，可能会限制您业务运营中的某些自由。例如，贷款人可能包括限制您承担额外债务、在未经贷款人批准的情况下签订额外租赁或新业务协议的能力，或采取可能影响公司财务稳定性的其他行动的契约。这种契约可以在一开始就进行谈判。然而，您必须在考虑的任何贷款中了解这些条款，因为不遵守这些条款可能导致贷款违约。在比较两种类似的贷款时，要求最低运营承诺的贷款通常是较好的贷款。
第3部分第3部分，共3部分：审查潜在贷款人
- 1询问批准时间。在某些情况下，商业世界的生活需要快速发展。如果你已经确定了一个特定的商业机会，但你需要快速行动，那么你可能需要一笔可以快速决定的贷款。一般来说，假设您准备好了所有必要的文件并提交了贷款申请，贷款人决定是否发放贷款所需的时间可能会有很大差异，可能只有一个工作日，但可能有10个或更多。如果您需要其他文档或准备不充分，这可能需要更长的时间。如果时间至关重要，你可能想问潜在的贷款人他们是否可以为你加快这一过程。例如，当你与贷款机构的贷款官员进行早期对话时，你可能会问：“在我提交所有申请材料后，我需要多长时间才能做出决定？”如果您需要更快的决策，请询问：“我能做些什么来帮助决策过程更快吗？”
- 2查找所需的任何费用。除了利率（通常公开宣传）外，许多贷款人还收取一系列不公开的费用。在比较商业贷款时，您需要询问每个贷款人收取的费用，并将其视为贷款成本的一部分。例如，一些常见的商业贷款费用可能包括以下内容：评估费。根据贷款金额和贷款人的分类，贷款人可能需要对物业进行正式评估。本次评估的成本通常会转嫁给借款人。法律费用。除您自己的律师外，贷款人可能会要求您支付法律费用，包括贷款人律师准备贷款文件和进行交割的费用。贷款申请费贷款发放费。贷款发放费只是一种成本，通常作为贷款金额的一个百分比添加。例如，一笔1000000美元的贷款可能会有1%的发起费，这导致必须支付10000美元的成本作为获得贷款的成本。这通常被称为支付“积分”调查费。这通常伴随着评估费，以允许贷款人核实正在购买的财产的法律身份。
- 3调查贷款人。在其他条件相同的情况下，尽量找到一家了解您的业务并有类似业务经验的贷款人。你可以在联邦存款保险公司网站www.FDIC上找到许多银行和贷款人的信息。政府阅读贷款人的年度或季度报告，了解他们与哪些其他类型的企业合作，并审查贷款人自身的财务稳定性。对于一家借款数额适中的小企业来说，你可能可以使用大多数当地银行。随着企业规模和贷款金额的增加，您可能需要考虑更大的贷款机构。
- 4与您的贷方保持良好关系。拜访银行、经纪公司或贷款人，并直接与贷款官员会面。问你可能有的任何问题。对于大多数住房抵押贷款，房主将获得贷款，只需每月邮寄一张支票，并且与银行的任何人都有有限的互动。然而，由于业务运营可能会每月甚至每周波动，您可能需要一位贷款人，与他建立更私人的关系。考虑提出以下任何一个问题：“这家银行如何处理贷款价值比很高的贷款？我能为我正在购买的房产借入的最大金额是多少？”“如果我的店铺销售额下降了一个月，银行的政策是什么，给我一个月付款的宽限期？”“你还借给了多少与我有同样业务的公司？”您收取哪些费用？是否可以选择免除这些费用？如果免除费用，利率会受到怎样的影响？这个过程需要多长时间？需要哪些其他类型的抵押品？
- 确保您的信用记录和业务财务报表井然有序。你需要在贷款申请中提交大量公司文件。如果您在一开始就做好了更多准备，您的申请过程将更快地进行。
- 你可以使用一些在线工具来比较抵押贷款。有些网站会记录您的信息，然后为您提供可用的商业抵押贷款列表。
- 对于任何规模的商业贷款，你都应该咨询律师、会计师或两者，以帮助获得最佳利率并了解你的义务。
- 发表于 2022-05-30 11:23
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- 分类：综合
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