在房地产领域，1031交易所是一种投资性房地产与另一种投资性房地产的互换，允许递延资本利得税。这个术语的名字来源于美国国税局（IRS）法典第1031条，被房地产经纪人、产权公司、投资者和足球妈妈们所熟知。有些人甚至坚持要把它变成一个动词，比如：“让我们用1031那栋楼换另一栋。”

国税局第1031条有许多活动部分，房地产投资者必须了解之前，试图使用它。交换只能与同类属性进行，IRS规则限制使用度假属性。也有税收影响和时间框架，可能是有问题的。不过，如果你正在考虑1031或只是好奇这里是你应该知道的规则。

关键要点

• 1031交易所是为商业或投资目的而持有的房地产的互换。
• 在国税局看来，被交换的财产必须被视为递延资本利得税的实物。
• 如果使用正确，您可以进行1031次交换的次数或频率没有限制。
• 这些规则可以在非常特殊的条件下适用于原主要居住地。

什么是第1031节(section 1031)？

广义地说，1031交易所（也称为同类交易所或Starker交易所）是一种投资性房地产与另一种投资性房地产的互换。尽管大多数掉期交易都是按销售额计税的，但如果你的掉期交易符合1031的要求，那么在交易时你要么没有税，要么就有有限的税款。

实际上，你可以改变你的投资形式，而无需（在国税局看来）兑现或确认资本收益。这使得你的投资继续增长，税收递延。你做1031的次数和频率没有限制，你可以把一块投资房地产的收益转到另一块，转到另一块，再转到另一块。虽然你可能在每次交换中都有利润，但你在多年后以现金**之前是避税的。然后，如果按计划进行，你只需缴纳一项税，而且是按长期资本收益率（目前为15%或20%，视收入而定，一些低收入纳税人为0%）。

大多数交流都必须是“类似的”的——一个神秘的短语，并不意味着你认为它的意思。你可以用公寓楼换生土，或者用牧场换一个脱衣舞的购物中心。这些规则令人惊讶地自由。你甚至可以把一个生意换成另一个。但对不小心的人来说，有陷阱。

1031条款适用于投资和商业地产，不过在某些条件下，这些规则可以适用于原主要居住地。也有一些方法，你可以使用1031交换度假屋更多的，但这个漏洞比以前小得多。

为了获得1031交易所的资格，这两处房产必须位于美国。

应折旧财产的特殊规则

交换可折旧财产时适用特殊规则。它可以触发被称为折旧回收的利润，作为普通收入征税。一般来说，如果你把一栋楼换成另一栋楼，你就可以避免这次夺回。但是，如果你用有建筑物的改良土地换取没有建筑物的未改良土地，你之前对建筑物提出的折旧将作为普通收入收回。

这就是为什么你在做1031时需要专业帮助的原因。

对1031规则的修改

在2017年12月通过新的减税和就业法案（TCJA）之前，一些个人财产的交易，如特许经营许可证、飞机和设备，符合1031交易所的条件。现在，只有第1031节中定义的不动产（或不动产）才有资格。

值得注意的是，TCJA对某些有形个人财产的全额费用补贴可能有助于弥补税法的这一变化。

TCJA包括一项过渡规则，允许在2018年交换1031件合格的个人财产，前提是在12月31日之前**了原始财产或获得了替换财产，2017年。过渡规则针对纳税人，不允许在**旧房产之前购买新房产的反向1031交易。

公司股票或合伙权益的交换从来没有资格，现在仍然没有资格，但作为一个整体的权益

延迟交换和时间规则

传统上，交换涉及两个人之间的一种财产与另一种财产的简单交换。但是找到一个拥有你想要的确切财产的人想要你拥有的确切财产的可能性很小。出于这个原因，大多数交易所都是延迟的、三方的或更为严格的交易所（以允许它们交易的第一个税务案例命名）。

在延迟交易中，你需要一个合格的中间人（中间人），他在你“**”你的房产后持有现金，并用它为你“购买”置换房产。这种三方交换被视为交换。

在延迟交换中，有两个关键的定时规则必须遵守。

45天规则

第一项涉及指定替代财产。一旦你的房产**，中介就会收到现金。你不能收到现金，否则会破坏1031治疗。另外，在您的房产**后的45天内，您必须以书面形式向中介指定替换房产，并说明您想要获得的房产。

国税局说，只要你最终关闭其中一处房产，你就可以指定三处房产。你甚至可以指定三个以上，如果他们属于某些估值测试。

180天规则

延迟交易中的第二个计时规则与交割有关。你必须在旧房子**后180天内关闭新房子。

这两个时间段同时运行，这意味着你开始计算时，**你的财产关闭。例如，如果您在45天后指定了一个替换属性，那么您只剩下135天就可以关闭它了。

税收影响：现金和债务

中介收购置换房产后，您可能还有剩余现金。如果是的话，中介会在180天内付清。这些被称为“靴子”的现金将作为**房产的部分销售收入征税，通常作为资本收益。

人们在这些交易中遇到麻烦的一个主要原因是没有考虑贷款。你必须考虑抵押贷款或其他债务的财产，你放弃，以及任何债务的更换财产。如果你没有收到现金，但你的负债下降了，这也将被视为你的收入，就像现金一样。

假设你在旧房产上有100万美元的抵押贷款，但你在新房产上的抵押贷款却只有90万美元，你有10万美元的收益也被归类为“靴子”，而且要纳税。

度假屋1031

你可能听说过纳税人用1031条款把一个度假屋换成另一个度假屋的故事，甚至可能换成他们想退休的房子，而且1031条款推迟了对收益的确认。后来，他们搬进了新的房产，把它作为自己的主要住所，并最终计划使用50万美元的资本利得。这种排除允许你**你的主要住所，并与你的配偶一起，保护50万美元的资本收益，只要你在过去五年中在那里住了两年。

2004年，国会收紧了这个漏洞。是的，纳税人仍然可以把度假屋变成出租房，进行1031次交换。例如：你停止使用你的海滨别墅，把它租出去六个月或一年，然后把它换成另一处房产。如果你有一个租客，以一种公事公办的方式行事，你可能已经把房子变成了投资性房地产，这应该使你的1031交易所好。

根据美国国税局的规定，在没有租客的情况下提供度假房产出租将取消该房产1031年交易的资格。

搬进1031号交换公寓

如果你想用你交换的房产作为你的第二个甚至是第一个新家，你不能马上搬进去。2008年，美国国税局制定了一项安全港规则，根据该规则，美国国税局表示，为了满足该安全港的要求，在交易所之后的两个12个月期间内，美国国税局不会质疑换房住宅是否符合第1031条规定的投资性房地产。

• 您必须将住宅单元以公平租金租给他人14天或更长时间。
• 您个人对住宅单元的使用不得超过14天或更长时间 在12个月期间，以公平租金租赁住宅单元的天数的10%。

此外，在成功地将一处度假或投资房产换成另一处后，您无法立即将新房产转换为您的主要住房，并利用50万美元的优惠。

在2004年法律修改之前，投资者可以将1031号交易所的一处租赁房地产转让给另一处租赁房地产，将新租赁房地产出租一段时间，搬进该房地产几年，然后**，利用排除**主要住宅所得的利益。

现在，如果您在1031交易所购买了房产，并且后来试图将该房产作为您的主要居所**，则在自1031同类交易所购买房产之日起的五年期间内，该除外条款将不适用。换言之，你将不得不等待更长的时间来使用主要居住资本利得税减免。

底线

一个1031交易所可以被精明的房地产投资者作为一个税收递延策略来积累财富。许多复杂的活动部件不仅需要了解规则，而且需要寻求专业帮助，即使是经验丰富的投资者。