购买第一套租赁房产的15个小贴士

考虑购买投资性房地产？房地产造就了许多世界上最富有的人，因此有很多理由认为这是一项合理的投资。不过，专家们一致认为，与任何投资一样，在投入数十万美元之前，最好先精通。以下是你应该考虑和调查的事情。...

考虑购买投资性房地产？房地产造就了许多世界上最富有的人，因此有很多理由认为这是一项合理的投资。不过，专家们一致认为，与任何投资一样，在投入数十万美元之前，最好先精通。以下是你应该考虑和调查的事情。

关键要点

购买投资物业赚取租金收入可能有风险。
买家通常需要获得至少20%的首付。
作为一个房东需要一系列的技能，这可能是多种多样的理解基本租客法，能够修理漏水的水龙头。
专家建议有一个财政缓冲，以防你不租出去的财产，或如果租金收入不包括抵押贷款。

1.你天生就是房东吗？

你知道工具箱怎么用吗？你在修干墙或打开厕所方面做得怎么样？当然，你可以打电话给别人帮你做这件事，也可以雇一个物业经理，但那会侵蚀你的利润。有一两套房子的业主为了省钱，经常自己修缮。

当然，随着你向投资组合中添加更多的资产，这种情况也会发生变化。加州雷东多海滩金港财富管理公司总裁劳伦斯·佩雷拉（Lawrence Pereira）住在西海岸，但在东海岸拥有房产。作为一个说自己一点也不在行的人，他让它发挥作用。怎么做？”我组建了一支由清洁工、勤杂工和承包商组成的坚实团队，”佩雷拉说。

这对新投资者来说并不可取，但当你掌握了房地产投资的窍门后，你就不需要继续留在本地了。

如果你不方便的话类型和没有很多闲钱，作为一个房东可能不适合你。

2.偿还个人债务

精明的投资者可能会把债务作为他们投资组合策略的一部分，但普通人应该避免。如果你有学生贷款，未付的医疗费，或即将上大学的孩子，那么购买租赁房产可能不是正确的选择。

佩雷拉也认为，谨慎是关键，他说：“如果你的房地产回报大于债务成本，就没有必要偿还债务。佩雷拉建议要有一个现金缓冲不要把自己置于一个缺乏现金偿还债务的境地。总是有安全边际。”

3.获得首付

投资性房地产通常需要比自有房地产更大的首付；他们有更严格的审批要求。你可能在你目前居住的房子上投下的3%不会用于投资性房地产。你将需要至少20%的首付，因为抵押贷款保险是不提供租赁物业。您可以通过银行融资，如个人贷款，获得首付。

4.找到正确的位置

你最不想做的事就是在一个正在衰退而不是稳定或增长的地区租房子。一个城市或地区的人口正在增长和振兴计划正在进行代表一个潜在的投资机会。

在选择一个有利可图的出租房时，要找一个房产税低、有一个像样的学区、有很多便利设施的地方，比如公园、商场、餐馆和电影院。此外，犯罪率低、公共交通便利、就业市场不断增长的社区可能意味着潜在的租客更大。

5.你应该购买还是融资？

是用现金购买还是为你的投资性房地产融资？这取决于你的投资目标。支付现金有助于每月产生正现金流。以一个租金10万美元的房产为例。加上租金收入、税收、折旧和所得税，现金买家可以看到9500美元的年收益，或10万美元投资的9.5%的年回报率。。

另一方面，融资可以给你更大的回报。对于一个投资者来说，在扣除运营费用和额外利息后，把20%的钱投在房子上，再加上4%的房贷复利，每年的收益加起来大约是5580美元。投资者的现金流较低，但2万美元投资的年回报率为27.9%，远高于现金买家的9.5%。

6.谨防高利率

到2020年，借贷成本可能相对较低，但投资性房地产的利率通常高于传统的抵押贷款利率。如果你决定资助你的购买，你需要一个低按揭付款，不会吃掉你每月的利润太多。

按揭贷款歧视是非法的。

7.计算你的利润

购买不良资产的华尔街公司的目标是获得5%至7%的回报，因为除了其他支出外，他们还需要支付员工工资。个人应设定10%的回报目标。每年按物业价值的1%估算维护成本。其他费用包括房主保险、可能的房主协会费用、财产税、每月的费用，如虫害防治和绿化，以及定期维修费用。

8.投资房东保险

保护你的新投资：除了房主保险，考虑购买房东保险。这类保险通常包括财产损失、租金收入损失和责任保障——以防租客或访客因财产维护问题而受伤。

为了降低你的成本，调查保险公司是否会让你把房东保险和房主的保险单捆绑在一起。

9.意外成本因素

不仅仅是维护和保养费用会侵蚀你的租金收入。比如说，在紧急情况下，屋顶总是有可能被飓风破坏，或者水管爆裂，毁坏厨房地板。计划留出20%到30%的租金收入来支付这些费用，这样你就有足够的资金来支付及时的维修费用。

10.避免固定鞋面

这是诱人的寻找房子，你可以得到一个便宜，并转入租赁物业。然而，如果这是你的第一个财产，那可能是个坏主意。除非你有一个承包谁做质量工作的廉价或你在大规模的家居装修技术熟练你可能会付出太多的装修。相反，找一个价格低于市场价格，只需要小修的房子。

11.计算营业费用

新物业的运营费用将占总运营收入的35%至80%。如果你收取1500美元的租金，每月600美元的费用，你的运营费用是40%。为了更简单的计算，使用50%法则。如果你收取的租金是每月2000美元，那么你需要支付1000美元的总费用。

12.确定您的回报

你投资的每一美元，你的回报是多少？股票的现金回报率可能为7.5%，而债券的回报率可能为4.5%。作为房东的第一年6%的回报率被认为是健康的，尤其是因为这个数字会随着时间的推移而上升。

13.买低价房

房子越贵，你的日常开销就越大。一些专家建议从一个有前途的社区的15万美元的房子开始。此外，专家建议千万不要买这个街区最漂亮的房子**，对这个街区最差的房子也是如此。

14.了解你的法律义务

出租人需要熟悉所在州和地区的房东-房客法律。例如，为了避免法律纠纷，了解承租人在保证金、租赁要求、驱逐规则、公平住房等方面的权利和义务非常重要。

15.权衡风险与回报

在每一个财务决策中，你必须确定回报是否值得承担潜在的风险。投资房地产对你还有意义吗？

奖励

Because your income is passive, notwithstanding the initial investment and upkeep costs, you can earn money while putting most of your time and energy into your regular job.
If real estate values increase, your investment also will rise in value.
You can put real estate into a self-directed IRA (SDIRA).
Rental income is not included as part of your income that's subject to Social Security tax.
The interest you pay on an investment property loan is tax-deductible.
Short of another crisis, real estate values are generally more stable than the stock market.
Unlike investing in stocks or other financial products that you cannot see or touch, real estate is a tangible physical asset.

风险

Although rental income is passive, tenants can be a pain to deal with unless you use a property management company.
If your adjusted gross income (AGI) is more than $200,000 (single) or $250,000 (married filing jointly), then you may be subject to a 3.8% surtax on net investment income, including rental income.
Rental income may not cover your total mortgage payment.
Unlike stocks, you can't instantly sell real estate if the markets go sour or you need cash.
Entry and exit costs can be high.
If you don’t have a tenant, you still need to pay all the expenses.