您是否打算购买住宅租赁物业以提升投资组合？如果你做出正确的选择，投资性房地产将是令人兴奋和非常有益的。但抛开收入和回报不谈，投资房地产对初次投资的人来说可能会让人望而生畏。

房地产是一个艰难的行业，这个领域充满了地雷，可以抹杀你的回报。这就是为什么在你潜入之前做详细的研究是很重要的，这样你就掌握了房地产投资的利弊。这里是最重要的事情时，要考虑购买收入的财产。

关键要点

• 彻底检查这个社区的宜居性和便利设施是关键。
• 空置率高的小区不是好兆头。
• 了解当地的销售价格，了解当地的市场价值。
• 研究一下附近的平均租金，然后从那里开始工作，以确定购买租赁物业在经济上是否可行。

开始搜索

开始搜索​在把专业人士带到照片中之前，你自己的财产。在你找到最适合你的投资之前，经纪人会给你施压让你买。而要找到这笔投资，还需要一些侦查技巧和鞋革。

做这项研究将有助于你缩小几个关键特征，你想要你的财产，如类型，位置，大小和便利设施。一旦你做到了这一点，那么你可能需要一个房地产经纪人来帮助你完成购买。

您的位置选择将受到您是否打算积极管理物业或雇用其他人为您这样做的限制。如果你打算自己主动管理，你不会想要一个离你住的地方太远的房产。如果你想让一家物业管理公司来照顾它，那么就近就不是什么问题了。

需要考虑的十大功能

让我们来看看你在寻找合适的租赁房产时应该考虑的十大事项。

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盈利租赁物业的十大特点

1.邻里关系

你购买的小区将决定你吸引的租户类型和空置率。如果你在大学附近买房子，很可能学生会成为你潜在房客的主力，而你每年夏天都很难填补空缺。请注意，一些城镇试图通过征收过高的许可证费用和堆积如山的繁文缛节来阻止租房转换。

2.房产税

房产税在你的目标地区可能会有很大的不同，你要知道你会损失多少。例如，在吸引长期租客的大社区，高房产税并不总是坏事，但也有一些不吸引人的地方也有高税收。

市**的评估办公室将所有的税务信息存档，或者你可以与社区的房主交谈。一定要弄清楚在不久的将来房产税是否有可能增加。一个陷入财政困境的城镇可能会提高税收，远远超出房东实际收取的租金。

3.学校

如果你面对的是家庭规模的家庭，考虑一下当地学校的质量。虽然你最关心的是每月的现金流，但当你最终**时，你所租房产的整体价值就会发挥作用。如果附近没有好学校，会影响你的投资价值。

4.犯罪

没有人愿意住在犯罪活动热点的隔壁。当地警方或公共图书馆应该为社区提供准确的犯罪统计数据。检查破坏公物、严重和轻微犯罪的比率，不要忘了注意犯罪活动是在上升还是在下降。你可能还想问一下警察在你附近出现的频率。

5.就业市场

就业机会不断增加的地点吸引了更多的租户。要了解特定地区的就业率如何，请咨询美国劳工统计局（BLS）或访问当地图书馆。如果你看到一则关于一家大公司迁往该地区的公告，你可以肯定，寻找住处的工人会蜂拥而至。这可能导致房价上涨或下跌，这取决于所涉及的企业类型。你可以假设，如果你想在你的后院的公司，你的租客也会。

6.便利设施

环游社区，看看公园、餐馆、健身房、电影院、公共交通线路，以及所有其他吸引租客的优惠。市政厅可能有宣传资料，可以让你知道在哪里可以找到最好的混合公共设施和私人财产。

7.未来发展

市规划部门将掌握已划入该区域的开发或规划的信息。如果有大量的建设正在进行，这可能是一个良好的增长领域。留意可能影响周边楼盘价格的新楼盘。额外的新住房也可能与你的财产竞争。

8.上市及空缺的数目

如果一个街区的房源数量异常多，这可能预示着一个季节性周期或者一个街区的房源在减少，你需要找出它是哪一个。无论哪种情况，高空置率都迫使房东降低租金以吸引租户。低空置率使房东可以提高租金。

9.平均租金

租金收入将是你的生计，所以你需要知道该地区的平均租金。确保你考虑的任何房产都能承受足够的租金来支付你的抵押贷款、税款和其他费用。对该地区进行充分研究，以确定未来五年该地区的发展方向。如果你现在能负担得起这个地区，但税收预计会增加，一个负担得起的财产今天可能意味着破产以后。

10.自然灾害

保险是你必须从回报中减去的另一项费用，所以你需要知道它将花费你多少钱。如果一个地区容易发生地震或洪水，保险费用会侵蚀你的租金收入。

获取信息

​官方消息来源很好，但你会想和邻居谈谈，得到真正的独家新闻。与租房者和房主交谈。租房者会更诚实地对待社区的负面影响，因为他们没有投资。在一周中不同的日子，在不同的时间造访这个地区，看看你未来的邻居在行动。

选择物业

对于初学者来说，最好的投资物业通常是独栋住宅或公寓。公寓是低维护，因为公寓协会照顾外部维修，让你担心内部。然而，与独栋住宅相比，公寓往往租金较低，升值速度较慢。

独栋住宅往往会吸引长期租客。家庭或夫妻有时被认为是比单身人士更好的房客，因为有一种观念认为家庭经济稳定，可以定期支付租金。

按揭贷款歧视是非法的。 

当你的小区缩小了，寻找一个有升值潜力和良好的现金流预测物业。看看那些比你能负担得起的更贵的房产，以及那些你够得着的房产。房地产经常低于挂牌价**。

观察其他楼盘的挂牌价格，查看镇上的最终销售价格记录，了解一个街区的实际市场价值。

要想获得升值潜力，就要找一个只需稍加修饰和小装修就能吸引租客的房产，租客可以支付更高的租金。如果你选择在几年后**，这也会提高房产的价值。

当然，为了确保一个有利可图的风险，重要的是购买一个合理的价格物业。出租物业的建议是支付不超过预期年租金12倍的租金。

确定租金

如何确定潜在租金？你需要做出明智的猜测。不要被过于乐观的假设冲昏头脑。把租金定得太高，结果几个月都空着一套房子，很快就会损害整体利润。从社区的平均租金开始，从那里开始工作。想想你的房子值多少钱，为什么。

为了弄清楚租金数字是否适合作为投资者的你，计算一下这套房子实际会花你多少钱。减去你的预期每月按揭付款，物业税除以12个月，保险费用除以12，以及一个慷慨的津贴的维护和维修。

不要低估维护这处房产的成本。这些费用取决于物业的使用年限和你自己计划的保养费用。较新的建筑可能比旧的建筑需要更少的工作量。退休社区的公寓可能不会受到与校外大学住房同等的损害。

自己动手修理可以大大降低成本，但也意味着在紧急情况下24小时随时待命。另一种选择是聘请一家物业管理公司，负责处理从破厕所到每月收取租金的一切事务。预计支付约10%的总租金收入为这项服务。

如果所有这些数字都出来了甚至，更好的是，剩下一点钱，你现在可以让你的房地产经纪人提交报价。

购买

银行对投资性房地产的贷款要求比一手住宅更严格。他们认为，如果时局艰难，人们不太可能像商业地产那样危及自己的家园。准备支付至少20%至30%的首付款，加上关闭成本。让专业人士彻底检查物业，并让房地产律师在签字前审查一切。

别忘了付足够的保险费。租客的保险包括租客的财产，但建筑物本身是房东的责任，而且保险可能比类似的业主自住房屋更贵。房产的抵押利息、保险费和折旧费都可以扣除一定数额的税款。

底线

​每个州都有好城市，每个城市都有好邻居，每个邻居都有好房产。要把这三个人排成一行需要大量的步法和研究。当你最终找到你理想的租赁物业时，保持你的期望现实，并确保你自己的财务状况足够健康，你可以等待物业开始产生现金。