斯蒂芬·施瓦兹曼不是靠赌小赚大钱。他的职业生涯是通过冒险来定义的。目前，他是黑石集团的主席兼首席执行官，他在最近的自传中详细描述了其中的许多重大赌注，这需要什么。从他在阿宾顿高中担任班长的日子，到1985年与皮特·彼得森一起尝试推出黑石的谦卑过程，施瓦兹曼的人生是由每一个转折点都要大起来来定义的。

此后，黑石集团的业务范围扩大到专注于私募股权、对冲基金、信贷、基础设施和生命科学等领域的投资业务，但该公司的许多最大赌注都在房地产领域。事实上，黑石是全球最大的房地产投资者之一，其5450亿美元资产中约有四分之一投资于房地产行业。

黑石集团是历史上最大规模房地产交易的幕后黑手，包括2007年7月收购希尔顿酒店，以及2015年以55亿美元收购纽约市斯图伊弗桑特镇。

我在施瓦茨曼的自传发布会上采访了他，自传讲述了他的职业生涯以及他对投资领域的看法，尤其是在房地产领域。

西尔弗：黑石多年来在房地产上下了很大的赌注，现在它是世界上最大的房地产所有者和投资者之一，也是你今天投资组合中最大的部分。你确定房地产大好机会的基本原则是什么？你在找什么？

施瓦茨曼：房地产是一个直截了当的行业。我们有一些规则。

1. 我们购买可以改进的现有机会。我们不做开发。开发项目的风险比购买现有建筑要大得多。我们喜欢购买现有产品的保守主义。
2. 第二，我们只买可以改进的东西。我们对购买现金流不感兴趣。我们想做得更好。在你把它做得更好之后，你可以卖得更多。
3. 第三，我们是主题投资者。房地产在房地产中有不同的资产类别，从办公楼和公寓到购物中心和仓库。不同的资产类别在经济周期的不同阶段有着不同的基本面，同时也存在着技术破坏的可能性。例如，当我们看到亚马逊在2010年发展如此强劲的势头时，我们卖掉了所有的购物中心和零售业的一切，我们决定成为仓库的更大买家。在过去5年里，仓库一直是零售业表现良好的一大资产类别。许多零售商，不仅仅是亚马逊，不得不转变为拥有在线功能。你需要仓库来储存你的货物，以便把它们交给顾客。这使我们进入了一个拥有巨大风险敞口的领域，租金上涨了一倍（或更多），超过了任何其他资产类别。
4. 我们还将房地产视为全球机遇。在某一点上，一个地理区域没有那么多的资本。例如，我们在斯堪的纳维亚买了很多东西，结果非常好。
5. 最后一条规则是考虑重置成本。当你买东西的时候，确保你远远低于它是非常重要的。

当我们完成了我们的任务，提高一个财产，我们**它。我们有一个小咒语叫做“买它，修它，卖它。”

西尔弗：你认为未来十年的房地产机会在哪里？

施瓦茨曼：展望10年……在房地产领域，有一种趋势是人们从郊区搬到城市。这一趋势将使城市公寓成为一个好去处。它会改变你的地理方位。如果你是美国投资者，你会倾向于低税率和更轻松的工作环境。如果你展望未来10年，你已经可以看到在南北人口迁移中发生的真正转变。人们正从高税收的州转移到低税收的州，比如佛罗里达州、得克萨斯州或北卡罗来纳州，在那里你可以**陆上工人。

过去的情况是，当人们找到工作时，他们会根据工作来选择自己的位置。现在，许多年轻人寻找工作地点，希望找到一份工作。如果他们去了正确的地方，工作就会转移到寻找他们。

在房地产领域，有一些世界城市是知识型城市。西雅图，旧金山，奥斯汀，甚至纽约和伦敦。你会在印度的孟买、金奈、班加罗尔等城市找到你知道会有爆炸性增长的产业，并在世界各地追随它们，展望未来10年，这些都会非常好。生物技术和研究领域也出现了一些特殊的案例，而且正在迅速加速。我们是生物制药湿实验室的最大所有者之一。这是另一个趋势。

西尔弗：黑石集团在2007年收购希尔顿酒店是一个伟大的决定。但希尔顿已经是一个有着巨大足迹的知名品牌了。你认为酒店业在未来十年或二十年仍然是一个投资的好地方吗？

施瓦茨曼：随着财富的增加，会有更多的人去旅游。无论是门户城市还是其他热门地区，这都应该成为推动旅游业发展的催化剂。这些应该会有好的结果。