什么是合格的外汇住宿安排(qualified exchange accommodation arrangements)？

合格的交易所融通安排是一种税务策略，即第三方（称为融通方）暂时持有房地产投资者放弃或替换的财产。合资格的交易所通融安排，同时仍使投资者在**和购买同类物业时遵守严格的准则，增加**时间的灵活性，并简化延期缴税的资格。

关键要点

• 甲1031 交换是指只要放弃的财产被同类财产所取代，投资者就可以推迟取得**不动产的资本收益或损失。
• 合格的交易融通安排是指第三方暂时持有房地产投资者放弃或替换的财产。
• 这种安排允许投资者完成类似的交易，从而帮助投资者推迟房地产销售的已实现资本收益或损失。

了解合格的交换住宿安排

合格的外汇融通安排（QEAA）使投资者能够遵守《国内税收法典》第1031条的规定，该条允许投资者在**房地产时推迟获得资本收益或损失，只要放弃的财产被同类财产所取代。

该交易也称为1031交易所，是一种递延税款交易所，允许处置一项资产和收购另一项类似资产，而不会因**第一项资产而产生税务负债。

合格的交易所融通安排通常由成为交易所融通所有权持有人（EAT）的中间人建立。EAT持有放弃或购买的财产，以便有时间完成交易的另一半。合格的交易所住宿安排实质上是1031交易所两处房产之一的持有安排。

这是一个合格的交换住宿安排的好处之一，因为它允许灵活地放弃和接受类似的财产，以便财产可以与EAT一起持有，直到双方都准备好1031交换。因此，这种安排有助于投资者推迟实现房地产销售的资本利得或损失，同时允许他们遵守税法第1031条。但是，必须完成同类财产的交换。此外，在EAT内持有房产的时间也有限制，在尝试1031交易之前，应咨询税务专业人士。

物业及合资格交易所住宿安排

这一税收策略在2000年得到了美国国税局的认可，但此前已使用多年。美国国税局批准的程序和建立具体的资格准则，使投资者遵守1031交易所规则更加直接。因为这种交易的目的是暂时持有财产，所以也被称为仓库交易。

在2018年1月1日之前，1031交易所可能包括将一家企业换成另一家企业或将一件有形财产换成另一家企业。然而，随着2017年12月《减税和就业法案》（TCJA）的通过，1031交易所仅限于房地产。换言之，其他资产交换，包括机器、设备、车辆、艺术品、收藏品、专利和其他知识产权以及无形商业资产，不再符合同类交换税待遇。

因此，1031交易所只能涉及与同类财产的财产交换，而且必须是为投资或在位于美国的贸易或商业中用于生产用途而持有的房地产。性质相同，性质相同，即使性质不同，性质也一样。

换言之，无论一个财产是改善或未改善，他们通常会被视为同类。例如，一栋公寓楼被认为是另一栋公寓楼的同类。然而，美国的不动产与美国以外的不动产不同。

税收和合格的外汇调节安排

虽然递延纳税义务，不确认损益，但1031交易所必须与实物交易所一样，在8824表格中申报。8824表格的说明解释了如何报告1031交易所的详情。8824表格有助于纳税人计算因同类交换而递延的收益额。

应税事项

第1031条允许投资者在交换的同类房地产之外，给予或接受现金、负债或其他非同类财产。现金、负债或其他与实物不同的财产，在1031年的交易所中被给予或接受，称为boot。交易年度应纳税所得额或亏损。

换言之，如果一个人还收到其他（非同类）财产或金钱（作为交换的一部分），则必须在收到其他财产和金钱的范围内确认为收益。但是，纳税人不能确认损失。

第1031节未递延的应税金额为补税金额。第1031节递延的应纳税额是交换的同类不动产的资本利得或损失。因收到启动而确认的增益在表格8949、表格1040附表D或表格4797（如适用）中报告。如果必须收回折旧，则该已确认收益可能必须作为普通收入报告。

外汇融通所有权人

如果在合格的交易所住宿安排下，财产转让给交易所住宿所有权持有人（EAT）并在QEAA中持有，则EAT成为财产的受益所有人。即使有中介机构，类似交易所的税收优惠仍然适用。

根据美国国税局的规定，从EAT转让给投资者的财产可以被视为在交易所收到的财产，转让给EAT的财产可以被视为在交易所放弃的财产。如果在将要放弃的财产转让给住宿所有权人之前，将要接收的财产转让给了EAT，这也可能是正确的。