什么是战略违约(a strategic default)？

战略违约是借款人故意决定停止偿还债务。决定是由债务人作出的，而不是贷款人。战略违约选择通常是由住宅或商业房地产的抵押贷款持有人选择的，他们分析了违约的成本和收益，而不是继续付款，并发现违约更有利。

关键要点

• 战略违约是借款人决定停止偿还抵押贷款债务。
• 这一决定通常是在房产市场价值低于抵押贷款到期金额时作出的。
• 抵押贷款持有人不是等待条件改变，而是离开房产和债务。

理解战略违约

策略性违约的借款人通常对“水下”的财产抵押，也就是说，如果**的房产比借款人欠抵押贷款的价值低。在许多情况下，战略性违约的人或企业处于某种财务困境中，在市场条件或自身财务状况改善之前，他们无法或不愿坚持下去。

因此，借款人可能会决定，战略违约是一个更好的财务决策比继续支付抵押贷款。这是一种方式，业主减少他们的损失时，他们的财产价值下降到数额低于他们欠它。

'叮当声邮件'

贷款人对抵押贷款持有人违约而送回银行的房产钥匙的术语。

银行家们称使用这种策略的房主为“走人”。执行战略违约的过程通常被称为叮当邮件，因为走人通常会在放弃财产时将钥匙邮寄给银行。

谁使用战略默认值？

在2006-2007年美国房地产泡沫破裂以及随之而来的经济大萧条之后的几年里，个人房主的战略性违约屡见不鲜。在那之后的几年里，这种现象仍然很普遍，特别是在受灾最严重的地区，那里的房屋价值恢复得不够快，无法使许多债务人摆脱负资产的负担。

在经济困难时期，企业和企业借款人普遍存在战略违约，他们看到投资性房地产价值暴跌。例如，2010年，房地产开发商Tishman Speyer Properties和贝莱德不动产（BlackRock Realty）战略性地拖欠了他们为曼哈顿两个公寓大楼持有的价值44亿美元的抵押贷款。 这些房产的价值下降了一半以上。

战略违约的后果

战略违约可能是陷入严重财务困境的债务人的最后手段。它可以提供一种摆脱螺旋式下降的方法，将债务人从压倒性的债务中解放出来。

这也不可避免地对战略违约方的信用评级造成实质性损害。由于策略性违约，抵押贷款持有人的信用评级至少会降低100分。

商业地产违约对企业或投资者也有类似的影响。违约历史使企业获得新的信贷变得更加困难和昂贵。

那些还没有陷入财务困境的债务人可以通过存钱、开新信用卡、借新车贷款，甚至在选择战略性违约前抵押另一处房产，为战略性违约做好准备。