在投资辛苦赚来的钱时，投资者必须问自己几个问题。这项投资会有多大回报？要多少钱？但更重要的是，投资者应该关注它的价值。当你考虑购买投资性房地产时尤其如此。

投资性房地产收入创历史新高。租金提供了越来越多的收入来源，也是一种稳定的赚钱方式。但在进入房地产租赁游戏之前，如何进行评估？

继续阅读，找出一些最常见的方法来评估高级租赁物业的价值。

关键要点

• 确定投资性房地产的成本和回报与计算其价值同等重要。
• 投资者可以使用销售比较法、资本资产定价模型、收益法和成本法来确定房地产价值。
• 没有一个一刀切的解决方案，因此可能需要综合运用这些因素。

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房地产租赁物业估价的4种方法

1.销售比较法

销售比较法（SCA）是评估住宅房地产的最常见的方法之一。它是房地产估价师和房地产经纪人在评估房地产时最广泛使用的方法。

这种方法只是比较在给定时间段内在当地**或租赁的类似房屋。大多数投资者都希望在一个重要的时间框架内看到SCA，以收集任何潜在的新兴趋势。

SCA依赖于属性或特性来分配相对价格值。这些价值可能基于某些特征，如卧室和浴室、**和/或车道、游泳池、甲板、壁炉的数量，以及使房产独特和值得注意的任何东西。

每平方英尺的价格是所有投资者都可以用来确定他们的房产应该在哪里估价的一个常见且易于理解的指标。换言之，如果一个2000平方英尺的联排别墅的租金为1美元/平方英尺，投资者可以合理地预期在这个范围内的收入，前提是该地区的可比联排别墅也要这样做。

销售比较法示例

请记住，SCA有点通用，也就是说，每个家庭都有一个不总是可以量化的独特性。买卖双方有独特的品味和差异。SCA是一个基准或合理的意见，而不是一个完美的预测或房地产估价工具。这也是一个方法，应该用来比较相对类似的家庭。

因此，如果你要对你感兴趣的房产进行估价，那就行不通了，这个房产有2000平方英尺，有**、游泳池、6个卧室，还有5个全套浴室，另一个房产只有一半的卧室，没有游泳池，只有1200平方英尺。

投资者在要求进行比较市场分析时，使用注册估价师或房地产代理也很重要。这降低了2007年房地产危机期间普遍存在的欺诈性评估的风险。

2.资本资产定价模型

资本资产定价模型（CAPM）是一种更为全面的评估工具。CAPM引入了风险和机会成本的概念，因为它适用于房地产投资。

该模型着眼于从租金收入中获得的潜在投资回报（ROI），并将其与其他无风险的投资（如美国国债或房地产投资信托基金（REITs））进行比较。

一言以蔽之，如果无风险或有担保投资的预期回报超过了租金收入的潜在投资回报率，那么承担出租房产的风险在财务上就没有意义了。在风险方面，资本资产定价模型考虑了出租不动产的内在风险。

风险因素

例如，所有的出租物业都不一样。位置和物业年限是关键考虑因素。租旧房子意味着房东可能要承担更高的维护费用。

在高犯罪率地区出租的房产可能比在封闭社区出租的房产需要更多的安全预防措施。

该模型建议在考虑投资或建立租赁定价结构之**虑这些风险。CAPM可以帮助你确定你的钱在风险中应该得到什么回报。

3.收益法

收益法的重点是相对于初始投资而言，租赁房地产的潜在收益。收益法是商业地产投资中常用的方法。

收益法经常用于商业房地产投资，因为它检查与购买房地产的初始现金支出相关的房地产潜在租金收入。

收益法依赖于确定投资的年资本化率。该比率是总租金乘数的预计年收入除以物业的现值。因此，如果一栋办公楼的购买成本为12万美元，而租金的预期月收入为1200美元，那么预期年资本化率为：14400美元（1200 x 12个月）÷ $120000=0.12或12%

这是一个非常简化的模型，几乎没有假设。更有可能的是，抵押贷款有利息支出。此外，未来的租金收入在五年后可能会比现在有更多或更少的价值。

许多投资者熟悉货币的净现值。应用于房地产，这个概念也被称为贴现现金流。未来收到的美元会面临通货膨胀和通货紧缩的风险，因此会以贴现的方式列报。

4.毛租金乘数法

总租金乘数（GRM）法根据投资者每年可收取的租金金额对租赁物业进行估值。这是一个快速简便的方法来衡量一个物业是否值得投资。当然，这是在考虑任何税收、保险、水电费和其他与房产相关的费用之前，所以应该慎重考虑。

虽然它可能类似于收益法，但总租金乘数法并不使用净营业收入作为其上限利率，而是使用总租金。

毛租金乘数的上限率大于1，而收入法的上限率是一个百分比值。为了得到一个苹果对苹果的比较，你应该看看GRM和租金收入的其他类似的财产之一，你感兴趣的。

总租金乘数法示例

假设一个商业地产在你所关注的街区以50万美元的价格**，年收入为9万美元。为了计算它的GRM，我们将售价除以年租金收入：50万美元÷ $90,000 = 5.56.

你可以把这个数字和你看到的数字进行比较，只要你知道它的年租金收入。你可以通过GRM乘以它的年收入来计算它的市场价值。如果它比最近卖出的那一个高——也就是说，50万美元可能不值得，所以考虑继续。

5.成本法

对房地产进行估价的成本法指出，房地产只值其合理用途的价值。它是通过结合土地价值和任何改良的折旧价值来估算的。

该学派的估价师通常支持最高和最好的方法来总结不动产的成本法。它经常被用作空置土地估价的基础。

例如，如果你是一个公寓开发商，希望在一个贫瘠的地区购买3英亩土地，将其转换为公寓，那么土地的价值将基于对该土地的最佳利用。如果这片土地被油田包围，而最近的人住在20英里以外，那么最好的利用，也就是说，这片土地的最高价值，不是转换成公寓，而是可能扩大开采权，以寻找更多的石油。

另一个最佳利用的论据与房地产分区有关。如果预期的财产没有被划分为住宅用途，其价值将减少，因为开发商将承担重大成本重新划分。当用于较新的结构时，这种方法被认为是最可靠的，而对于较旧的属性，这种方法则不太可靠。在查看特殊用途属性时，它通常是唯一可靠的方法。

底线

没有一种方法可以确定出租房产的价值。大多数认真的投资者在做出租赁房地产的投资决策之前，都会考虑所有这些估值方法的组成部分。学习这些介绍性的估价概念应该是进入房地产投资游戏的正确方向的一步。

然后，一旦你找到一个财产，可以给你带来一个有利的收入数额，找到一个有利的利率为您的新财产使用抵押计算器。使用这个工具也会给你更具体的数字来评估一个潜在的租赁物业。