什么是参与抵押(a participation mortgage)？

参与抵押是指一种房屋贷款，允许不同的当事人合作，分享因出租或**抵押财产而产生的任何收入或收益。协议可包括借款人之间、借款人与贷款人之间或不同贷款人之间的伙伴关系。

参与式抵押贷款降低了参与者的风险，使他们能够增加购买力。因此，这些抵押贷款中的许多往往利率较低，特别是当多个贷款人也参与其中时。

关键要点

• 参与式抵押贷款是由几个借款人共同承担的，这些借款人也会将租赁或**房产产生的收入或收益进行分割。
• 这些抵押贷款在商业房地产交易中最为常见。
• 参与式抵押贷款的贷款人通常是非传统的，例如那些希望不必直接开发或维护房地产而进行房地产投资的企业家。
• 参与式抵押贷款可以降低违约风险，从而降低利率。

参与式抵押贷款如何运作

参与式抵押贷款在过去曾经很普遍，但在一定程度上仍有融资。它们涉及两个或两个以上的当事人，他们同意承担为一块财产提供资金的风险，以换取其出租或**所得的一定比例的利润。

如上所述，两个或两个以上的借款人可能会决定合作，在这种类型的贷款。在其他情况下，借款人和贷款人，或多个贷款人可能联手分享股权。这些类型的贷款给借款人更多的购买力，也降低了贷款人违约的风险。

参与式抵押贷款通常用于商业房地产交易，如购买办公楼和公寓，预计持续的租金收入。

当事方通常将净营业收入（NOI）进行分割，即经营物业的收入减去任何经营费用后的总和。一个典型的利润分配是55/45，贷方得到的份额较小。贷款人从转售收入中获得一部分，通常是高于特定基准的所有利润，包括偿还贷款本金。

您可以使用参与式抵押贷款为购买商业地产或其他您打算出租的资产（如船）提供资金。

参与抵押贷款的还款条件因贷款人和协议类型而异。有些可能只需要支付利息。在其他情况下，借款人可能需要支付本金和利息，就像传统的抵押贷款一样。不过，在某些情况下，放款人要求大额付款。这是在贷款结束时支付剩余余额的时候。

参与式抵押贷款的发行人通常是非传统贷款人。他们可能是寻找房地产投资的企业家，而不必自己开发或维护房地产。在其他情况下，这些贷款机构可能是养老基金，寻找回报率高于债券但没有股票波动性的优质投资。通过参与这类协议，这些投资者实际上充当了沉默的合伙人。

特别注意事项

借款人放弃了大量股权，以换取贷款人在参与式抵押贷款中的较低利率。但这取决于交易的结构，节省的利息很可能抵消股权的损失。在短期内，这可能使借款人有可能开发出比他们可能负担得起的更为可观的房地产。

贷方需要考虑的是监控现金流的问题。他们必须检查借款人的账簿，以确保任何申报的净收入是准确的。否则，贷款机构就不会知道开发商是否在虚报开支以降低净收入。此外，开发商可以在改善甚至安全设施上偷工减料，因为他承担所有维修费用，但只能获得净收入的一部分——这是一种道德风险。

养老基金的一个特别吸引力是参与式抵押贷款的内置抗通胀能力。大多数养老金包括生活成本调整（COLA），在通货膨胀时期增加支出。由于房地产价格通常跟踪通胀，参与式抵押贷款可确保在通胀期间获得更高的股本回报。

参与抵押的优势

向借款人提供参与式抵押贷款的好处是贷款人收取的利率较低。这用收入流和未来销售收入弥补了贷款收益的减少。

从借款人的角度来看，参与贷款类似于可调利率抵押贷款（ARM）提供的入门级优惠利率。不过，不同之处在于，低利率在贷款期限内是稳定的。因为他们能够参与利润，放贷者也能够降低任何可能的违约所带来的风险。