什么是业主融资(owner financing)？

业主融资是一种交易，在这种交易中，房产的卖方直接与购买房产的个人或实体进行融资，无论是全部还是部分。

这种安排对买卖双方都有利，因为它消除了银行中介的成本。然而，业主融资会给业主带来更大的风险和责任。

关键要点

• 业主融资有时被称为“创造性融资”或 “卖方融资。”
• 通常，当业主融资是一种选择时，这类融资会在房地产广告中披露。
• 业主融资要求卖方承担买方的违约风险，但业主往往比传统贷款人更愿意谈判。
• 业主融资可以以利息的形式为卖方提供额外的收入。
• 有时，业主融资可以帮助房产在买方市场更快地销售。

了解业主融资

买家可能对购买房产非常感兴趣，但卖家不会对35万美元的要价让步。买家愿意支付这一数额，并可以把20%的首付-70000美元，他们从**他们以前的房子获得。他们需要融资28万美元，但他们只能获得25万美元的传统抵押贷款的批准。

卖方可能同意将3万美元借给他们以弥补差额，或者他们可能同意为28万美元提供全部资金。在任何一种情况下，买方都将按月向卖方支付贷款的本金和利息。当买卖双方是家人或朋友，或在交易之外有其他联系时，这些贷款就有点常见了。

在许多情况下，业主融资的时间很短，直到买方能够再融资全额支付业主。

业主融资的利弊

业主融资在买方市场最为常见。业主通常可以通过提供融资更快地找到买家，加快交易速度，但这要求卖方承担买家违约的风险。

卖方可能要求的首付金额要比抵押贷款贷款人所能补偿的风险要大。根据贷款类型的不同，传统抵押贷款机构的首付比例从3%到20%不等。在业主融资交易中，首付可以是20%或更多。

从好的方面来看，这些交易可以为卖方提供每月现金流，比固定收益投资提供更好的回报。

在业主融资交易中，买家通常拥有最大的优势。融资的总体条件通常更具可协商性，买方在直接向卖方付款时可以节省银行评估的点数和结算成本。

业主融资要求

业主融资交易应通过本票促成。本票概述了安排的条款，包括但不限于利率、还款计划和违约后果。业主通常还保留财产所有权，直到支付所有款项以保护自己免受违约之害。

一些自己动手的交易可以完全由所有者管理，但通常建议由律师协助，以确保涵盖所有基础。支付产权搜索的费用也有助于确定业主/卖方事实上有能力**房产，并且他们最终可以释放产权以换取部分或全部交易的融资。