你有出租的不动产吗？除了潜在的正常收入和资本增长，房地产投资提供扣除，可以减少您的利润所得税。

但首先，想想你是什么样的房地产投资者。你是被动投资者还是房地产专业人士？你的分类是其中之一，这对你获得的减税数量有很大的影响。

被动投资者与专业人士

如果你把大部分工作时间花在房地产行业，作为一名房地产专业人士，你的租金损失并不是被动的。这意味着你的损失可以从所有收入中完全扣除，无论是被动的还是非被动的。

关键要点

• 你的财产修理费是免赔的。改进是可折旧的。
• 按揭利息有时可以扣除。原则性付款不适用。
• 保险、草坪护理和地方税都可以扣除。

如果是副业投资，你的损失是被动的，可以从你的租金收入中扣除25000美元。如果修改后的调整后总收入（MAGI）在10万美元到15万美元之间，扣除将分阶段进行。超过2.5万美元的损失可以结转到下一年。

美国国税局（IRS）将房地产专业人士定义为将一半以上的工作时间花在租赁业务上的人。这可能包括房地产开发、建设、收购和管理。你还必须花费超过750小时，每年在您的房地产租赁物业工作的资格作为专业人士。

共同收入来源

租金收入

你收到的租金通常在你收到的那一年被认为是应纳税的，而不是在到期或赚取的时候。这意味着任何预付款都必须被视为收入。

例如，假设你以每月1000美元的价格出租一所房子，并且你要求新房客在签订租约时支付第一个月和最后一个月的租金。在这种情况下，您必须申报您收到的2000美元作为收入，即使其中的1000美元涵盖的时期可能是未来几年。

承租人支付的费用

你的房客为你支付的费用被认为是收入。这将包括，例如，一个紧急修理冰箱的租户必须做，而你是在外地。你可以把修理费作为租金扣除。

服务贸易

你的房客可能会以服务换取租金。您必须将服务的公平市场价值作为收入。举个例子，如果你的房客为了一个月的租金（价值1000美元）愿意粉刷出租的房子，你必须把这1000美元作为收入，即使你没有收到现金。但是，您可以扣除1000美元作为费用。

保证金

当您收到保证金时，如果您的目的是在租赁结束时将保证金退还给承租人，则保证金不应纳税。 但是如果你的房客不遵守租期怎么办？

例如，假设你收取了500美元的押金，而你的房客搬走了，在墙上留下了洞，需要花费400美元来修复。你可以从你归还的那一年的保证金中扣除这笔钱。不过，那时候你必须把修墙用的400美元作为收入。您还可以显示400美元作为可扣除费用。

维修与改进

出租房产的业主可能会认为他们在房产上所做的一切都是可以扣除的费用。据国税局说，不是这样。

获得抵押贷款的费用，如费用和估价，是不能扣除的。

修缮可以使你的租赁财产保持良好的状态，并且在你支付的那一年是可以扣除的费用。修理工作包括油漆、修理坏了的马桶和更换有故障的电灯开关。改善，另一方面，增加价值，你的财产和不扣除时，你支付他们。你必须通过在你的财产预期寿命内折旧来收回改进的成本。改进可能包括一个新的屋顶，天井，或**。

从税收的角度来看，你应该在问题出现时进行修复，而不是等到问题增多需要整修。

普通扣除额

抵押贷款费用：获得抵押贷款的费用在您支付时不可扣除。其中包括佣金和估价。

一旦你开始支付抵押贷款，并不是所有的付款都可以扣除。由于每笔付款的一部分用于支付本金，因此该金额不是可扣除费用。支付利息的部分可以扣除。

你的抵押贷款公司每年都会给你寄一份1098表格，显示你全年的利息支出。这是免赔额。此外，如果你的一部分付款包括进入代管帐户的钱，以支付税款和保险，你的抵押贷款公司应该向你报告，以及。

房屋按揭利息列报于1040税单附表A。就可扣除的出租物业支付的按揭利息列报于附表E。

这个

差旅费：您在旅行中为收取租金或维护您的租赁财产而花费的钱是可以扣除的。但是，如果旅行的目的是为了改进，您必须将该费用作为改进及其折旧的一部分收回。

你有两个选择如何扣除差旅费：实际费用或标准里程率。关于美国国税局要求和当前里程津贴的最新细节，见美国国税局463号出版物。

其他一般费用：除修理和折旧外，您可以扣除的其他一般费用包括：

• 保险
• 税
• 草坪养护
• 纳税申报准备费
• 伤亡（飓风、地震、洪水等）或盗窃造成的损失

公寓和合作社：

如果你拥有一个出租公寓或合作社，每个都有一些特殊的规则。

公寓：如果租房是公寓，你可能需要支付会费或评估费来照顾共同拥有的财产。这包括建筑结构、大堂、电梯和娱乐区。

当你出租你的公寓，你可以扣除费用，如折旧，维修，利息，和税收有关的共同财产。

然而，就像一个单一的家庭租金，你不能扣除资金用于资本改善，这样的评估小屋在会所。相反，你必须降低你的成本任何改善其预期寿命。

合作社：你租出的合作社公寓的费用是可以扣除的。这包括支付给合作住房公司的维修费。

资本改良的处理方式不同。你不能扣除改进的费用，也不能折旧。你必须把改进的成本加到公司存货的成本基础上。这将减少你**公寓时的资本收益。

做好记录

根据美国国税局的附表E，有杂项开支类别的空间。这给了你在扣除项目上的灵活性。

但是，要准备好支持你的索赔，并且一定要把修理和维护的费用和资本改良的费用分开。记住，你花在改进上的钱可以减少你销售时的纳税义务。

此外，如果你声称自己是一名房地产专业人士，你应该保留诸如预约簿、日记、日历和日志等证明文件，以证明你的积极参与以及每年在房产上花费的时间。

底线

总之，有相当多的扣除可供房地产投资者和它支付知道哪些你有资格。