什么是商业房地产贷款(a commercial real estate (cre) loan)？

商业不动产贷款是一种抵押担保的留置权对商业财产相对于住宅财产。商业不动产，是指用于商业目的的创收性房地产；例如，办公室、零售店、酒店和公寓。

关键要点

• CRE贷款是以商业地产的留置权为担保的抵押贷款。
• CRE贷款通常提供给投资者，如拥有和经营商业房地产的公司或组织。
• CRE贷款由银行、独立贷款人、保险公司、养老基金、私人投资者和其他资本来源提供，如美国小企业管理局的504贷款计划。
• 贷款人在评估商业房地产贷款时考虑抵押品的性质（购买的财产）、借款人的信誉和财务比率。
• CRE贷款往往比住宅贷款更贵。

小企业可能会寻求CRE贷款来购买、扩建或翻新他们的网站。CRE贷款通常提供给公司、开发商、合伙企业、基金、信托和房地产投资信托或REIT等投资者。

换言之，为拥有和经营商业房地产而形成的商业实体。企业实体购买商业地产，出租空间，然后向在该地产内经营的企业收取租金。合资企业的融资，包括收购、开发和建设这些房地产，是通过商业房地产贷款完成的。

商业房地产（cre）贷款如何运作

与住宅地产一样，银行、独立贷款人、养老基金、保险公司、私人投资者和其他资本来源，如美国小企业管理局的504贷款计划，都积极参与提供CRE贷款。与住宅贷款机构一样，商业贷款机构承担不同程度的风险，并愿意向借款人提供不同的条件。

最受欢迎的住房贷款是30年期固定利率抵押贷款，CRE贷款通常较短。期限从5年（或更短）到20年不等，摊销期往往长于贷款期限。例如，贷款人可能提供期限为7年、分期偿还30年的CRE贷款。借款人在这七年内每月还款。确定每月付款时，应将贷款在30年内付清，然后再支付一笔由贷款全部剩余余额组成的最终“气球”付款。

贷款人考虑抵押品的性质（购买的财产）；实体（或委托人/所有者）的信誉，包括三至五年的财务报表和所得税申报表；以及评估CRE贷款时的财务比率，如贷款价值比和偿债覆盖率。

CRE贷款往往比住宅贷款更贵。首付通常为购买价格的20%至30%。利率也趋于更高：大多数借款人的利率在10%到20%左右。由小企业管理局（SBA）支持的贷款（见下文）是一些最便宜的贷款，截至2019年1月，根据贷款规模和期限的不同，贷款利率从7.75%到10.25%不等。

CRE贷款旨在为严格用于商业目的的房地产融资，并产生收入。

商业地产（cre）贷款类型

以下是最常见的CRE贷款类型：

• 永久贷款 是商业地产的第一笔抵押贷款。 永久贷款必须有一定的分期偿还和至少五年的期限写入合同。
• SBA贷款由传统和非传统贷款人提供，但由SBA担保。有几种不同的SBA贷款，以满足不同类型的借款人，最受欢迎的是7（a）贷款。
• 过渡性贷款提供商业地产的短期第一抵押贷款，期限通常为6个月至3年。 过渡性贷款通常是在借款人等待长期融资或试图为现有债务再融资时获得的。