大型抵押贷款与传统抵押贷款：概述

大额抵押贷款和常规抵押贷款是借款人用于购房的两种融资方式。两者都要求房主满足某些资格要求，包括最低信用分数、收入门槛、还款能力，以及最低首付要求。**赞助企业（GSE），如房利美和房地美、联邦住房管理局（FHA）、美国退伍军人事务部（VA）或美国农业部农村住房服务局（USDA Rural Housing Service）不支持这两种抵押贷款产品。虽然它们可以用于相同的目的来保护财产，但它们本质上是不同的。

巨额抵押贷款被用来购买标价很高的房产，通常是那些价值数百万美元的房产。而常规房贷则更符合普通购房者的需求，可以合规也可以不合规。 继续阅读，以了解更多关于这两种按揭产品。

关键要点

• 大型抵押贷款和常规抵押贷款是借款人用来担保房产的两种产品。
• 传统的抵押贷款既可以符合**的指导方针，也可以是不合规的。
• 大型抵押贷款往往不在符合规定的贷款限制范围内，这通常是因为它们超过了由**资助的企业（如房利美或房地美）支持的最高额度。

大额住房抵押贷款

如上所述，大额抵押贷款是用来为购买房产融资的贷款。与普通抵押贷款不同，这些贷款是针对高价房地产的。豪宅和那些在当地竞争激烈的房地产市场上发现的房子，一般都是用巨额抵押贷款融资的。

这些抵押贷款也被称为巨额贷款是不合格的。这意味着它们不受联邦住房金融局（FHFA）贷款限制，因此没有房利美或房地美的支持。尽管如此，许多人仍然坚持消费者金融保护局（CFPB）制定的合格抵押贷款准则。  他们也超过了各自县的最高合格贷款限额。  其他使他们无法获得合格贷款的因素可能包括有着独特需求的富裕借款人，或是最终导致大额还款的仅利息抵押贷款，即全部借款余额在贷款期结束时到期。

为了有资格获得巨额贷款，借款人需要有一个良好的信用评分。借款人的收入水平也应该更高。毕竟，它需要很多钱来跟上定期按揭付款和其他相关费用。而且，由于金融危机后贷款要求变得更加严格，借款人被要求拥有较低的债务收入比（DTI）。

过去，大额贷款的利率远高于传统的抵押贷款利率。尽管差距已经缩小，但仍略高。首付要求也有类似的结构，一度高达30%。但现在更常见的是，大额贷款需要首付10%至15%左右。过去较高的利率和首付通常主要是为了抵消这些抵押贷款产品所涉及的较高风险，因为它们没有得到上述GSE的担保。

常规抵押贷款

传统抵押贷款是由银行等私人放贷机构和信用社、抵押贷款公司等其他金融机构提供的贷款。就像大额贷款一样，借款人需要首付、最低信用评分、一定的收入水平以及较低的DTI比率，而且也没有GSE的支持。

与大额贷款不同，传统的抵押贷款可能是合规的，也可能是不合规的。合格贷款是指由FHFA设定限额的贷款。房利美和房地美也制定了这些贷款的承销准则。2021年，全国单套住房符合常规贷款的最高限额为548250美元，高于2020年的51.04万美元。然而，美国有200多个县被指定为高成本、竞争激烈的地区，这些地区的最高贷款限额在2021年可高达822375美元，高于2020年的76.56万美元，南塔基特就是这样的几个地方。

合规贷款限额每年调整一次，以跟上美国平均房价的步伐，因此当房价上涨时，贷款限额也会以相同的百分比增加。

然而，并非所有的抵押贷款都符合这些准则，那些不符合这些准则的抵押贷款被视为常规的不合格贷款。与合规抵押贷款相比，这些贷款往往更难获得资格，因为它们没有**的支持，因此资格和条件由贷款人决定。一个好处是，它们通常成本更低。

特别注意事项

房利美和房地美将购买、打包和转售几乎所有的抵押贷款，只要它们遵守其合规贷款准则。这些准则考虑了借款人的信用评分和历史记录、债务收入比（DTI）、抵押贷款的贷款价值比（LTV）以及贷款规模等一个关键因素。 这些最高数字是由**规定的。

由于巨额贷款没有联邦机构的支持，贷款机构在提供贷款时承担了更多的风险。 如果你想获得更严格的信用要求，你将面临更严格的信用要求。如上所述，您需要满足一些最低要求才能获得资格，包括：

• 收入证明：准备两年的税务文件或类似文件，以证明你有可靠、一致的收入来源。放贷者也希望看到你手头有足够的流动资产来支付六个月或更多的抵押贷款。
• 信用评分和历史记录：你通常需要信用评分至少580分（被认为是“公平的”），然后贷款人才会批准你进行常规抵押贷款，但如果你的信用评分低于670分，贷款人批准你进行大额抵押贷款的可能性非常低。
• 债务与收入比率（DTI）：你的债务与收入比率（你每月的债务与你每月的收入相比）应该是43%或更少，才有资格获得传统的抵押贷款。 放贷者通常会为巨额抵押贷款寻找更低的DTI，因为贷款规模如此之大。