抵押贷款有固定利率和可调利率两种主要形式，每种形式都有一些混合组合和多种衍生工具。对利率和决定未来利率走势的经济影响有一个基本的了解可以帮助你做出财务上合理的抵押贷款决策。此类决策包括在固定利率抵押贷款或可调利率抵押贷款（ARM）之间做出选择，或决定是否从可调利率抵押贷款中再融资。

利率是如何确定的？

利率是贷款人为使用资产而向借款人收取的本金之外的金额。银行收取的利率是由许多因素决定的，例如经济状况。一个国家的中央银行设定利率，每家银行用这个利率来确定他们提供的四月利率区间。

当央行将利率设定在较高水平时，债务成本就会上升。当债务成本高企时，它会阻碍人们借贷，减缓消费需求。此外，利率往往会随着通货膨胀而上升。

抵押生产线

抵押贷款行业有三个主要部分或业务：抵押贷款发起人，集成商和投资者。

抵押贷款发起人是贷款人。贷款人有几种形式，从信用合作社、银行到抵押贷款经纪人。抵押贷款发起人向消费者介绍和推销贷款。他们**贷款。它们根据各自提供的利率、费用和服务水平相互竞争。他们收取的利率和费用决定了他们的利润率。大多数抵押贷款发起人不“组合”贷款（这意味着他们不保留贷款资产）。相反，他们将抵押贷款**给二级抵押贷款市场。他们向消费者收取的利率取决于他们的利润率以及他们可以将抵押贷款**到二级抵押贷款市场的价格。

聚合器从其他机构购买新产生的抵押贷款。它们是二级抵押贷款市场的一部分。大多数集成商也是抵押贷款发起人。集成商将许多类似的抵押贷款汇集在一起，形成抵押贷款支持证券（MBS）——这一过程被称为证券化。抵押贷款支持证券是一种由基础抵押贷款池支持的债券。抵押贷款支持证券**给投资者。抵押贷款支持证券**给投资者的价格决定了集成商从其他贷款人处购买新抵押贷款的价格，以及集成商为自己的抵押贷款发放向消费者提供的利率。

抵押贷款支持证券有许多投资者：养老基金、共同基金、银行、对冲基金、外国**、保险公司、房地美和房利美（**支持的企业）。当投资者试图实现收益最大化时，他们经常对抵押贷款支持证券和其他固定收益投资（如公司债券）进行相对价值分析。与所有金融证券一样，投资者对抵押贷款支持证券的需求决定了他们购买这些证券的价格。

投资者对抵押贷款利率的影响

在很大程度上，抵押贷款支持证券投资者决定了向消费者提供的抵押贷款利率。如上所述，抵押生产线以投资者购买的抵押担保证券的形式结束。自由市场决定了投资者购买抵押贷款支持证券的市场结算价格。这些价格在抵押贷款行业中反复出现，以决定你买房时的利率。

固定利率抵押贷款

固定利率抵押贷款的利率在抵押期内是固定的。然而，平均而言，30年期固定利率抵押贷款的寿命较短，这是由于客户转移或再融资他们的抵押贷款。过去的经验法则是，房主平均在家中居住7年，这一数字在2018年上升至13年。然而，根据美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的一份2020年报告，近一半（45%）的购房者表示，他们预计在家中居住16年或更长时间。

抵押贷款支持证券价格与美国国债价格高度相关。这意味着由30年期抵押贷款支持的抵押贷款支持证券的价格将随美国财政部5年期债券或美国财政部10年期债券的价格变动，这些债券的价格基于一种称为久期的金融本金。实际上，30年期抵押贷款的期限更接近5年期债券，但市场倾向于以10年期债券为基准。这也意味着，向消费者提供的30年期固定利率抵押贷款的利率应该随着美国国债10年期债券的收益率而上下浮动。债券的收益率是其票面利率和价格的函数。

经济预期决定美国国债的价格和收益率。债券最大的敌人是通货膨胀，它侵蚀了未来债券支付的价值，包括息票支付和本金偿还。因此，当通货膨胀很高或预期会上升时，债券价格会下降，这意味着它们的收益率会上升。债券的价格和收益率之间存在着相反的关系。

美联储的角色

美联储在通胀预期中扮演着重要角色。这是因为债券市场对美联储通过短期利率管理控制通胀的效果的看法决定了长期利率，比如美国国债10年期的收益率。换言之，美联储（Federal Reserve）设定当前短期利率，市场将其解读为确定长期利率，比如美国国债10年期的收益率。

记住，30年期抵押贷款的利率与美国财政部10年期债券的收益率高度相关。如果你想预测未来30年期固定利率抵押贷款利率的走势，请观察并了解美国国债10年期（或5年期国债）的收益率，并关注市场对美联储货币政策的看法。

可调利率抵押贷款（arm）

可调利率抵押贷款的利率可能会每月、每六个月、每年或更少地发生变化，这取决于抵押贷款的条款。利率由一个指数值加上一个利差组成。这就是所谓的完全指数化利率。通常四舍五入到八分之一个百分点。指数值是可变的，而保证金在抵押贷款的有效期内是固定的。例如，如果当前指数值为6.83%，利差为3%，四舍五入到最接近的八分之一个百分点，则完全指数化的利率为9.83%。如果指数降至6.1%，完全指数化的利率将为9.1%。

可调利率抵押贷款的利率与指数挂钩。不同的可调利率抵押贷款有几种不同的抵押指数，每种指数都是使用一种活跃交易的金融证券、一种银行贷款或一种银行存款的利率构建的。所有不同的抵押贷款指数都有着广泛的相关性。换言之，随着经济状况的变化，它们会朝着同一个方向上下移动。

大多数抵押贷款指数都被视为短期指数。”“短期”或“期限”是指用于构建指数的证券、贷款或存款的期限。通常，任何期限为一年或一年以下的证券、贷款或存款都被认为是短期的。大多数短期利率，包括用于构建抵押贷款指数的利率，都与一种称为联邦基金利率的利率密切相关。

预测变化

如果你想预测可调利率抵押贷款的利率变化，看看收益率曲线的形状。收益率曲线代表期限为3个月至30年的美国国债收益率。

当曲线形状平坦或向下倾斜时，意味着市场预期美联储将保持短期利率稳定或调低利率。当曲线的形状向上倾斜时，市场预计美联储将提高短期利率。

曲线在两个方向上的陡峭程度表明市场对美联储上调或下调短期利率的预期。美联储基金期货价格也反映了市场对未来短期利率的预期。

底线

了解什么影响当前和未来的固定和可调利率抵押贷款利率可以帮助你作出财务健全的抵押贷款决策。例如，它可以告知您选择可调利率抵押贷款而不是固定利率抵押贷款的决定，并帮助您决定何时可以从可调利率抵押贷款中再融资。

不要相信你在电视上听到的一切。这并不总是“在利率进一步上升之前从可调利率抵押贷款中再融资的好时机”。利率可能会进一步上升，也可能会下降。找出收益率曲线是什么意思。