华尔街最重要的创新之一是将贷款集中起来，然后拆分成单独的计息工具。这种抵押和结构性融资的概念早于抵押贷款抵押债券（CMOs）和债务抵押债券（cdo）市场。直到20世纪80年代初，这一概念才通过重新打包抵押贷款而正式确立，从而创建了抵押贷款支持证券业（MBS）。

住房抵押贷款证券由一系列抵押贷款担保，所有的利息和本金只需转嫁给投资者即可。创设CMOs是为了给投资者提供特定的现金流，而不仅仅是利息和本金的传递。1983年，投资银行first Boston和所罗门兄弟（Salomon Brothers）为联邦住房贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corp，简称房地美）首次发行了CMO，这两家公司接受了一批抵押贷款，将这些贷款分为不同利率和期限的部分，并根据这些部分发行了证券。原始抵押作为抵押品。

与CMOs不同的是，cdo在20世纪80年代后期出现，涵盖了抵押贷款以外更广泛的贷款范围。虽然两者之间有许多相似之处，但在结构、合计持有的贷款类型以及寻找其中一种贷款的投资者类型方面，两者有一些明显的差异。

cmo诞生于一种需要

抵押担保债券（CMO）是一种抵押担保证券（MBS），由第三方发行，经营住宅抵押贷款。CMO的发行人收集住房抵押贷款，并将其重新打包到贷款池中，作为发行新证券的抵押品。然后，发行人将抵押贷款中的贷款支付重新定向，并将利息和本金分配给池中的投资者。发行人沿途收取费用或差价。有了CMOs，发行人可以通过使用分期贷款从抵押贷款中分割出可预测的收入来源，但与所有MBS产品一样，CMOs对投资者来说仍然存在一定的提前还款风险。这是池中的抵押贷款将提前预付、再融资和/或违约的风险。与MBS不同的是，投资者可以选择在CMO中愿意承担多少再投资风险。

下面是使用顺序支付结构的三个不同到期日的简化版本的示例。A、B和C批贷款都将在其有效期内收到利息支付，但本金支付按顺序流动，直到每个CMO退休。例如：在B批退出之前，C批不会收到任何本金支付，在A批退出之前，B批不会收到任何本金支付。

虽然证券本身看起来很复杂，很容易在所有的缩写词中迷失方向，但贷款抵押的过程却相当简单。

CMO的发行人作为一个法人实体，是从银行和抵押贷款公司购买的一批抵押贷款的合法所有人。在重新打包的抵押贷款出现之前，借款人会去当地的银行贷款购买房屋。然后，银行将以该房屋为抵押物持有抵押贷款，直至付清或**该房屋。虽然一些银行仍在账面上持有抵押贷款，但大部分抵押贷款在关闭后不久就被**给重新打包抵押贷款的第三方。对于最初的贷款人，这提供了一些救济，因为他们不再拥有贷款或必须服务的贷款。这些抵押贷款随后成为抵押品，并与质量类似的贷款一起分为若干部分（只是贷款池的一部分）。通过从抵押贷款池中创建CMO，发行人可以设计不同期限的特定、独立的利息和本金流，以使投资者的需求与他们期望的现金流和期限相匹配。出于法律和税务目的，CMO作为一个独立的法律实体在房地产抵押投资渠道（REMIC）内持有。REMIC从公司层面的基础抵押贷款中获得的收入免征联邦税，但支付给投资者的收入被视为应纳税。

cdo有好有坏

债务抵押债券（CDO）在20世纪80年代末开始出现，并具有CMO的许多特征：贷款集中在一起，重新打包成新的证券，向投资者支付利息和本金作为收入，并将这些资金分成不同程度的风险和到期日。CDO属于资产支持证券（ABS）的范畴，与MBS一样，它将基础贷款用作资产或抵押品。CDO的发展填补了这一空白，为贷款机构提供了一种有效的方式，使其能够通过证券化将债务转化为投资，这与将抵押贷款证券化为CMOs的方式相同。与REMICs发行的CMOs类似，cdo使用特殊目的实体（special purpose entities，SPE）将其贷款证券化，为其提供服务，并将投资者与投资证券相匹配。CDO的美妙之处在于，它几乎可以持有任何产生收入的债务，如信用卡、汽车贷款、学生贷款、飞机贷款和企业债务。像CMOs一样，贷款的分割是从高级到初级的，由评级机构进行一些监督，评级机构将等级评级就像单一发行的债券一样，例如AAA、AA+、AA等。

下面是CDO的结构示例。每个CDO都有一个资产负债表，就像任何公司一样。资产由产生收入的部分组成，如贷款、债券等。左侧发行的每一种债券都与右侧的特定资产池相关联。然后，这些债券由第三方根据其对债券池债权的优先顺序和标的资产的感知质量进行评级。理论上，评级和资历较低的债券将获得投资者较高的回报率。

cmos与CDO

CMOs和CDO有许多相似之处，因为后者在设计上模仿了前者。CMO可以由私人机构发行，也可以由准**贷款机构（联邦国家抵押贷款协会、**国家抵押贷款协会、联邦住房贷款抵押贷款公司等）支持，而CDO是私人的。

虽然CMOs和CDO在外部有类似的封装，但它们在内部却不同。CMO有点容易理解，因为它提供的现金流来自特定的抵押贷款池，而CDO现金流可以由汽车贷款、信用卡贷款、商业贷款，甚至CMO的部分部分作为支持。尽管CMO市场确实受到2007年房地产内爆的影响，但CDO市场受到的冲击更为严重。CMO市场中只有一小部分被认为是次贷，而CDO则将次贷CMOs作为核心持有。购买了排名最低、风险最高的CMOs与其他ABS资产混合的CDO在次级债走向南方时遭受了严重损失。过去的错误不太可能再次发生，因为SEC的监督比以前多了，但有时历史也会重复。这两种产品都起着将贷款和资产汇集在一起，然后将投资者与现金流匹配的相同作用，因此，投资者决定他们想承担多少风险。

cdo是ABS市场中相对较小的一部分，2002年发行量仅为3.4亿美元，而CMO市场的总发行量为4.7万亿美元。2002年后，随着资产支持贷款证券化的增长和发行人提前购买风险较高的债务抵押债券，CDO市场迅速膨胀。随着房地产市场的迅速发展，CDO/CMO市场也迅速发展，2007年未偿CDO总额达到1.3万亿美元的峰值。随着房地产泡沫破裂，这一惊人的增长戛然而止，2013年CDO市场规模降至8.5亿美元左右。

虽然从纸面上看，购买那些没有需求的风险较高的cmo并将其捆绑到cdo中是件好事，但那些被认为是次贷的cmo的质量却比最初想象的要低得多。评级机构和CDO发行人仍被追究责任，支付罚款，并在2007年房地产市场崩溃导致CDO损失数十亿美元后进行赔偿。很多人一夜之间变得一文不值，从AAA降级为垃圾级。当这些发行最终失败时，那些在风险最大的cdo上大量投资的人经历了巨大的损失。一些CDO发行人因包装失败的风险资产而受到指控和/或罚款。2010年，高盛（goldmansachs）被起诉，这是规模最大、最受关注的案件之一。高盛因构建cdo、未正确告知客户潜在风险而被正式起诉并被罚款。根据美国证券交易委员会（sec）的估计，2010年尘埃落定后，投资者损失超过10亿美元。

CDO今天仍然存在，但将永远戴着好决定变成坏决定的伤疤。

世界各地的投资者从早期的抵押中吸取了宝贵的教训。需要一些创造性的思考才能找到一种方法来获得大量贷款，并为投资者创造有担保的投资。这为放贷者释放了资本，为发行人创造了许多就业机会，在流动性较差的市场中创造了流动性，并有助于推动住房拥有。同样的过程，助长了房屋所有权最终助长了房地产泡沫和随后的崩溃。抵押过程本身就充满了活力，但最终导致了自身的崩溃。