什么是加速摊销(accelerated amortization)？

加速摊销是抵押人向抵押本金支付额外款项的过程。随着加速摊销，贷款借款人可以增加额外的付款到他们的抵押贷款账单，以便在贷款结算日前还清抵押贷款。加速摊销的好处是它减少了借款人在贷款期限内支付的全部利息。

加速摊销不应与加速折旧混淆，加速折旧是一种用于确认某一财产或设备在其使用寿命内价值下降的会计方法。

关键要点

• 加速摊销是指借款人向其抵押贷款本金支付超出规定到期金额的额外款项。
• 住房抵押贷款是一种分期偿还贷款，最初借款人的大部分付款用于支付贷款的应计利息，而每笔付款的一小部分用于支付本金。
• 借款人将采用加速摊销策略，以节省利息，并更快地偿还抵押贷款。
• 借款人可以通过不同的方式加速还款，包括每月额外还款或每两周还款。

加速摊销的工作原理

住房抵押贷款是一种分期偿还贷款，这意味着借款人在一段时间内定期分期（通常每月）偿还贷款。这些付款包括本金和利息。

最初，借款人的大部分付款将用于支付贷款的应计利息，而每笔付款的一小部分将用于支付本金。随着时间的推移，这一比率将被逆转，借款人的大部分付款将用于偿还本金，而较少的部分将用于支付利息。房屋抵押贷款贷款人将提供一个分期偿还时间表借款人。此表显示了借款人每月的还款中有多少将用于本金，还有多少将用于利息，直到贷款还清为止。

通过加速分期偿还，借款人将支付超出分期偿还表所列金额的额外抵押贷款。通常情况下，借款人会提前还款以减少贷款本金，从而降低未偿余额和未来利息支付的欠款。使用加速摊销策略的借款人希望节省利息，更快地偿还抵押贷款。

一些贷款人包括

在美国加速摊销

美国的抵押贷款借款人通常会拿出30年期的固定利率贷款，由房产本身担保。贷款期限以及利率不可变，意味着美国的借款人通常比加拿大等其他国家的借款人支付更高的贷款利率，而加拿大等国的贷款利率通常每五年重置一次。这种高利率可能鼓励借款人采用加速摊销策略，以便更快地偿还贷款，以减少利息支付总额。

加速摊销的限制

提前还清抵押贷款是有原因的。最重要的原因是，根据美国税法，抵押贷款债务的利息可以免税。任何人在2017年12月15日至2025年12月31日期间办理抵押贷款，可扣除高达75万美元的抵押贷款利息，已婚纳税人可单独申请扣除37.5万美元。 虽然选择申请扣除的美国房主比过去少了，但对一些房主来说，这可以大大节省税收。通过提前偿还抵押贷款，这些房主可以增加他们所欠的所得税。

在这种情况下，房主可以将加速摊销的资金用于投资退休基金或大学基金。这样的基金在保持抵押贷款利息扣除的税收优势的同时，还能获得回报。然而，那些已经有足够的退休基金和足够的资本进行其他投资的非常富裕的购房者，可能希望提前偿还抵押贷款。

加速摊销示例

假设艾米有一笔抵押贷款，原始贷款金额为20万美元，固定利率为4.5%，期限为30年。每月还本付息1013.37元。每月增加100美元的还款将导致25年的贷款偿还期，而不是原来的30年，为艾米节省5年的利息。

以加速方式支付抵押贷款会更快地减少贷款本金，并减少借款人需要支付的额外贷款利息。借款人还可以通过每月支付一次以上的款项或每两周支付一次抵押贷款来加速贷款的分期偿还。额外的付款直接用于偿还本金贷款。