什么是自愿止赎(voluntary foreclosure)？

自愿止赎是一种止赎程序，是由借款人谁是无法继续支付贷款的财产，试图避免进一步的付款，防止非自愿止赎和驱逐。如果借款人的抵押贷款严重不足，他们可能会选择这一选择。

这与非自愿止赎不同，非自愿止赎是由贷款机构发起的，目的是占有财产以弥补贷款人的损失，通常是无法偿还贷款的借款人的最后选择。借款人可以向银行或其他贷款机构寻求对住宅和商业物业的自愿止赎。

有几个类似的术语可用于自愿止赎，包括战略违约，走开，叮当声邮件，和友好的止赎。

关键要点

• 自愿止赎是由借款人谁不能再支付贷款的财产，并试图避免由贷款人止赎。
• 自愿取消抵押品赎回权可能对借款人的信用评级有害，但通常不会像非自愿取消抵押品赎回权那样造成财务损失。
• 21世纪末的次贷危机导致自愿丧失抵押品赎回权的数量大幅上升，当时许多抵押贷款处于水底。

理解自愿止赎

自愿取消抵押品赎回权对借款人的信用评级极为有害，可能会使其难以出租或购买房屋，并在随后数年内获得贷款批准，但它并不像非自愿取消抵押品赎回权那样对财务造成损害。因此，对于一些借款人来说，这可能是一个成本效益高的选择，他们不是每个月都在努力还款，而是得出无法继续还款的结论。

许多债务人计划在信用评级下降之前，通过开设新的信用卡、办理新车贷款和抵押贷款，自愿取消抵押品赎回权。贷款人通常会同意借款人的自愿止赎请求，因为这可以使收回财产和收回债务的过程比非自愿止赎更快、更具成本效益。

自愿丧失抵押品赎回权的原因包括突然和意外的失业（例如在冠状病毒大流行期间），意识到自己生活入不敷出，住房市场的变化以及可变利率（例如，如果借款人有可调利率抵押贷款或ARM）。

代替止赎的契约是自愿止赎最常用的类型之一。自愿取消抵押品赎回权的规则、法律和处罚因贷款机构和州而异。

自愿止赎的利弊

如果你正在考虑启动自愿止赎，重要的是要仔细考虑采取这样一个步骤的优点和缺点。你需要权衡它对你的信用的影响，你的房子的损失，它给你多少经济救济，以及你可能还有的任何选择。例如，如果您无法获得贷款修改或进行卖空，那么代替止赎的契约对您的信用报告的影响可能小于非自愿止赎。

减少你的损失

一个优势，特别是如果你的家是明显的水下，是你可以减少你的损失，当你停止付款。然而，有些州允许放贷人追查借款人的“不足”部分，即你仍欠贷款的金额与通过不足判断确定的止赎销售价格之间的差额。确保你知道你所在州在这方面的法律。

降低你的信用

如果你取消抵押品赎回权，你的信用评分会受到很大影响。其后果是：很可能很难获得新的信贷，比如说汽车贷款或新的信用卡，而且利率会更高。

寻找新住房

你需要另找一个地方住，房东可能会拒绝给你租房，或者每月收取更高的费用。如果你想买，你可能在几年内无法获得抵押贷款。例如，房利美（Fannie-Mae）在以契约代替止赎之后，在发放新的抵押贷款之前，会申请四年的等待期。

赞成的意见

• It's a faster, less complicated release from debt than an involuntary foreclosure and an opportunity to cut your losses.

• A deed in lieu of foreclosure may have less impact on your credit scores than an involuntary foreclosure.

• There's less social stigma attached than with an involuntary foreclosure.

欺骗

• You still may be subject to a deficiency judgment.

• Your credit score will take a hit and getting new credit (a car loan, a credit card) may be harder and come with higher interest rates.

• Although there's less stigma, employers may still deem you ineligible for certain jobs.

例如：自愿丧失抵押品赎回权和2007-2009年的住房危机

在21世纪末美国房地产泡沫和次贷危机之前，自愿取消抵押品赎回权对于难以支付房产贷款的借款人来说是一个很少使用的选择；然而，近年来它的应用越来越广泛。2007年和2008年，房价暴跌，经常出现两位数的下跌。

2010年初，大约25%的抵押贷款处于水下，这意味着抵押贷款所欠的金额超过了房屋的价值。根据一些报告，从2007年到2008年，自愿止赎增加了一倍多，占2009年所有违约的25%以上。自愿止赎在过去十年中仍然很常见，因为房屋价值的增长还不足以让许多借款人摆脱负资产的负担。