什么是房地产抵押投资渠道（remic）(a real estate mortgage investment conduit (remic))？

房地产抵押贷款投资渠道（REMIC）一词是指一种特殊目的工具（SPV）或债务工具，将抵押贷款集中在一起，并发行抵押贷款支持证券（mbs）。

不动产是为发行人和投资者带来收入的复杂投资。抵押贷款池一般分为若干部分，重新包装，并作为个别证券向投资者**。 REMICs可以采取几种不同的形式，通常被视为传递实体。因此，他们免征直接税。

关键要点

• 房地产抵押贷款投资渠道是 用于汇集抵押贷款和发行抵押担保证券的特殊目的工具。
• REMICs最初是由1986年税收改革法案的颁布授权的。
• 房地产抵押贷款投资渠道可以作为合伙企业、信托、公司或协会组织，并免征联邦税。

了解房地产抵押贷款投资渠道（remic）

房地产抵押贷款投资渠道（REMICs）最早由1986年税收改革法案的颁布授权，它们以信托形式持有商业和住宅抵押贷款，并向投资者发行这些证券化抵押贷款的权益。对于厌恶风险的投资者来说，它们被认为是一种安全的选择。

REMICs将个人抵押贷款组合成基于风险和到期日的池，就像抵押贷款抵押债券（CMOs）一样。然后将它们分成债券或其他证券，然后**给投资者。 这些证券随后在二级抵押贷款市场上交易。

房地产抵押贷款投资渠道的一些行业最著名的发行人包括房利美和房地美。 这些公司得到联邦**的支持。尽管他们实际上并不发放抵押贷款，但他们确实为二级市场上其他贷款人发放的住房贷款提供担保。其他REMIC发行人包括抵押贷款机构和保险公司，以及储蓄机构。

房利美和房地美是房地产经纪公司中一些比较著名的发行人。

REMICs可以合伙、信托、公司或协会的形式组织，是联邦免税实体。不过，持有这些证券的投资者仍需缴纳个人所得税。 税法禁止REMICs修改抵押贷款。因此，如果该实体池中的一笔贷款被换成另一笔贷款，该实体可能会失去免税地位。这是因为联邦法规要求特定资金池中的贷款必须保持不变。换言之，这些贷款不能进行重大修改或以新的条款交换不同的贷款。

特别注意事项

为了保护REMICs的结构和免税地位，提出或做出了一些修改。

房地产抵押投资渠道改善法

美国国会在2009年出台了《房地产抵押贷款投资渠道改善法案》，以放宽对房地产证券化商业房地产贷款的限制。拥有商业贷款的问题房产的所有者无法对其资产进行调整，因为他们的计划将改变为贷款提供担保的抵押品的价值。

拟议中的法律将允许持有房地产证券化商业贷款的业主进行改进和增强，使其房地产对市场更具吸引力。这项立法包括一项声明，即根据这些条款修改财产将不被视为国税局概述的禁止交易。

REMIC中的利息将继续被视为常规利息，并且通过修改房地产产生的收益将被视为通过合格抵押获得的收益。

该法案已提交给银行、住房和城市事务委员会，但没有进一步的进展。

covid-19大流行

联邦**为那些因COVID-19流感而遭受困难的商业和住宅贷款的人提供了一些救济。无法支付房款的房主获得了延期，首先是根据前总统特朗普在2020年签署的《冠状病毒援助、救济和经济安全（CARES）法案》，然后是拜登**延长条款的时候。

因为减免最终会改变这些贷款的结构，它也会对不动产的结构产生影响。这就是为什么美国国税局确保，如果借款人利用这些紧急措施，这些投资及其发行人将不会受到任何税收影响。

房地产抵押投资渠道（remic）与抵押担保债务（cmo）

业界通常认为REMICs是CMOS。这是一系列的抵押贷款捆绑在一起，作为投资**给投资者。但两者之间有一些区别。

尽管出于税收和法律目的，CMO是一个独立的法律实体，但仍存在于REMICs中。另一方面，REMIC免征联邦税。但这只取决于投资者从公司层面的基础抵押贷款中获得的收入。任何产生并支付给投资者的收入都应纳税，在提交REMIC时使用表格1066。

房地产抵押投资渠道（remic）与房地产投资信托（reit）

房地产投资信托和房地产投资信托（REITs）都以某种形式投资房地产，但它们是不同的。尽管房地产投资信托基金将抵押贷款集中起来，并将其作为投资**给投资者，但房地产投资信托基金却是一个完全不同的游戏。

房地产投资信托基金（REITs）是指拥有和经营一系列创收房地产的公司，如办公和零售场所、公寓和混合用途房地产。投资者可以像购买股票一样购买在交易所交易的房地产投资信托基金的股票。公司租赁或出租他们的财产，然后这些收入作为股息支付给投资者。

不过，就像REMICs一样，REITs不征税。但投资者必须在年度纳税申报表上申报这些投资的任何收益，这意味着他们要按自己的税率纳税。