什么是止赎诉讼(foreclosure action)？

止赎诉讼，是指借款人拖欠抵押贷款后，贷款人提起的法律诉讼。当借款人未能支付抵押贷款或未能履行抵押贷款协议中规定的义务时，贷款人可以通过取消抵押品赎回权来行使其权利。该行为由贷款人发布的公告发起。如果抵押人仍然不能及时提供贷款，抵押公司可以进行止赎程序，之后可以**房产以偿还贷款余额。

关键要点

• 取消抵押品赎回权的诉讼 法律程序是由 贷款人 在借款人之后 默认值 他们的抵押贷款。
• 贷款人发出公告后，给予借款人宽限期，让抵押人及时更新贷款。
• 如果借款人不能做出安排，这一行动将转向提前取消抵押品赎回权。
• 拍卖允许贷款人**房屋。
• 加强对借款人的保护，禁止贷款人在拖欠120天之前提交首次通知。
• **暂停取消抵押品赎回权，并对房主提供额外的保护，以应对COVID-19流行病，直至2021年6月30日。

止赎行动如何运作

大多数人没有钱用现金购买房屋或房产。为了融资购买，消费者需要获得抵押贷款。贷款人在批准贷款前会考虑到一些因素，包括借款人的信用记录和收入，以及财产价值。如果获得批准，贷款人和借款人签署抵押合同，其中概述了付款频率和金额。

但是如果借款人不能履行他们的义务怎么办呢？当借款人拖欠至少四个月的债务或不符合合同条件时，其贷款人可在所有其他途径用尽后发起止赎行动。 第一步是向县纪委办公室提交公告。此通知表明借款人拖欠抵押贷款。在一些州，通知被称为违约通知，而其他州则称之为待决案件。

此时，借款人进入止赎前。这是一个宽限期，允许房主要么拿出钱来维持贷款，要么安排**房屋。如果借款人仍然不能拿出资金或其他安排，贷款人可以继续进行止赎程序。

下一步是确定止赎拍卖的日期。贷款人在县记录办公室记录受托人的**通知，宣传财产，并通知借款人即将**。拍卖通常在县**、受托人办公室或财产本身进行。

一些州允许借款人赎回的权利，使他们的贷款最新的时刻财产拍卖。

特别注意事项

非常具体和详细的法定程序要求适用于止赎，必须遵守，以避免无效的止赎**。必须向债务人和公众发出有关止赎**的适当通知，但具体程序可能因国家而异。

金融危机后，美国联邦**颁布了新的规定，要求放贷者取消房产赎回权。由消费者金融保护局（CFPB）于2013年制定的这些新规定服务于处于止赎边缘的房主，保护他们免受掠夺性贷款的侵害。这些规则包括：

• 双重跟踪的限制。当贷款人与借款人合作以避免止赎时，就会发生这种情况。第一次通知只能在抵押贷款拖欠120天后提交。
• 在抵押人连续两次未付款后，向抵押人提供选择权。这些选择包括取消抵押品赎回权的替代方案。
• 在贷款人采取任何此类行动之前，探索所有可替代止赎的方法。

这些规则在2016年得到了扩展，CFPB指示贷款人在贷款过程中不止一次地向借款人提供更多保护。该机构还包括一名已故借款人的尚存家庭成员，并要求贷款人在损失缓解申请出借人与借款人合作的努力用尽时通知借款人。

covid-19大流行

COVID-19大流行影响了世界各地的房主。联邦**根据冠状病毒援助、救济和经济安全（CARES）法案，宣布暂停止赎，并为房主提供经济救济，从而为美国提供了额外的保护。这些规则保护那些拥有联邦**支持的抵押贷款或那些由**支持的企业（gse）如房利美和房地美支持的房主。

**暂停止赎，允许房主在健康危机期间留在家中。借贷者必须找到他们的贷款人，找出他们的选择。一些贷款机构可能会向借款人提供宽限期，这使得他们能够持有或减少还款。 另一种选择是付款减免，允许抵押人将付款推迟一段时间。 由于延期而错过的付款和延期的付款不会被取消。相反，他们必须在期限结束后支付。

2021年2月9日，联邦住房金融局（FHFA）宣布2021年3月30日为暂停的最后期限。

在2021年1月20日采取行动后，拜登总统要求将止赎和驱逐禁令延长至2021年3月31日。 2月16日，他要求延长至2021年6月30日。