贷款人撰写抵押贷款必须考虑借款人的风险,谁被证明是不愿意或无法达成协议的抵押贷款。金融专业人士将潜在的借款人违约称为抵押风险。贷款承销商必须评估未付款和完全放弃贷款的可能性。
金融机构使用许多工具来计算每笔贷款所涉及的抵押贷款风险水平。贷款人使用的第一个工具是信用检查。大多数贷款人通过查看抵押贷款申请人的信用历史报告来检查他们的信用评分。信用报告使贷款人能够评估贷款申请人及时支付贷款的能力。信用评分差的人会带来更大程度的抵押贷款风险,而且往往没有资格获得贷款。
贷款发起人收集包括损益表、纳税申报表和最近的工资存根在内的文件,以核实贷款申请人的月收入。任何债务与收入(DTI)比率高的人都会让贷款人面临更大的抵押贷款风险,因为缺乏剩余现金会让借款人无法应付意外支出。为了最大限度地降低抵押贷款风险,许多抵押贷款发行人不向DTI比率高于一定百分比(如45%)的个人贷款。
房屋评估在确定特定贷款的风险水平方面发挥着重要作用。抵押金额不能超过用作抵押品的房屋的价值。为了降低房价贬值给贷款人带来的风险,大多数抵押权人限制贷款价值比(LTV),80%是一个常见的限制。信用评分高、DTI比率低且房屋位于理想位置的人可能能够建立LTV比率较高的抵押贷款。
在确定特定贷款所造成的抵押风险水平后,贷款人必须为贷款定价。为了降低违约风险,贷款人对高风险借款人的贷款收取更高的结算成本和利率。拥有良好信用的人会得到低利率和较不严格的承保准则的奖励。
金融机构与抵押贷款保险公司和投资者等其他实体共同承担固有的抵押贷款风险。如果借款人违约,抵押贷款保险公司每月向贷款人收取保险费。投资公司购买抵押贷款并将其分成债券出售给投资者。购买抵押贷款支持债券的人从抵押人每月的付款中获得利息。投资者面临抵押贷款风险,因为如果借款人违约,抵押贷款债券将一文不值。
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