什么是参与土地估价？(involved in land valuation?)
土地估价通常涉及大量计算，以确定一块土地的价值。除其他事项外，估价需要确定独立于任何建筑物的土地价值、该社区未来几年的预期开发量，以及升值或贬值的可能性。进行土地估价通常是一项非常复杂的工作。在得出最终数字之前，估价人员通常使用多种方法确定土地价值。。
了解土地价值很重要，原因有很多。例如，潜在的土地购买者往往想在投资一块土地之前知道它的价值。政府也有兴趣知道一块土地的价值，以便评估财产税。土地估价是确定任何一块土地（无论是否已开发）的实际现值的过程。
一种最常见的估价方法依赖于其他类似土地的销售价格。可比销售法调查同一地理区域内类似土地的近期销售情况，以了解该土地在公开市场上的售价。通常情况下，可比销售方法需要根据土地和周边地区的差异进行主观调整。例如，封闭地块的售价可能有助于确定附近类似规模地块的价值，但如果该地块毗邻繁忙街道，其价值必然会有所不同。。
许多评估师也使用开发成本模型。在这种方法下，评估者研究开发类似地块的现有成本，并考虑可能影响建筑潜力的任何物理土地属性（如河流、灌溉威尔斯或岩土）。考虑到许多不同的因素，这类估值通常非常详尽。
如果建筑物已经与地块相连，那么就估价而言，事情往往会变得更加复杂。在这些情况下，土地估价需要计算建筑物对销售价格的影响程度，以及没有这些建筑物的情况下土地的价值。进行这种计算有几种方法。
收入分析和成本分析方法是最常见的方法之一。在收入分析法中，土地估价评估师估计房产每年的收入。然后，代理确定建筑物的价值，并将部分收入分配给建筑物。剩下的就是土地价值。
评估人员也会根据成本分析方法来评估建筑价值，但只会根据建筑成本来评估。根据这种方法，土地价值是房地产价值减去任何建筑成本。成本分析估价常因未考虑折旧或维护成本而受到批评。
许多现代估价机构没有自己进行大量猜测和计算，而是使用计算机和技术帮助他们进行更快、更准确的土地估价。已经设计了各种程序，根据许多不同的因素开发公式和计算土地价值。这一过程被称为计算机辅助大规模评估（CAMA）。
CAMA项目通常利用更大的数据库，包括过去几年的房产记录、销售信息和税务评估。这些数据库被称为地理信息系统或GIS。没有一台计算机可以完成人类的工作，但如果使用得当，运行CAMA程序的计算机可以使估价员的工作变得相当容易。
- 发表于 2022-02-08 01:04
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- 分类：商业金融
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