Part 1 Part 2: 選択肢を見極める

1. 1 住宅ローンの書類を分析する。離婚の際に持分買取を行うかどうか決める前に、返済する住宅ローンの正確な残高を知る必要があります。また、支払いの内訳やPITI（Principal Interest Tax Insurance）の金額も知っておく必要があります。また、住宅のエクイティが20％未満の場合、民間住宅ローン保険（PMI）として年間0.25％から2％の支払いが必要となる場合があります。住宅所有者の保険会社に連絡する。自宅に複数の車を縛り付けているために割引を受けることができたり、配偶者の一人がクレーム歴があるためにペナルティを支払うことができたりする場合があります。保険は住宅ローンの一部であるため、保険が変わると支払額も変わってきます。

2. 2. 相手の収入と信用情報家を残したい配偶者は、現実的に考える必要があります。真のエクイティ・バイアウトは、配偶者にエクイティのシェアを一括で支払い、住宅ローンと証書から配偶者の名前を削除することで、あなた自身が住宅ローンの資格を得る必要があることを意味します。住宅ローンの貸し手は通常、借り手の総収入の28％を基準としています。公正信用報告法（FCRA）のおかげで、あなたは3つの主要な信用調査会社からあなたの個人的な信用報告書の無料コピーを取得することができます。FCRA信用報告書は、あなたのクレジットスコアが含まれません。このレポートはより重要で、不正確な情報や解決した問題がないか、借り換えを試みる前にチェックすることができます。自分のクレジットスコアを評価するために利用できるオンラインツールがいくつかあります。クレジットカード情報の提供や、怪しいクレジット・モニタリング・サービスに加入する必要がないウェブサイトを探す。

3. 3.家の評価をする。不動産市場が乱高下していようが、不況であろうが、住宅ローンに関係なく、家の現在の市場価値を知る必要があるのです。家屋敷を整理する。信頼できる評価額は、借り換えの際に役立ちます。

4. 4 比較可能な属性を調査する。"鑑定士は自分の市場を見てくれるが、鑑定士は自分の市場を見てくれる".自分の家と似たようなものが売りに出されているのを見るのもいいですが、重要なのは希望価格ではなく、売値です。不動産業者がレポートを作成してくれますし、地域の給与を推定するオンラインツールもあります。

5. 5.意思決定をするエクイティ・バイアウトは、夫婦双方にリスクとリワードをもたらす。家を所有する人にとって、バイアウトとは、住宅ローンをすべて引き受けるが、家の価値が上がればその分報われることを意味する。配偶者にとって、株を手放すことは、住宅ローンのリスクと負担から解放され、その地域の住宅市場の先行きを心配することなく、一定の取り分を得ることを意味します。エクイティは、住宅の評価額から住宅ローン残高を差し引いた金額で算出されます。住宅を所有して5年未満であれば、多額の頭金を支払った場合や不動産市場のホットな地域に住んでいる場合を除き、所有しているエクイティの少なさに驚くかもしれません。例えば、25万ドルを4.50％で30年間融資した場合、5年後には22,000ドル、つまり9％しか返済していないことになる。現在の住宅ローンの条件とご自身の条件を比較してみてください。金利が下がれば、借り換えを検討する良い機会かもしれません。ただし、金利が上がった場合は、新たな住宅ローン以外の選択肢も視野に入れた方がよいでしょう。

6. 6 その他の資産や選択肢を評価する。自分の住宅ローンが難しいか、不当に高額になる可能性がある場合、他の夫婦資産を清算または取引して、配偶者の持分を支払うことを検討します。例えば、$22,000のエクイティがあり、今は借り換えの時期ではない場合、ローンや貯蓄口座からの$11,000の分配、配偶者の401Kに対する$11,000の請求権の放棄がエクイティの現金の代わりに支払われる可能性があるのです。円満離婚の場合、裁判官は財産分与の合意の根本的な公平性を考慮し、最も合理的な合意を受け入れる。一方の配偶者が家を所有し、PIITI債務を全額支払う共同体協定を考えてみましょう。しかし、一方の配偶者が債務不履行に陥った場合、もう一方の配偶者は住宅ローンを引き受けるか、不動産の所有権を失わなければなりません。例えば、10代の子供が学校を卒業できるように家族を維持する、あるいは居住している配偶者が学校や職業訓練を修了し、個人の住宅ローンを賄えるだけの収入を上げるなど、短期的な目標を持った円満離婚の場合、共同所有は効果的である。

第2回（全2回）：株式取得の実行

1. 1 買収の条件を裁判所に命ずることができるようにする。離婚が係争中であったり、離婚手続き中にコミュニケーションが途絶えた場合、裁判所が取得条件を設定し、元配偶者に書類、証書、資産譲渡の要件を遵守させることができます。弁護士と一緒に持分取得契約書を作成するなどして、たとえ費用を分担することになっても、配偶者と一緒に問題を解決するよう努力するのがベストです。裁判所の判断では、個人の感情、市場の状況、将来の計画などは考慮されません。その結果、生煮えの注文になることもあり、最終的にはどちらにも良い結果をもたらすことはありません。

2. 2 共有財産法を理解する。現金払いでの借り換えが最適な場合、新しい住宅ローンを組むタイミングを正しく計る必要があります。共同財産の州に住んでいる場合、離婚が成立するまで待たないと、借り換えが複雑になる可能性があります。すぐに借り換えをしなければならない場合は、不動産弁護士に相談し、共有財産法が取引にどのように影響するかを確認してください。適切に処理しない限り、借り換えローンは共同債務とみなされ、持分分割を実現できない可能性があります。

3. 3.離婚が成立するまでの一定期間、共同借家契約を締結する。証書とローンには両方の名前が残りますが、家に住んでいる配偶者が支払いを引き継ぎ、共同所有の期間に発生した追加の持分に対するクレジットを受け取ることができます。

4. 4.最適な借り換え方法を決定する。借り換えに必要な収入と信用があると仮定すると、いくつかの異なるローンオプションを検討することができます。通常の金利/期間借り換えは、古い住宅ローンを新しい住宅ローンに交換するものです。旧住宅ローンの残高が新しい融資額となる。このタイプのローンの問題は、あなたの配偶者の持分を支払うために現金を考え出す必要があることです。キャッシュアウトリファイナンスは、残債とエクイティの組み合わせで融資を受け、現金で支払いを受けることができるものです。このタイプのローンは、良好なローン・トゥ・バリュー・レシオと信頼できる信用が必要です。このタイプのローンには、追加の手数料や高い金利がかかる場合があります。元配偶者が既存の住宅ローンに名前を残すことに満足している場合、必要な現金支払額を調達するために、あなた名義のホームエクイティローンを申請することができます。既存の住宅ローンの状態が非常に良く、完済後3～5年程度であれば良い選択肢です。

5. 5.譲渡証書離婚が成立し、持分の支払いが完了したら、明け渡す配偶者は、家の世話をしている人に代わって、退職願にサインする必要があります。白紙の用紙は、ほとんどの事務用品店で入手できますし、弁護士に依頼すれば相応の費用で作成してもらえます。証書は、できるだけ早く郡記録官事務所に提出する必要があります。書類の提出にかかる費用はわずかで、通常は20ドル以下です。