第1回/全4回：物件の探し方と点検方法

1. 1.不動産屋に依頼する。不動産業者を探すには、個人の資質と人柄のバランスが必要です。好きな人であると同時に、仕事ができる人を選びたい。不動産業者を探すには、家族や友人に推薦してもらうとよいでしょう。複数の候補者と面接し、ニーズに合ったスキル、経験、人柄を備えているかどうかを判断する。あなたが選ぶエージェントは、その地域に精通している必要があります。地域の学校、施設、流行などを知っているエージェントが重要です。レンタルオプションに慣れているエージェントを探してください。このような不動産取引には、エージェントによっては対応できないしわ寄せが来ることがあります。

2. 2 リースオプションの利用によるメリットを検討する。リースオプションは、住宅を購入したいが、まだ経済的な余裕がない人にとって、絶好のチャンスです。リースオプションは、購入したい住宅を「ロックイン」し、その目標に向かって努力する機会を与えてくれます。オプションを行使せずに立ち去る機会もありながら、住宅にエクイティを築くことができるのです。住宅を直接購入した場合、後でその取引を終了するのが難しい場合があります。退去することは、あなたのクレジットヒストリーに打撃を与え、あるいは差し押さえのプロセスを踏まなければならないことを意味します。しかし、リースオプションの場合、途中で解約しても失うものはお金だけ（つまりオプション料と月々の家賃の支払い）。

3. 3 レンタルオプションの欠点を探る。リースオプションは通常、家を直接購入するよりも長い目で見ると割高になります。売主にオプション料を支払うだけでなく、割高な賃料を支払って住宅を市場に出さないようにしなければならないからだ。また、賃貸期間中に売主に支払うお金のすべてが、住宅の資本になるわけではありません。また、契約内容によっては、家を購入する際に最終的な価値よりもはるかに高い購入価格を固定する場合もあります。これらのことを考慮した上で、レンタルの契約をしてください。

4. 4 住みたい場所を決める。長く住みたいと思える住まいを探すことが必要です。住宅をそのまま購入するわけではありませんが、近い将来購入する予定の住宅を探しています。そのため、家の立地については、いくつかの重要な要素を考慮する必要があります。これらの要素には、以下のものが含まれるはずです。固定資産税家を所有すると、毎年、固定資産税を支払う義務が生じます。リースオプション契約にサインする前に、自分の責任を理解することが重要です。その地域の学校制度。家族がいる場合は、検討する地域の教育の質も考慮する必要があります。犯罪発生率引っ越し先の地域が安全かどうか、確認したいものです。転職市場いざというときに家賃を払い、家を購入するための資金を確保するためには、あなたとあなたの家族が有給の仕事を持つことが重要です。興味のある地域に希望するアクティビティ（映画館、公園、ハイキングコース、スイミングプールなど）があるかどうか確認する。

5. 5 自分がいくら払えるかを確認する多くの人は、住宅を購入するのに必要な経済的余裕がないため、リースオプション契約を結ぶ。とはいえ、賃貸から購入に至るには、毎月の家賃やオプション料などの初期費用を支払う余裕が必要です。また、契約から1～3年後のリース期間終了時に、融資を受けられるかどうかの自信も必要です。リース期間終了時に住宅ローンが組めない可能性が高い場合は、リースオプション契約を結ばないようにしましょう。その代わり、レンタルを続けて財務体質を強化しましょう。

6. 6 協力してくれるセラーを探す。すべての大家さんが、リースオプションによる自宅売却を希望するわけではありません。売主がリースオプション契約を結ぶと、一定期間貸主となり、自由に家を売りに出すことができなくなる。しかし、特定の売り手はこの取り決めによって利益を得ることができます。買い手を見つけるのが難しい売り手（つまり、家が長い間売りに出されている売り手）は、賃貸契約にサインすることを望むかもしれません。短期間で資金を必要とする売り手は、オプション料の小切手だけでなく、家賃の支払いという長期的な収入源を得ることができるため、こうした契約を結ぶことが多いようです。この場合、売主は、プレミアム賃料とオプション料を保持したまま、住宅の所有権を取り戻すことができるようになります。

7. 7 正しいプロパティを選択する。お客様が何を求めているのかを理解した上で、エージェントは様々な物件をまとめて紹介してくれます。各物件を訪問し、それぞれの長所と短所を知る。気になる物件が見つかったら、エージェントに知らせる。リースオプション契約を締結する前に、物件に問題がないかを確認するために、物件の視察が必要です。また、賃貸契約時に、基礎にヒビが入っている、屋根が壊れている、自然災害が多いといったことが判明しては困ります。

第4部 第2章：契約の履行

1. 1.弁護士を雇う。リースオプション契約は、各当事者のすべての義務を規定する複雑な文書である。リースオプション契約を締結することは重大なことであるため、その手続きを支援するために弁護士を雇う必要があります。良い不動産弁護士を知らない場合は、州弁護士会の弁護士紹介サービスに連絡してください。一般的な質問に答えた後、あなたの地域の複数の弁護士と連絡を取ることができます。各弁護士に連絡し、初回相談を予約する。打ち合わせの際、弁護士がリースオプションの取り扱いに慣れているかどうかを確認する。各弁護士に、リースオプション契約を扱ったことがあるか、契約交渉の経験があるか、買い手・借り手の代理人としての経験があるか、などを尋ねます。また、各弁護士に料金体系を必ず確認すること。

2. 2.リース契約の条件について話し合う。時期が来たら、あなたと売主（および弁護士）は、腰を据えて、納得のいくリース・オプション契約を作成する必要があります。この契約の最初の部分は、リース契約となります。お客様は、賃貸期間中、売主に毎月の賃貸料を支払う責任があります。リース期間は交渉が必要ですが、通常1年から3年です。ほとんどの契約では、各レンタル料の一定割合が住宅の購入価格に充当されます。例えば、月々1,500ドルの家賃を支払うことに同意したとすると、そのうちの20%が住宅の購入価格に充てられることになります。3年間のリースであれば、住宅購入価格の10,800米ドル（1,500米ドル×0.2＝300米ドル、300米ドル×36カ月＝10,800米ドル）を得ることができるのです。この賃貸信用と、家を市場に出さないようにしているという事実のために、あなたの賃貸料は通常、あなたの地域の通常の「住宅価格」よりも高くなることを忘れないでください。

3. 3.適切なオプション料を決定する。リースオプション契約では、通常、売主に一時金（返金不可）を支払う必要があります。この手数料は「オプション料」と呼ばれ、将来その住宅を購入する権利を与えるものです。その見返りとして、売り手はオプション期間が終了するまで、他の人に家を売らないことを約束します。手数料の金額は常に交渉可能であるが、通常、購入価格の2.5%から7%の間である。例えば、20万ドルの購入価格に合意した場合、5,000ドルから14,000ドルの手数料を支払うことになります。手数料の規模が大きければ（例えば、2.5％ではなく7％）、これに応じる売り手もいるはずだ。

4. 4 オプション期間について合意すること。オプション期間とは、オプションが行使されなければならない前に、売り手があなたに不動産を貸すことに同意する期間のことです。一般的なオプション期間は1年～3年です。オプション期間が長いほど、オプション料が高くなる可能性があります。この用語について議論する際には、オプション期間中いつでも行使できるのか、それともある時期にしか行使できないのかについて交渉するようにしましょう。購入する権利を行使しないままオプション期間を過ぎると、オプションは失効します。その時点で、オプション料と購入能力を喪失することになります。

5. 5 購入価格の交渉リースオプション契約には、住宅の購入価格がいつ、どのように算出されるかを明記する必要があります。買い手としては、リースオプション契約時に購入価格を「ロックイン」することが望ましいかもしれません。特に、住宅価格が上昇しそうな市場に住んでいる場合は、その傾向が強いと言えます。ただし、契約時に購入価格を固定したい場合は、通常、売主は現在の価値よりも高い価格を要求してきます。また、オプション期間終了時の価格を算出することに、お客様と売り手が合意する場合もあります。これは通常、オプションの行使時に住宅を評価することで実現します。買い手としては、オプション期間中に住宅の価値が下がると思うのであれば、良い選択肢です。

6. 6 各当事者に義務を委ねる。物件を借りる場合、所有権は売主の名義のままです。そのため、通常、協会費、税金、住宅所有者保険は売主の負担となります。しかし、これらの費用は通常売主が負担するため、通常、売主はあなた（買主）に賃貸期間中の物件の維持管理を要求することになります。これらの保守・修理の規定は、重厚なものにする必要があります。芝刈りや雨どいの掃除は、屋根の葺き替えとは全く違いますからね。この条件では、誰が何に責任を持つかを明示する必要があります。

第3回／4回：賃貸物件について

1. 1 入居する。リースオプション契約締結後、すぐにご入居いただきます。売主から鍵を受け取ると、売主は大家となり、あなたは借主となる。

2. 2 必要な支払いを行う。賃貸期間中は、必要な家賃を全額、期限内に支払うようにしてください。多くのリースオプション契約では、1回以上支払いが遅れた場合、契約は無効となることが明記されています。このような規定に同意してしまうと、一度の支払い遅延で夢のマイホームを失うことになりかねません。

3. 3 物件を良好な状態に保つこと。住宅のテナントになる場合、リースオプション契約におけるすべてのメンテナンスと修繕の条項を確実に遵守する必要があります。契約書の中には、修理が適時かつ専門的に行われない場合、家主があなたを立ち退かせることができる条項が含まれているものもあります。

4. 4 財務に取り組む。リースオプション契約の目的は、住宅購入のためにじっくりと資金を準備することです。この期間に、頭金を十分に貯め、住宅ローンを組むのに十分な経済的安定を得るようにしましょう。この間に家計を整理しておかないと、オプションを行使して住宅を購入することができなくなる可能性があることを念頭に置いておきましょう。そうなれば、割高な賃料、オプション料、弁護士費用、不動産業者への手数料を支払うなど、多くのお金を無駄にしてしまうことになります。これにより、月々の支払いやガソリン代、駐車場代を節約することができます。賃貸の場合は、2ベッドルームではなく1ベッドルームを検討しましょう。より多くのお金を稼げるようになったら、それを当座預金にとどめておくのはやめましょう。

パート4 パート4：オプションの行使

1. 1 販売者に通知する。オプション期間が終わりに近づくと、オプションを行使して住宅を購入するかどうかの決断をする必要があります。お客様がオプションを行使しないと決めた場合（または行使できない場合）、オプションは失効します。購入したい場合は、売主にオプション行使を通知する必要があります。売主に通知しなければならない方法は、リースオプション契約書に記載されています。一般的に、通知は書面で行い、速やかに送達されなければなりません。通知書には、リースオプション契約と、オプションを行使して物件を購入する意思があることを明記する必要があります。必ず署名と日付を記入し、売主に郵送してください。

2. 2 見積もりを取る。契約書に「オプション行使時に購入価格を決定する」と記載されている場合は、いよいよ購入価格を決定することになります。これは通常、合意された評価者を用いて行われる。お客様と売主様の間で合意された鑑定人が、物件を訪問し、調査して、その価値を判断します。リースオプション契約によっては、お客様または売主が評価額に異議を唱えることができるものもあります。場合によっては、再度査定を依頼することができるかもしれません。また、調停や仲裁を含む紛争プロセスを経なければならない場合もあります。鑑定価格が合意されると、購入価格が決定されます。

3. 3 融資を申し込む。このプロセスで、あなたはすでにあなたの家の購入価格をカバーするために住宅ローンの承認を得ることを知っているはずです。ただし、これは公式のものです。お近くの銀行を訪れ、住宅ローンを申し込む。住宅ローンとは、住宅を購入するために銀行がお金を貸してくれる住宅ローンのことです。その代わり、銀行はあなたの家を担保にして融資を行い、あなたは銀行に利子をつけて返済しなければなりません。住宅ローンは、お客様の経済力や返済能力に応じて、金利や条件が異なります。住宅ローンを利用する際には、専門家に相談することをお勧めします。

4. 決算書類を回収する。最後に自宅の所有権を取得することで、購入が確定します。クロージングの日、すべての関係者が法的文書に署名し、取引が完了します。クロージングの前日には、購入に関するすべての書類を収集する必要があります。必要な書類には、以下のようなものがあります。融資証明書 リースオプション契約書 所有権調査証明書 保険証明書 鑑定書 点検報告書

5. 5 取引を成立させること。クロージングの日には、主に2つの書類にサインしていただきます。まず、お客様と貸主の間で契約書を交わし、住宅ローンを確定します。次に、あなたと売主の間で、不動産の所有権をあなたに移す契約書に署名します。書類にサインするだけでなく、住宅購入の際に支払うべきお金をすべて売主に支払います。支払うべき金額を正確に計算するようにしましょう。あなたが支払う家賃の一部（そしておそらくオプション料の一部）は、購入価格に充当されるべきであることを忘れないでください。また、頭金を余分に支払うことで、ローン額を減らすことも可能です。最後に、銀行は売主に残額を小切手で支払います。この時点で、この家はあなたのものになるのです。

• 差し押さえなどの事態を避けるために、住宅ローンの貸し手に直接支払いをする契約をする。毎月の家賃を払っていても、大家さんが住宅ローンを払わなければ家は差し押さえられる。