第一部分 4的第一部分：定位和检查财产

1. 1.雇佣一个房地产经纪人。寻找房地产经纪人需要平衡个人的资历和个性。你要选择一个你喜欢的人，以及一个能完成工作的人。要找到一个合格的房地产经纪人，请家人和朋友推荐。采访一些候选人，以确定他们是否有技能、经验和个性来满足你的需求。你选择的代理人应该熟悉该地区。重要的是要有一个了解当地学校、设施和趋势的经纪人。寻找一个对租赁选择感到满意的经纪人。这些房地产交易中有一些褶皱，有些中介可能无法处理。

2. 2考察使用租赁期权的好处。对于想买房但还没有经济能力的人来说，租赁期权是很好的机会。租赁选择权让你有机会 "锁定 "你想购买的房子，并为这个目标努力。你将能够在房屋中建立资产，同时还有机会离开，不行使期权。当你直接购买房屋时，以后很难退出该交易。退出可能意味着你的信用记录受到打击，甚至不得不通过止赎程序。然而，对于租赁选择权，如果你在租赁期间选择退出，你唯一的损失就是金钱（即选择权费用和每月的租金支付）。

3. 3探索租赁方案的弊端。从长远来看，租赁选择通常比直接买房更昂贵。之所以如此，是因为你要向卖家支付期权费，以及支付溢价租金，以使房屋不在市场上出售。此外，你在租房期间付给卖家的钱，并不是都能在房屋中形成资产。根据你签署的合同，你也可能锁定一个比你买房时的最终价值高很多的购买价格。在签订以租代售合同之前，要考虑到所有这些事情。

4. 4确定你想住的地方。你需要找到一个你愿意长期居住的房子。虽然你不是直接买房，但你是想找一个你在不久的将来会买的房子。因此，你需要考虑关于房屋位置的一些重要因素。这些因素应包括。房产税。一旦你拥有了房屋，你将负责每年支付房产税。在签订租赁选择合同之前，了解你的责任是很重要的。该地区的学校系统。如果你有家庭，你需要考虑你正在寻找的地区的教育质量。犯罪率。你要确保你搬入的社区是安全的。就业市场。你和你的家人必须有一份有报酬的工作，这样你就有必要的资金来支付租金，并在时机成熟时购买房屋。确保你感兴趣的地区有你想要的活动（例如，电影院、公园、远足径、游泳池）。

5. 5了解你能负担多少钱。大多数人签订租赁选择合同是因为他们没有必要的经济实力来直接购买房屋。尽管如此，你仍然需要有能力支付每月的租金、期权费和其他与从租到买相关的前期费用。此外，你应该对自己在租赁期满后获得融资的能力有信心，这通常是在你签订合同后的一到三年。如果你很有可能在租赁期满后无法获得抵押贷款，就不要签订租赁选择合同。相反，继续租房，建立经济实力。

6. 6找到愿意与你合作的卖家。并非每个业主都想通过租赁选择权出售他们的房屋。当卖家签订租赁选择权合同时，他或她将在一段时间内成为房东，没有能力自由地将他们的房屋推向市场。然而，某些卖家会从这种安排中受益。难以找到买家的卖家（即房屋已在市场上销售了很长时间的卖家）可能愿意签署先租后买的合同。需要快钱的卖家往往会签订这些协议，因为这将给他们带来长期的收入来源（以租金支付的形式）以及期权费用的支票。在这种情况下，卖家将能够收回房屋的所有权，同时保留你的优质租金和期权费。

7. 7选择合适的房产。一旦你的经纪人了解了你在寻找什么，他或她就会凑出一系列的房产来给你看。参观每个房产，了解每个房产的优点和缺点。当你找到你感兴趣的房产时，通知你的经纪人。在执行租赁选择合同之前，你需要对房产进行检查，以确保一切如其所愿。你不希望在签订租赁选择权合同后才发现房屋的地基开裂，屋顶失效，和/或该房产容易发生经常性的自然灾害。

第2部分 4的第2部分：执行合同

1. 1.聘请一名律师。租赁选择权合同是一份复杂的文件，将规定每一方的所有义务。由于签订租赁选择权合同的严肃性，你需要聘请一名律师来帮助你完成这一过程。如果你不认识任何好的房地产律师，请联系你所在州的律师协会的律师推荐服务。在回答了一些一般性的问题后，你会与你所在地区的一些律师取得联系。联系每一位律师并安排一次初步的咨询。在会议期间，要确保律师在处理租赁选择权方面感到舒服。询问每位律师他们是否处理过租赁选择权合同，他们是否有谈判合同的经验，以及他们是否有代表买方/租户的经验。此外，确保你询问每一位律师关于他们的收费安排。

2. 2、讨论租赁协议的条款。当时机成熟时，你和卖家（以及律师）需要坐下来，起草一份可接受的租赁选择协议。该协议的第一部分将是租赁协议。在租赁期内，你将负责向卖方支付月租金额。租赁期限需要协商，但通常持续一至三年。在大多数合同中，每笔租金的一定比例被用于房屋的购买价格。例如，假设你同意每月支付1500美元的租金，其中20%的款项将用于购买房屋的价格。如果租期为三年，你将赚取10,800美元用于购买房屋（1,500美元×0.2=300美元；300美元×36个月=10,800美元）。请记住，你的租金支付通常会高于你所在地区的正常 "房价"，这是因为这种租金信贷，而且你是为了使房屋不在市场上出售。

3. 3.确定适当的期权费。在租赁期权合同中，通常会要求你向卖方支付一次性的、不可退还的费用。这笔费用被称为 "期权费"，它赋予你在未来购买该房屋的权利。作为回报，卖家承诺在期权期满之前不把房子卖给其他人。费用的大小总是可以协商的，但通常在购买价格的2.5%到7%之间。例如，如果你同意购买价格为200,000美元，你将支付5,000至14,000美元的费用。如果费用的规模足够大（例如，7%而不是2.5%），一些卖家会愿意这样做。

4. 4商定选择期的期限。选择权期限是指在必须行使选择权之前，卖方同意向你出租房产的时间。一个典型的期权期将持续1至3年。选择权期限越长，选择权费用就可能越高。在讨论这一条款时，请确保你们协商好是否可以在选择期内的任何时候行使选择权，或者是否只能在某个时间行使选择权。如果你让选择期过去而没有行使购买房产的权利，选择权就会到期。届时，你将放弃期权费和购买该房产的能力。

5. 5谈判购买价格。你的租赁选择合同需要说明何时以及如何计算房屋的购买价格。作为买方，你可能更愿意在签署租赁选择权合同时 "锁定 "购买价格。如果你住在一个房价可能上涨的市场，这一点尤其正确。然而，如果你想在合同中锁定你的购买价格，卖方通常会要求一个高于当前价值的价格。在其他情况下，你和卖家可能会同意在期权期结束时计算价格。这通常是通过在行使期权时对房屋进行评估来实现的。作为买方，如果你认为在期权期间房屋价值会下降，这是一个不错的选择。

6. 6将义务委托给每一方。当你租用房产时，产权仍然在卖家的名下。因此，卖方通常会负责协会费用、税收和房主保险。然而，由于卖方通常会承担这些费用，他或她通常会要求你（买方）在租房期间对房产进行维护。这些维护和修理条款需要有大量的细节规定。毕竟，修剪草坪和清理排水沟与更换屋顶是非常不同的。这些条款需要明确规定谁将负责什么。

第3部分 4的第3部分：出租房产

1. 1搬入。在租赁选择合同执行完毕后，你将很快搬入房屋。当你从卖家那里拿到钥匙时，他或她将成为你的房东，而你将成为租户。

2. 2按规定付款。在你的租约期间，确保你按时足额支付所有规定的租金。很多租赁选择协议会表明，如果一次或多次延迟付款，合同就会失效。如果你同意了这样的规定，一次延迟付款可能会导致你失去梦想中的家。

3. 3保持房产的良好状态。在作为房屋的租户时，你需要确保遵守租赁选择合同中的所有维护和修理条款。有些协议会包含一些条款，允许房东在维修不及时、不专业的情况下将你驱逐。

4. 4在你的财务上下功夫。你签订租赁选择合同的全部目的是为了让你能花时间把你的财务状况调整到购买房屋的状态。利用这段时间攒够首付，获得足够的经济保障，以获得抵押贷款的资格。请记住，如果你在这段时间内没有做好财务工作，你可能没有能力行使期权和购买房屋。如果发生这种情况，你就会浪费很多钱，包括支付高级租金、期权费、律师费和房地产经纪人费。这将节省每月的付款、汽油费和停车费用。如果你租房，考虑用一个卧室代替两个卧室。当你可以赚更多钱的时候，不要让它呆在支票账户里。

第4部分 第4部分：行使期权

1. 1通知卖家。当你的期权期限即将结束时，你需要做出决定，是否要行使期权并购买该房屋。如果你决定不行使选择权（或者你没有能力这样做），选择权将过期。如果你想购买该房产，你必须通知卖家你将行使期权。你必须通知卖方的方式将在租赁期权协议中规定。一般来说，通知必须是书面的，并且要及时送达。该通知应提及租赁选择权协议以及你打算行使选择权并购买该房产。请确保你在通知上签字并注明日期，然后邮寄给卖方。

2. 2得到一个评估。如果你的协议规定购买价格将在你行使期权时确定，那么现在就要确定购买价格了。这通常是通过使用一个商定的评估师来完成的。你和卖方商定的评估师将访问该房产，对其进行检查，并确定其价值。一些租赁期权协议将允许你或卖方对评估价值提出异议。在某些情况下，你可以要求进行另一次评估。在其他情况下，你可能不得不通过一个争议程序，其中可能包括调解和/或仲裁。一旦评估值被同意，购买价格将被确定。

3. 3申请融资。在这个过程中，你应该已经知道，你将被批准房屋贷款，以支付你的房屋购买价格。然而，这是你必须要做的正式事情。访问当地银行，申请抵押贷款。抵押贷款是一种房屋贷款，银行将借给你钱来购买房屋。作为回报，银行将用你的房屋作为贷款的抵押品，你必须向银行偿还利息。抵押贷款将根据你的经济实力和偿还贷款的能力有不同的利率和条款和条件。请确保你与专业人士交谈，以了解在房屋贷款中应注意的具体事项。

4. 收集成交文件。你要做的最后一件事，就是收房，这将最终完成购房。在成交日，所有各方将签署法律文件，完成交易。在成交的前一天，你需要收集所有与购买有关的文件。你将需要的一些文件包括。融资证明租赁选择合同产权调查证明保险证明评估报告检查报告

5. 5完成交易。在成交当天，你将签署两个主要文件。首先，您将签署您和您的贷款人之间的协议，这将最终确定房屋贷款。其次，您将签署您和卖家之间的协议，这将把房产的所有权转移给您。除了签署文件外，你还将向卖方支付购买房屋所欠的所有款项。确保你准确地计算出所欠费用。记住，你所支付的租金的一部分（也许还有一部分期权费）应该用于购买价格。你也可以选择多付一些首付，以减少你的贷款金额。最后，银行会开一张支票给卖家，支付剩余的余额。这时，房子就属于你了。

• 达成协议，直接向抵押贷款人付款，以避免出现取消抵押品赎回权等情况。即使你每月支付租金，如果房东不支付抵押贷款，房子也会被取消赎回权。