與股票市場不同的是，在股票市場上，人們理解並接受房價可能會不時下跌的風險，有時甚至會嚴重下跌。許多買房的人並不真的認為他們的房子會貶值那麼多。

事實上，從歷史上看，與其他資產類別相比，房地產市場並未受到價格泡沫的影響。這在一定程度上可能是由於與購房相關的巨額交易成本，更不用說擁有和維護住房的賬面成本了——所有這些都會抑制投機行為。然而，房地產市場有時確實會經歷非理性繁榮時期，價格會迅速上漲，然後回落。

在這篇文章中，我們將討論房價泡沫的成因、導致房價泡沫破裂的誘因，以及為什麼購房者在做出關鍵的住房決策時應該關註長期平均水平。

關鍵要點

• 房地產泡沫是數月或數年的短暫時期，其特徵是高需求、低供給和高於基本面的價格膨脹。
• 這些泡沫是由多種因素造成的，包括不斷增長的經濟繁榮、低利率、更廣泛的抵押貸款產品供應以及容易獲得的信貸。
• 導致房地產泡沫破滅的因素包括經濟衰退、利率上升以及需求下降。

什麼是房地產泡沫(a housing bubble)？

在探討房地產泡沫的成因以及泡沫破裂的原因之前，瞭解房地產泡沫的本質和本質是很重要的。儘管可用庫存量有限，但這通常始於住房需求的激增。

當投機者進入市場時，需求會進一步增加，當他們搶購投資性房地產和固定資產時，泡沫會更大。由於供應有限，新需求如此之多，價格自然會上漲。

房地產泡沫直接影響到房地產業，也影響到房主及其個人財務狀況。泡沫可能對經濟產生的影響（例如，對利率、貸款標準和證券化實踐的影響）可能會迫使人們在時勢突然轉變和變得艱難時，設法跟上他們的抵押貸款支付。有些人甚至不得不掏腰包，用儲蓄和退休基金來維持自己的住房。其他人將破產並喪失抵押品贖回權。

任何泡沫通常只是一個暫時的事件。國際貨幣基金組織（IMF）稱，儘管股市泡沫可能更頻繁地出現，但房地產泡沫可能持續更長時間，並可能持續數年。

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觀察：什麼是房地產泡沫？

樓市泡沫成因分析

住房價格，就像自由市場上任何商品或服務的價格一樣，是由供求規律決定的。當需求增加或供給減少時，價格就會上漲。在沒有一些自然災害的情況下，當需求往往超過供應趨勢時，房價就會上漲，因為自然災害會減少住房的直接供應。住房供應對需求增長的反應也可能很慢，因為建造或修繕房屋需要很長時間，而在高度發達的地區，根本沒有更多的土地可供建造。因此，如果需求突然或長期增加，價格肯定會上漲。

一旦確定房價高於平均水平的上漲最初是由需求衝擊推動的，我們就必須問，需求增加的原因是什麼。有幾種可能性：

• 一般經濟活動的增加和繁榮的增加，使更多的可支配收入進入消費者的口袋，並鼓勵擁有住房
• 進入住房市場的人口或人口組成部分的增加
• 較低的、普遍的利率水平，特別是短期利率，使人們買得起房子
• 創新的或新的抵押貸款產品，具有較低的初始月供，使新的人口階層更能負擔得起住房
• 容易獲得信貸往往與較低的承銷標準，也帶來了更多的買家到市場
• 華爾街投資者要求的高收益結構性抵押貸款債券（MBS），為借款人提供更多的抵押貸款信貸
• 抵押貸款貸款人和抵押債券投資者對風險的潛在錯誤定價，擴大了借款人的信貸可用性
• 抵押貸款經紀人和借款人之間的短期關係，在這種關係下，借款人有時被鼓勵承擔過度的風險
• 缺乏金融知識和過度冒險的抵押貸款借款人。
• 不切實際和不可持續的房價升值估計助長了購房者和房地產投資者的投機和風險行為。
• 家庭翻頁的增加。

這些變數中的每一個都可能相互結合，從而導致房地產市場泡沫破滅。事實上，這些因素往往相互促進。對每一個問題的詳細討論都超出了本文的範圍。我們只是簡單地指出，一般來說，與所有泡沫一樣，在所有市場參與者（買家、借款人、貸款人、建築商和投資者）過度冒險和投機***之前，活動和價格都會上漲。

使泡沫破裂的力量

當過度冒險在整個房地產體系中蔓延，房價不再反映出任何接近基本面的因素時，泡沫最終破裂。這將發生在住房供應仍在增加，以應對之前的需求激增的時候。換言之，需求減少而供給仍然增加，導致價格急劇下降，因為沒有人可以支付更多的住房和更高的價格。

整個系統風險的實現是由房主、抵押貸款貸款人、抵押貸款投資者和房地產投資者遭受的損失觸發的。這些認識可能是由一些事情促成的：

• 利率的提高使一些購房者買不起房子，在某些情況下，使一個人目前擁有的房子買不起。這通常會導致違約和喪失抵押品贖回權，最終會增加市場上現有的供應。
• 一般經濟活動的衰退，導致可支配收入減少、失業或可用工作減少，從而減少對住房的需求。經濟衰退尤其危險。
• 需求枯竭，導致供需平衡，並減緩了房價快速升值的步伐，一些房主，特別是投機者指望這一點，使他們的購買負擔得起或有利可圖。當價格快速升值停滯不前時，那些指望它買得起房子的人可能會失去房子，從而給市場帶來更多的供應。

底線是，當損失增加時，信貸標準收緊，寬鬆的抵押貸款貸款不再可用，需求減少，供應增加，投機者離開市場，價格下跌。

2007-08年房地產市場崩盤

在2000年代中期，美國經濟經歷了廣泛的房地產泡沫，這直接影響了經濟大蕭條的發生。在網路泡沫之後，房地產的價值開始攀升，從而推動了投機性買家、投資者和其他消費者的住房擁有率上升。低利率、寬鬆的貸款標準，包括極低的首付要求，讓原本永遠無法買房的人成為房主。這進一步推高了房價。

但許多投機性投資者停止購買，因為風險太高，導致其他買家退出市場。事實證明，當經濟形勢惡化時，很多次級貸款借款人發現自己無力支付每月的抵押貸款。這反過來又導致價格下跌。抵押貸款支援證券被大量拋售，而抵押貸款違約和止贖上升到前所未有的水平。

按揭貸款歧視是非法的。

均值回歸

很多時候，房主會犯一個破壞性的錯誤，即假設近期的價格表現將持續到未來，而沒有首先考慮長期的價格升值率和均值回歸的可能性。

物理定律表明，當密度大於空氣的物體被向上推動時，它最終會返回地球，因為重力作用於它。金融法則同樣指出，經歷過價格快速升值或貶值時期的市場，最終會回到一個價格點，使其與長期平均升值率所顯示的水平保持一致。這就是所謂的回歸均值。

房地產市場的價格也遵循這種均值回歸的趨勢。經過一段時間的快速升值，或者在某些情況下，貶值，他們恢復到長期平均升值率表明他們應該。房價均值回歸可以是快速的，也可以是漸進的。房價可能會迅速上漲，回到與長期平均水平一致的水平，也可能會保持不變，直到長期平均水平趕上房價。

上述理論值是透過計算從1985年第一季度到1998年第四季度住房價格指數的平均季度百分比增長得出的。在這一點上，住房價格開始迅速上升，超過長期趨勢。然後將計算出的季度平均增長百分比應用於圖中所示的起始值和每個後續值，得出理論住房價格指數值。

價格升值估計

太多的購房者只把近期的房價表現作為未來幾年預期的基準。基於他們不切實際的估計，他們冒了太多的風險。這種過度的冒險行為通常與抵押貸款的選擇以及消費者購買房屋的規模或成本有關。

有幾個抵押貸款產品，是大力推銷給消費者和設計的相對短期貸款。借款人選擇這些抵押貸款的依據是他們能夠在一定年限內從抵押貸款中再融資的預期，而他們之所以能夠這樣做，是因為屆時他們將擁有房屋的權益。

然而，近期的房價表現並不能很好地預測未來的房價表現。購房者在做出重要的融資決策時，應著眼於房價的長期升值率，並考慮均值回歸的財務原則。投機者也應該這樣做。

儘管冒險本身並不壞，事實上，冒險有時是必要和可取的，但做出一個基於風險的好決策的關鍵是透過做出財務上合理的估計來理解和衡量風險。這尤其適用於大多數人在購買和融資房屋時做出的最大和最重要的財務決策。

底線

金融學中一個簡單而重要的原理是均值回歸。雖然房地產市場不像某些市場那樣容易出現泡沫，但房地產泡沫確實存在。長期平均數很好地表明，在房價快速升值、隨後出現停滯或下跌的時期，房價最終將走向何方。在低於平均價格升值的時期，情況也是如此。