什麼是比較市場分析(a comparative market ****ysis)？

比較市場分析（CMA）是根據近期售出的類似物業估算房屋價值的一種方法。房地產經紀人和經紀人建立CMA報告，幫助賣家為自己的房屋設定掛牌價格，並幫助買家提供有競爭力的報價。個人可以透過研究房地產上市網站（如realtor.com）上的可比性房產（稱為“comps”）來進行自己的比較市場分析。

關鍵要點

• 比較市場分析（CMA）是對房屋價值的估計，用於幫助賣方確定掛牌價格，並幫助買方提供有競爭力的報價。
• 分析考慮了標的地產和可比性的位置、年齡、規模、結構、風格、條件和其他因素。
• 如果你是一個買家或賣家對某個特定房產的CMA感興趣，可以向當地的房地產經紀人或經紀人尋求幫助，或者透過線上比較房屋來做你自己的研究。

瞭解比較市場分析

比較市場分析有助於賣家為自己的房子選擇最好的掛牌價格。“最好”的價格是不太低，不至於把錢留在桌子上，也不太高，房子根本賣不出去。對於購房者來說，CMA可以核實一套房子是否合算，並幫助確定一個有競爭力的報價，這一報價將被認真對待而不會過火。

CMA將估價物件與其他在位置、大小和特徵上相似的房屋進行比較。理想情況下，CMA使用與標的地產來自同一細分市場的最近售出的房屋。當然，如果你身處一個涼爽的房地產市場或是一個農村地區，在最近的三到六個月內找到售出的房子是很困難的。在這些情況下，正式評估可能是更好的選擇。

請註意，雖然比較市場分析類似於非正式評估，但房地產經紀人和經紀人在為買賣雙方提供服務時，不需要獲得評估師許可證即可執行CMA。儘管如此，一些州仍將追究房地產經紀人和經紀人的責任，如果他們不履行CMA在一個稱職的方式。如果發生這種情況，州房地產許可委員會可能會對代理人或經紀人採取紀律處分。

cma報告裡有什麼？

當房地產經紀人或經紀人進行比較市場分析時，他們將建立一份報告，詳細說明調查結果。雖然沒有標準化CMA報告，但通常包括：

• 估價物件的地址和三到五個可比資料
• 每個物業的說明，包括立面圖、樓層平面圖以及臥室和浴室的數量
• 每處房產的面積
• 每件商品的銷售價格
• 任何差額的美元調整
• 調整後的每平方英尺售價
• 估價物件的公允市場價值

許多房地產代理和經紀人使用軟體生成全面（和專業的外觀）CMA報告。如果你打算建立自己的，使用電子錶格來跟蹤你的研究，或者嘗試一個房地產上市網站提供的線上房價工具。下麵是一份樣本報告。

如何做比較市場分析

CMA不僅僅是比較該地區最近售出的房屋的價格。以下是建立準確CMA的基本步驟：

1.評估鄰裡關係。

為了確定正確的掛牌價格或確保你感興趣的房子是一個很好的交易，CMA應該考慮到社群的總體質量。更有吸引力的街區在哪裡？社群便利設施有多近？社群騷擾有多近？HOA的規定是什麼？學校怎麼樣？遏制上訴有什麼問題嗎？

2.收集估價物件的詳細資料。

如果房地產經紀人或經紀人進行了CMA，他們將審查現有的房源（如果有），並親自訪問以收集有關該主題房屋的資訊。他們會註意到房子的大小（特別是宜居空間）、年代、風格、建築、條件、佈局、裝修、景觀以及升級和更新。

3.選擇元件。

在該區域找到三到五個最近售出的可比房屋，並且盡可能接近目標房屋。理想情況下，校友會將在一英里內的標的財產和在同一個學區。關註那些在建築面積、地塊大小、臥室、浴室和建築型別方面與主題住宅相似的住宅。密切關註可比樓盤何時售出：越是近期越好，因為房地產價格可以快速波動。如果家有一個獨特的位置，如俯瞰高爾夫球場或海濱的comps應該有相同的位置。

4.調整差異。

下一步是調整標的房屋和每個可比房產之間的差異。一個經驗豐富的房地產經紀人或經紀人將能夠分配一個美元的價值，每一個差異，並相應地調整每個補償的價值。這似乎有悖常理，但如果comp的特性不如主題home，則對comp的值進行正調整，反之亦然。舉個例子，如果一個公司有一個額外的臥室（高階功能），那麼可以合理地假設買家支付更多的錢來獲得額外的臥室。在這種情況下，您將從comp中扣除一個金額來說明額外的臥室，從而允許進行蘋果對蘋果的比較。目標原點的值從不調整。

5.調整後確定每平方英尺的售價。

調整差額後，將每臺comp的調整價格除以其平方米，確定每平方英尺的售價。接下來，將所有comps的每平方英尺的銷售價格相加，除以comps的數量，以獲得平均值。最後，將該平均值乘以標的地產的平方英尺，以找到其當前的市場價值。

底線

一般來說，最好的補償是那些最相似的主題房屋，最近**，並與最少的調整所需的。根據市場的不同，最終價格可能需要稍微調整。例如，如果市場很熱或庫存很低，價格可能會略高。相反，如果市場上有很多類似的房子，價格可能要降下來才有競爭力。