什么是比较市场分析(a comparative market ****ysis)？

比较市场分析（CMA）是根据近期售出的类似物业估算房屋价值的一种方法。房地产经纪人和经纪人创建CMA报告，帮助卖家为自己的房屋设定挂牌价格，并帮助买家提供有竞争力的报价。个人可以通过研究房地产上市网站（如realtor.com）上的可比性房产（称为“comps”）来进行自己的比较市场分析。

关键要点

• 比较市场分析（CMA）是对房屋价值的估计，用于帮助卖方确定挂牌价格，并帮助买方提供有竞争力的报价。
• 分析考虑了标的地产和可比性的位置、年龄、规模、结构、风格、条件和其他因素。
• 如果你是一个买家或卖家对某个特定房产的CMA感兴趣，可以向当地的房地产经纪人或经纪人寻求帮助，或者通过在线比较房屋来做你自己的研究。

了解比较市场分析

比较市场分析有助于卖家为自己的房子选择最好的挂牌价格。“最好”的价格是不太低，不至于把钱留在桌子上，也不太高，房子根本卖不出去。对于购房者来说，CMA可以核实一套房子是否合算，并帮助确定一个有竞争力的报价，这一报价将被认真对待而不会过火。

CMA将估价对象与其他在位置、大小和特征上相似的房屋进行比较。理想情况下，CMA使用与标的地产来自同一细分市场的最近售出的房屋。当然，如果你身处一个凉爽的房地产市场或是一个农村地区，在最近的三到六个月内找到售出的房子是很困难的。在这些情况下，正式评估可能是更好的选择。

请注意，虽然比较市场分析类似于非正式评估，但房地产经纪人和经纪人在为买卖双方提供服务时，不需要获得评估师许可证即可执行CMA。尽管如此，一些州仍将追究房地产经纪人和经纪人的责任，如果他们不履行CMA在一个称职的方式。如果发生这种情况，州房地产许可委员会可能会对代理人或经纪人采取纪律处分。

cma报告里有什么？

当房地产经纪人或经纪人进行比较市场分析时，他们将创建一份报告，详细说明调查结果。虽然没有标准化CMA报告，但通常包括：

• 估价对象的地址和三到五个可比数据
• 每个物业的说明，包括立面图、楼层平面图以及卧室和浴室的数量
• 每处房产的面积
• 每件商品的销售价格
• 任何差额的美元调整
• 调整后的每平方英尺售价
• 估价对象的公允市场价值

许多房地产代理和经纪人使用软件生成全面（和专业的外观）CMA报告。如果你打算创建自己的，使用电子表格来跟踪你的研究，或者尝试一个房地产上市网站提供的在线房价工具。下面是一份样本报告。

如何做比较市场分析

CMA不仅仅是比较该地区最近售出的房屋的价格。以下是创建准确CMA的基本步骤：

1.评估邻里关系。

为了确定正确的挂牌价格或确保你感兴趣的房子是一个很好的交易，CMA应该考虑到社区的总体质量。更有吸引力的街区在哪里？社区便利设施有多近？社区骚扰有多近？HOA的规定是什么？学校怎么样？遏制上诉有什么问题吗？

2.收集估价对象的详细资料。

如果房地产经纪人或经纪人进行了CMA，他们将审查现有的房源（如果有），并亲自访问以收集有关该主题房屋的信息。他们会注意到房子的大小（特别是宜居空间）、年代、风格、建筑、条件、布局、装修、景观以及升级和更新。

3.选择组件。

在该区域找到三到五个最近售出的可比房屋，并且尽可能接近目标房屋。理想情况下，校友会将在一英里内的标的财产和在同一个学区。关注那些在建筑面积、地块大小、卧室、浴室和建筑类型方面与主题住宅相似的住宅。密切关注可比楼盘何时售出：越是近期越好，因为房地产价格可以快速波动。如果家有一个独特的位置，如俯瞰高尔夫球场或海滨的comps应该有相同的位置。

4.调整差异。

下一步是调整标的房屋和每个可比房产之间的差异。一个经验丰富的房地产经纪人或经纪人将能够分配一个美元的价值，每一个差异，并相应地调整每个补偿的价值。这似乎有悖常理，但如果comp的特性不如主题home，则对comp的值进行正调整，反之亦然。举个例子，如果一个公司有一个额外的卧室（高级功能），那么可以合理地假设买家支付更多的钱来获得额外的卧室。在这种情况下，您将从comp中扣除一个金额来说明额外的卧室，从而允许进行苹果对苹果的比较。目标原点的值从不调整。

5.调整后确定每平方英尺的售价。

调整差额后，将每台comp的调整价格除以其平方米，确定每平方英尺的售价。接下来，将所有comps的每平方英尺的销售价格相加，除以comps的数量，以获得平均值。最后，将该平均值乘以标的地产的平方英尺，以找到其当前的市场价值。

底线

一般来说，最好的补偿是那些最相似的主题房屋，最近**，并与最少的调整所需的。根据市场的不同，最终价格可能需要稍微调整。例如，如果市场很热或库存很低，价格可能会略高。相反，如果市场上有很多类似的房子，价格可能要降下来才有竞争力。