什麼是抵押貸款延期協議(a mortgage forbearance agreement)？

抵押貸款延期協議是抵押貸款貸款人和拖欠貸款的借款人之間簽訂的協議。在本協議中，貸款人同意不行使其對抵押物的法定止贖權，借款人同意一項抵押計劃，該計劃將在一定時期內使借款人的付款保持流動。

冠狀病毒的爆發引發了房利美和房地美的剋制。在這兩家機構之間，它們為超過三分之二的抵押貸款和95%的抵押擔保證券提供擔保。

關鍵要點

• 抵押貸款延期協議是貸款人和借款人之間制定的一項計劃，借款人正努力償還抵押貸款，試圖讓借款人履行抵押貸款義務，避免喪失抵押品贖回權。
• 該協議通常會在一段規定的時間內減少或完全暫停抵押付款，在此期間，貸款人同意不取消該房產的贖回權。
• 它是為有暫時財務問題的借款人設計的，不被認為是一個長期的解決方案。
• 在某些情況下，貸款人可能同意將抵押貸款延期協議延長至初始終止日期之後。

抵押貸款延期協議的工作原理

當借款人很難償還貸款時，就簽訂了抵押貸款延期協議。根據協議，貸款人同意在一段時間內減少甚至暫停全部按揭付款。他們還同意在暫緩期內不進行止贖。

借款人必須在期限結束時恢復全額付款，並支付額外金額以彌補未付款項，包括本金、利息、稅款和保險。協議的條款因貸款人和情況而異。

按揭貸款歧視是非法的。

對於拖欠貸款的借款人來說，抵押貸款延期協議並不是一個長期的解決方案。相反，它是為那些因不可預見的問題（如暫時失業或健康問題）而出現暫時性財務問題的借款人而設計的。有更基本的財務問題的借款人——比如選擇了可調整利率的抵押貸款，利率已經重新調整到一個使每月還款負擔不起的水平——通常必須尋求其他補救措施。

在借款人的財務狀況好轉之前，一份寬限協議可能允許借款人避免喪失抵押品贖回權。在某些情況下，如果借款人的困難未能在最初商定的結束日期前得到解決，貸款人可以延長寬限期。

貸款修改的目的是透過重新協商抵押貸款條款，而不是暫時中止或減少還款，從而永久解決無法負擔的每月抵押貸款付款問題。

抵押貸款延期協議與貸款修改

雖然抵押貸款延期協議為借款人提供了短期救濟，但貸款修改協議是解決無法負擔的月供的永久解決方案。透過貸款修改，貸款人可以與借款人合作做一些事情，如降低利率，從可變利率轉換為固定利率，或延長貸款期限，以減少借款人每月的還款。

為了有資格申請貸款修改，借款人必須證明他們由於經濟困難無法支付當前的抵押貸款，證明他們能夠透過完成試用期支付新的付款金額，並向貸款人提供所有必要的檔案。貸款人要求的檔案因貸款人而異，但可能包括財務報表、收入證明、納稅申報表、銀行對賬單和困難情況說明。

房利美和房地美都制定了一系列緊急措施，旨在幫助房主應對全球COVID-19流行病對經濟的影響。

特別註意事項

covid-19經濟影響特別規定

房利美和房地美為借款人和貸款人釋出了一套基本相同的關於單一家庭抵押貸款的指導方針： 

• 房主“受到這一緊急情況的不利影響”，用房利美的話說，“可以透過聯絡他們的抵押貸款服務商來請求抵押貸款援助。”
• 將提供按揭延期，以減少或暫停付款長達12個月。
• 根據拜登總統上任第一天簽署的行政命令，止贖**和驅逐至少要暫停到2021年3月31日。
• 貸款人必須暫停向信貸局報告延期計劃中借款人的逾期付款。
• 暫緩計劃中不會對房主收取罰款或滯納金。
• 房利美表示，在延期後，貸款人被授權“與借款人合作制定一項永久性計劃，在必要時幫助維持或減少每月還款金額，包括修改貸款”。房地美正在“提供貸款修改選項，以提供抵押貸款付款減免，或在延期後保持這些付款不變。”
• 從2020年7月1日開始，房地美將“提供一種付款延遲解決方案，即您的延遲付款將在貸款結束時到期。”房利美承諾，“在您的忍讓之後，您不必一次償還所有拖欠的款項，但您可以選擇。”