什么是抵押贷款延期协议(a mortgage forbearance agreement)？

抵押贷款延期协议是抵押贷款贷款人和拖欠贷款的借款人之间签订的协议。在本协议中，贷款人同意不行使其对抵押物的法定止赎权，借款人同意一项抵押计划，该计划将在一定时期内使借款人的付款保持流动。

冠状病毒的爆发引发了房利美和房地美的克制。在这两家机构之间，它们为超过三分之二的抵押贷款和95%的抵押担保证券提供担保。

关键要点

• 抵押贷款延期协议是贷款人和借款人之间制定的一项计划，借款人正努力偿还抵押贷款，试图让借款人履行抵押贷款义务，避免丧失抵押品赎回权。
• 该协议通常会在一段规定的时间内减少或完全暂停抵押付款，在此期间，贷款人同意不取消该房产的赎回权。
• 它是为有暂时财务问题的借款人设计的，不被认为是一个长期的解决方案。
• 在某些情况下，贷款人可能同意将抵押贷款延期协议延长至初始终止日期之后。

抵押贷款延期协议的工作原理

当借款人很难偿还贷款时，就签订了抵押贷款延期协议。根据协议，贷款人同意在一段时间内减少甚至暂停全部按揭付款。他们还同意在暂缓期内不进行止赎。

借款人必须在期限结束时恢复全额付款，并支付额外金额以弥补未付款项，包括本金、利息、税款和保险。协议的条款因贷款人和情况而异。

按揭贷款歧视是非法的。

对于拖欠贷款的借款人来说，抵押贷款延期协议并不是一个长期的解决方案。相反，它是为那些因不可预见的问题（如暂时失业或健康问题）而出现暂时性财务问题的借款人而设计的。有更基本的财务问题的借款人——比如选择了可调整利率的抵押贷款，利率已经重新调整到一个使每月还款负担不起的水平——通常必须寻求其他补救措施。

在借款人的财务状况好转之前，一份宽限协议可能允许借款人避免丧失抵押品赎回权。在某些情况下，如果借款人的困难未能在最初商定的结束日期前得到解决，贷款人可以延长宽限期。

贷款修改的目的是通过重新协商抵押贷款条款，而不是暂时中止或减少还款，从而永久解决无法负担的每月抵押贷款付款问题。

抵押贷款延期协议与贷款修改

虽然抵押贷款延期协议为借款人提供了短期救济，但贷款修改协议是解决无法负担的月供的永久解决方案。通过贷款修改，贷款人可以与借款人合作做一些事情，如降低利率，从可变利率转换为固定利率，或延长贷款期限，以减少借款人每月的还款。

为了有资格申请贷款修改，借款人必须证明他们由于经济困难无法支付当前的抵押贷款，证明他们能够通过完成试用期支付新的付款金额，并向贷款人提供所有必要的文件。贷款人要求的文件因贷款人而异，但可能包括财务报表、收入证明、纳税申报表、银行对账单和困难情况说明。

房利美和房地美都制定了一系列紧急措施，旨在帮助房主应对全球COVID-19流行病对经济的影响。

特别注意事项

covid-19经济影响特别规定

房利美和房地美为借款人和贷款人发布了一套基本相同的关于单一家庭抵押贷款的指导方针： 

• 房主“受到这一紧急情况的不利影响”，用房利美的话说，“可以通过联系他们的抵押贷款服务商来请求抵押贷款援助。”
• 将提供按揭延期，以减少或暂停付款长达12个月。
• 根据拜登总统上任第一天签署的行政命令，止赎**和驱逐至少要暂停到2021年3月31日。
• 贷款人必须暂停向信贷局报告延期计划中借款人的逾期付款。
• 暂缓计划中不会对房主收取罚款或滞纳金。
• 房利美表示，在延期后，贷款人被授权“与借款人合作制定一项永久性计划，在必要时帮助维持或减少每月还款金额，包括修改贷款”。房地美正在“提供贷款修改选项，以提供抵押贷款付款减免，或在延期后保持这些付款不变。”
• 从2020年7月1日开始，房地美将“提供一种付款延迟解决方案，即您的延迟付款将在贷款结束时到期。”房利美承诺，“在您的忍让之后，您不必一次偿还所有拖欠的款项，但您可以选择。”