什麼是抵押貸款重做(a mortgage recast)？

抵押貸款重估，也稱為貸款重估，是某些型別的抵押貸款的一個特徵，其中剩餘的每月付款將根據新的分期償還計劃重新計算。在一個抵押貸款重做，借款人支付了一大筆本金，他們的抵押貸款，然後重新計算的基礎上，新的，較低的餘額未償。

有些抵押貸款有一個預定的重估日期，即貸款人將根據抵押貸款的剩餘本金餘額和期限計算新的分期償還時間表的日期。

關鍵要點

• 當借款人向他們的抵押貸款本金支付一大筆款項，貸款人根據新的餘額重新計算貸款時，就會發生重估。
• 當貸款人重新計算貸款時，他們將建立一個新的分期償還時間表，這是一個貸款付款表，顯示本金和利息，包括每次付款，直到貸款全部付清。
• 借款人重新抵押貸款的主要好處是減少每月付款的機會。
• 負攤銷貸款或期權可調利率抵押貸款（期權臂）經常有一個按揭重述條款作為貸款合同的一部分。

抵押貸款重鑄的運作方式

對借款人來說，重新抵押貸款的主要好處是減少每月的還款。通常情況下，如果額外支付本金，抵押貸款貸款人會簡單地縮短貸款期限，但透過增加本金金額和減少付款的利息部分，保持每月到期的固定金額不變。

如果支付了足夠大的本金，重鑄可以降低借款人在貸款期限內支付的利息，從而減少貸款每月新支付的剩餘利息和本金。

抵押貸款重估與再融資

與再融資相比，重建抵押貸款可能是一個更為舒適的選擇。透過再融資，你可以用新的抵押貸款來代替你現在的抵押貸款，這可能會很昂貴，而且取決於你的信用狀況。抵押貸款重做不涉及信用檢查，並繼續與原來的抵押貸款。

另一方面，再融資的抵押貸款意味著償還現有的貸款和取代它與一個新的。房主再融資的原因包括：

1. 獲得較低利率的機會。
2. 縮短他們抵押貸款的期限。
3. 希望從可調利率抵押貸款（ARM）轉換為固定利率抵押貸款或反之亦然。
4. 一個機會，利用一個家的資產，以資助一大筆購買。
5. 鞏固債務。

不像再融資的抵押貸款，重做抵押貸款不會降低利率對你的抵押貸款。

可重鑄的抵押貸款型別

負攤銷貸款

按揭重估可以寫入貸款條款，並與負攤銷貸款。負攤銷貸款有一個支付結構，允許計劃支付低於貸款的利息費用。

當一筆付款少於當時的利息支出時，它就會產生遞延利息。所產生的遞延利息金額被加到貸款的本金餘額中，導致所欠本金隨著時間的推移而增加而不是減少。由於本金不斷增加，負攤銷抵押貸款要求貸款在某個時間點重新計算，以便在預定期限結束時付清。

負攤銷抵押貸款有時也有觸發因素，可能導致計劃外的重鑄發生。例如，如果貸款的本金餘額透過負攤銷達到設定的限額，這可能會起作用。

期權可調利率抵押貸款（期權臂）

負攤銷抵押貸款也稱為支付期權可調利率抵押貸款（期權臂）。這些抵押貸款給借款人的選擇，包括支付所有的本金和利息或只支付部分利息。

儘管期權交易的選擇允許在支付上有更大的靈活性，但借款人最終可能會比以前擁有更多的長期債務。與其他可調利率抵押貸款一樣，利率也有可能根據市場迅速劇烈變化。

抵押貸款重鑄示例

即使抵押貸款沒有包含重新抵押權，你也可以向貸款人諮詢，看看重新抵押貸款是否會對你有利，並降低你的每月付款。透過一次性支付和重新抵押貸款，你可以降低你的住房成本。相反，如果你提交一筆一次性的款項而不重新計算，你會降低你的餘額，但你的每月付款將保持不變。

假設你有50萬美元的30年期固定利率抵押貸款，利率為4%。你的利息和本金加起來是每月2338美元。

五年後，你會得到一筆37.5萬美元的暴利。如果你決定用這筆錢來償還抵押貸款而不重新計算，你將繼續每月支付2338美元。另一方面，如果你在剩餘的25年的抵押貸款中重做貸款，每月的還款額將下降到1507美元。