什么是抵押贷款重做(a mortgage recast)？

抵押贷款重估，也称为贷款重估，是某些类型的抵押贷款的一个特征，其中剩余的每月付款将根据新的分期偿还计划重新计算。在一个抵押贷款重做，借款人支付了一大笔本金，他们的抵押贷款，然后重新计算的基础上，新的，较低的余额未偿。

有些抵押贷款有一个预定的重估日期，即贷款人将根据抵押贷款的剩余本金余额和期限计算新的分期偿还时间表的日期。

关键要点

• 当借款人向他们的抵押贷款本金支付一大笔款项，贷款人根据新的余额重新计算贷款时，就会发生重估。
• 当贷款人重新计算贷款时，他们将创建一个新的分期偿还时间表，这是一个贷款付款表，显示本金和利息，包括每次付款，直到贷款全部付清。
• 借款人重新抵押贷款的主要好处是减少每月付款的机会。
• 负摊销贷款或期权可调利率抵押贷款（期权臂）经常有一个按揭重述条款作为贷款合同的一部分。

抵押贷款重铸的运作方式

对借款人来说，重新抵押贷款的主要好处是减少每月的还款。通常情况下，如果额外支付本金，抵押贷款贷款人会简单地缩短贷款期限，但通过增加本金金额和减少付款的利息部分，保持每月到期的固定金额不变。

如果支付了足够大的本金，重铸可以降低借款人在贷款期限内支付的利息，从而减少贷款每月新支付的剩余利息和本金。

抵押贷款重估与再融资

与再融资相比，重建抵押贷款可能是一个更为舒适的选择。通过再融资，你可以用新的抵押贷款来代替你现在的抵押贷款，这可能会很昂贵，而且取决于你的信用状况。抵押贷款重做不涉及信用检查，并继续与原来的抵押贷款。

另一方面，再融资的抵押贷款意味着偿还现有的贷款和取代它与一个新的。房主再融资的原因包括：

1. 获得较低利率的机会。
2. 缩短他们抵押贷款的期限。
3. 希望从可调利率抵押贷款（ARM）转换为固定利率抵押贷款或反之亦然。
4. 一个机会，利用一个家的资产，以资助一大笔购买。
5. 巩固债务。

不像再融资的抵押贷款，重做抵押贷款不会降低利率对你的抵押贷款。

可重铸的抵押贷款类型

负摊销贷款

按揭重估可以写入贷款条款，并与负摊销贷款。负摊销贷款有一个支付结构，允许计划支付低于贷款的利息费用。

当一笔付款少于当时的利息支出时，它就会产生递延利息。所产生的递延利息金额被加到贷款的本金余额中，导致所欠本金随着时间的推移而增加而不是减少。由于本金不断增加，负摊销抵押贷款要求贷款在某个时间点重新计算，以便在预定期限结束时付清。

负摊销抵押贷款有时也有触发因素，可能导致计划外的重铸发生。例如，如果贷款的本金余额通过负摊销达到设定的限额，这可能会起作用。

期权可调利率抵押贷款（期权臂）

负摊销抵押贷款也称为支付期权可调利率抵押贷款（期权臂）。这些抵押贷款给借款人的选择，包括支付所有的本金和利息或只支付部分利息。

尽管期权交易的选择允许在支付上有更大的灵活性，但借款人最终可能会比以前拥有更多的长期债务。与其他可调利率抵押贷款一样，利率也有可能根据市场迅速剧烈变化。

抵押贷款重铸示例

即使抵押贷款没有包含重新抵押权，你也可以向贷款人咨询，看看重新抵押贷款是否会对你有利，并降低你的每月付款。通过一次性支付和重新抵押贷款，你可以降低你的住房成本。相反，如果你提交一笔一次性的款项而不重新计算，你会降低你的余额，但你的每月付款将保持不变。

假设你有50万美元的30年期固定利率抵押贷款，利率为4%。你的利息和本金加起来是每月2338美元。

五年后，你会得到一笔37.5万美元的暴利。如果你决定用这笔钱来偿还抵押贷款而不重新计算，你将继续每月支付2338美元。另一方面，如果你在剩余的25年的抵押贷款中重做贷款，每月的还款额将下降到1507美元。