什麼是巨額貸款(a jumbo loan)？

巨額貸款，也稱為巨額抵押貸款，是一種超過聯邦住房金融局（FHFA）規定限額的融資方式。與傳統的抵押貸款不同，巨額貸款沒有資格由房利美或房地美購買、擔保或證券化。大型抵押貸款旨在為當地競爭激烈的房地產市場中的豪華房產和住宅提供融資，具有獨特的承銷要求和稅務含義。隨著房地產市場在經濟大蕭條後的持續複蘇，這類抵押貸款已經獲得了吸引力。

巨額抵押貸款的價值因州而異，甚至因縣而異。FHFA每年為不同地區設定符合標準的貸款限額規模，但變化不頻繁。截至2019年，全國大部分地區的限額定為484350美元。這比2018年的45.31萬美元有所增加。對於家庭價值較高的縣，基準限額設定為726525美元，即484350美元的150%。

FHFA對美國大陸以外地區的貸款限額計算有一套不同的規定。因此，截至2019年，阿拉斯加、關島、夏威夷和美屬維爾京群島的巨額貸款的基準限額也為726525美元。在房屋價值較高的縣，這一數額實際上可能更高。

關鍵要點

• 巨額貸款是一種超出限額的融資方式 由 聯邦住房金融機構，不能由房利美或房地美購買、擔保或證券化。
• 房主必須接受比那些申請傳統貸款更嚴格的信貸要求。
• 批准需要一流的信用評分和非常低的 債務收入比。 
• 平均 四月 因為大型抵押貸款通常與傳統抵押貸款持平，而首付約為總購買價格的10%至15%。

巨額貸款如何運作

如果你想買一套價值接近50萬美元或更多的房子，而你的銀行賬戶裡沒有那麼多錢，你可能需要一筆巨額抵押貸款。如果你想獲得一個，你將面臨比申請傳統貸款的房主更嚴格的信貸要求。這是因為房利美和房地美沒有擔保，巨額貸款給貸款人帶來了更大的信用風險。風險也更大，因為涉及的資金更多。

就像傳統的抵押貸款一樣，自2008年以來，大型抵押貸款的最低要求變得越來越嚴格。要獲得批准，你需要一個優秀的信用評分——700分或以上，以及一個非常低的債務收入比（DTI）。DTI應低於43%，最好接近36%。儘管它們是不合格的抵押貸款，但巨無霸仍必須符合消費者金融保護局（C***umer Financial Protection Bureau）所認為的“合格抵押貸款”（qualified mortgage）的指導原則，這是一種具有標準化條款和規則的貸款體系，例如43%的DTI。

你需要證明你手頭有足夠的現金來支付你的還款，如果你選擇一個標準的30年固定利率抵押貸款，這可能是非常高的。具體收入水平和準備金取決於整體貸款的規模，但所有借款人都需要30天的工資存根和兩年前的W2納稅表。如果你是個體戶，收入要求更高：兩年的納稅申報表和至少60天的銀行對賬單。借款人還需要可證明的流動資產和相當於六個月按揭付款的現金儲備。所有申請人必須出示持有的所有其他貸款的適當檔案和非流動資產（如其他房地產）的所有權證明。

巨額貸款利率

儘管大型抵押貸款過去的利率高於傳統抵押貸款，但近年來這一差距一直在縮小。如今，大型抵押貸款的平均年利率（APR）通常與傳統抵押貸款持平，在某些情況下甚至更低。例如，截至2019年3月，富國銀行（Wells Fargo）對30年期固定利率合規貸款收取4.092%的APR費用，對大額貸款收取3.793%的同期費用。

儘管**資助的企業無法處理，但大額貸款往往由其他金融機構進行證券化；由於這些證券具有更大的風險，它們的交易收益率高於傳統的證券化抵押貸款。然而，這種利差隨著貸款本身的利率而減少。

巨額貸款的首付

幸運的是，同期首付要求有所鬆動。過去，大型抵押貸款機構經常要**房者拿出房屋購買價格的30%（相比之下，傳統抵押貸款為20%）。現在，這一數字已經低至10%至15%。與任何抵押貸款一樣，支付更高的首付可能有各種各樣的好處，以避免私人抵押貸款保險貸款人要求的首付低於20%的成本。

誰應該申請巨額貸款？

當然，你最終能借到多少錢取決於你的資產、你的信用評分以及你想買的房產的價值。這些抵押貸款被認為最適合一部分年收入在25萬至50萬美元之間的高收入者。這部分人被稱為亨利，是高收入者的縮寫，還不富裕。基本上，這些人通常賺了很多錢，但還沒有積累數百萬的額外現金或其他資產。

雖然亨利階層的個人可能沒有積累財富，用現金購買昂貴的新房，但這種高收入個人的信用評分通常比普通購房者更高，信用記錄也更廣泛，他們尋求的是較低金額的常規抵押貸款。他們也傾向於擁有更穩固的退休賬戶。與低收入者相比，他們的貢獻時間往往更長。

不要指望巨額貸款會有很大的稅收減免。新按揭債務的按揭利息扣減上限為75萬元。

這些人正是機構喜歡簽約購買長期產品的人，部分原因是他們往往需要額外的財富管理服務。此外，對於一家銀行來說，管理一筆200萬美元的抵押貸款比管理10筆價值20萬美元的貸款更為實際。

巨額貸款的特殊考慮

僅僅因為你有資格申請這些貸款並不意味著你就應該申請。你當然不應該，如果你指望它給你提供一個實質性的減稅，例如。

你可能知道你可以從你的稅款中扣除你在任何一年支付的抵押貸款利息，只要你逐條列出你的扣除額。但你可能永遠不必擔心國稅局對這一扣除額設定的上限——《減稅和就業法案》的透過降低了這一上限。任何人在2017年12月14日或更早的時候獲得抵押貸款，可以扣除高達100萬美元債務的利息，這是舊上限的金額。但對於2017年12月14日之後的購房，您只能扣除高達75萬美元的抵押貸款利息。如果你的抵押貸款更大，你不能得到全額扣除。例如，如果你計劃辦理一筆200萬美元的巨額抵押貸款，每年累積利息8萬美元，那麼你只能從抵押貸款的前75萬美元中扣除3萬美元的利息。實際上，你只得到37.5%的抵押貸款利息的稅收減免。

這意味著你應該謹慎地借款，仔細地計算數字，看看你真正能負擔得起什麼，你將獲得什麼樣的稅收優惠。由於州和地方的稅收減免限制在每年1萬美元以內，同樣的稅單，高稅收的房產也會讓你付出更多的擁有成本。另一個策略：比較條件，看看是否採取了一個較小的合規貸款，再加上第二次貸款，而不是一個大的龐然大物，可能會證明更好地為您的財政從長遠來看。