除非你能完全用現金買房，否則找到合適的房產只會是你的一半。另一半是選擇最好的抵押貸款型別。你很可能會在很長的時間內償還你的抵押貸款，所以找到一個符合你需要和預算的貸款是很重要的。當你向貸款人借錢時，你正在制定一個法律協議，在一定的時間內償還貸款（儘管有利息）。

關鍵要點

• 抵押貸款的兩個主要部分是本金，即貸款金額和對本金收取的利息。
• 美國**沒有抵押貸款的職能，但它確實為某些型別的抵押貸款提供擔保。
• 六種主要型別的抵押貸款是常規抵押貸款、符合抵押貸款、不符合抵押貸款、聯邦住房管理局抵押貸款、美國退伍軍人事務部抵押貸款和美國農業部抵押貸款。

什麼是抵押(a mortgage)？

有兩個組成部分，你的按揭付款本金和利息。本金是指貸款金額。利息是一個額外的金額（按本金的百分比計算），放款人收取你的特權借錢，你可以償還一段時間。在你的抵押貸款期限內，你每月分期付款的基礎上分期償還時間表由你的貸款人。

抵押貸款定價的另一個因素是年利率（APR），它評估貸款的總成本。APR包括利率和其他貸款費用。

抵押貸款的六種主要型別

並非所有的抵押貸款產品都是平等的。有些有比其他更嚴格的指導方針。一些貸款機構可能要求20%的首付，而另一些貸款機構則只要**房價格的3%。為了有資格獲得某些型別的貸款，你需要原始信貸。其他銀行則面向信用狀況不佳的借款人。

美國**不是貸款人，但它確實為某些型別的貸款提供擔保，這些貸款符合收入、貸款限額和地理區域的嚴格資格要求。下麵是各種可能的抵押貸款的概要。

房利美和房地美是兩家由**贊助的企業，它們在美國買賣大部分傳統抵押貸款。

1.常規抵押

傳統貸款是指沒有聯邦**支援的貸款。擁有良好信用、穩定的就業和收入記錄以及3%首付能力的借款人通常有資格獲得由房利美或房地美支援的常規貸款，這兩家**贊助的企業在美國買賣大多數常規抵押貸款。

為了避免需要私人抵押貸款保險（PMI），借款人通常需要支付20%的首付。 一些貸款機構還提供常規貸款，首付要求低，沒有私人抵押貸款保險。

2.符合抵押貸款

合格貸款受聯邦**規定的最高貸款限額的約束。這些限制因地理區域而異。2021年，美國聯邦住房金融署（Federal Housing Finance Agency）將一套房產的基準合格貸款限額（CLL）設定為548250美元。

然而，FHFA在美國某些地區（例如，紐約市或舊金山）設定了更高的最高貸款限額。這是因為這些高成本地區的房價超過基準貸款限額至少115%或更多。

$548,250

2021年一套房產的合格抵押貸款限額。

3.不符合規定的抵押貸款

不合格貸款通常不能**或購買房利美和房地美，由於貸款金額或承銷準則。大額貸款是最常見的不合格貸款。他們被稱為巨無霸，因為貸款金額通常超過合格貸款限額。

這些型別的貸款對貸款人來說風險更大，因此借款人通常必須顯示出更大的現金儲備，支付10%至20%（或更多）的首付，並擁有強大的信用。

4.**擔保的聯邦住房管理局（fha）貸款

首次購房的中低收入購房者在無法獲得常規貸款的情況下，通常會求助於聯邦住房管理局（FHA）提供的貸款。借貸者只需支付購房價格的3.5%。

FHA貸款比傳統貸款有更寬鬆的信用評分要求。然而，聯邦住房管理局並不直接貸款；它為聯邦住房管理局批准的貸款人提供貸款擔保。FHA貸款有一個缺點。所有借款人支付預付款和年度抵押貸款保險費（MIP）-一種抵押貸款保險，保護貸款人免受借款人違約的貸款的一生。

FHA貸款最適合低收入到中等收入借款人，他們不能獲得常規貸款產品或任何負擔不起大額首付款的人。FHA貸款允許FICO的分數低至500分，有資格獲得10%的首付款，最低580分可獲得3.5%的首付。

美國退伍軍人事務部（U.S.DepartmentofVeteransAffairs）為符合條件的服役人員提供無需首付的抵押貸款擔保。

5.**參保退伍軍人事務（va）貸款

美國退伍軍人事務部（VA）為合格的軍人、退伍軍人及其配偶提供購房貸款擔保。借款人可以提供100%的貸款金額，無需首付。其他好處包括更少的結算成本（可能由賣方支付）、更好的利率以及不需要PMI或MIP。

退伍軍人協會的貸款確實需要一筆融資費用，這是貸款金額的一個百分比，有助於抵消納稅人的成本。資助費用因兵役類別和貸款金額而異。以下服務成員無需支付資助費：

• 退伍軍人因服務相關殘疾獲得退伍軍人福利
• 退伍軍人如果沒有領取退休或現役工資，將有權獲得退伍軍人協會的服務相關殘疾補償
• 退伍軍人在服役期間或因服役相關殘疾死亡的尚存配偶
• 具有提議或備忘錄評級的服務成員，說明因離職前索賠而獲得賠償的資格
• 接受紫心勛章的軍人

退伍軍人貸款是最適合符合條件的現役軍人或退伍軍人及其配偶誰想要高度競爭性的條款和抵押貸款產品量身定製的金融需求。

6.**擔保的美國農業部（usda）貸款

美國農業部（USDA）為貸款提供擔保，幫助全國農村地區的低收入購房者擁有住房。只要房產符合美國農業部的資格規定，這些貸款對符合條件的借款人幾乎不需要首付。

美國農業部貸款最適合符合條件的農村地區的購房者，這些地區的家庭收入較低，首付幾乎沒有存款，而且無法獲得傳統貸款產品的資格。

固定利率貸款最適合那些計劃長期住在自己家裡的人。

固定利率抵押貸款

按揭條款，包括還款期限，是一個關鍵因素，在如何貸款人的價格，你的貸款和利率。固定利率貸款聽起來是這樣的：貸款期限內的固定利率，通常為10至30年。

如果你想更快地還清你的房子，並能負擔更高的月供，短期固定利率貸款（如15年或20年）有助於減少時間和利息支付。你還可以更快地在家裡建立資產。

選擇較短的定期抵押貸款意味著月供將高於長期貸款。仔細計算這些數字，確保你的預算能夠應付更高的付款。你也可以考慮其他目標，比如為退休儲蓄或緊急基金。

固定利率貸款是計劃長期存留的購房者的理想選擇。30年期的固定貸款可能會給你提供迴旋的空間來滿足其他的財政需求。然而，如果你有一點風險的慾望，有足夠的資源和紀律，更快地償還抵押貸款，15年期的固定貸款可以大大節省你的利息，並將還款期縮短一半。

可調利率抵押貸款比固定利率抵押貸款風險更大，但如果你計劃在近期**房屋或為抵押貸款再融資，這是有意義的。

可調整利率抵押貸款

可調利率抵押貸款（ARMs）的初始期限為10年，但該期限到期後，利率隨市場情況而波動。這些貸款可能是有風險的，如果你無法支付更高的每月按揭付款一旦利率重置。

一些ARM產品有一個利率上限，規定您每月的按揭付款不能超過一定數額。如果是這樣的話，請仔細分析這些數字，以確保您能夠處理到目前為止的任何付款增長。不要指望能夠**你的房子或再融資之前，你的手臂重置抵押貸款，因為市場條件和你的財務狀況可能會發生變化。

如果你不打算在最初的固定利率期限之後再入住，或者在貸款重置之前知道你打算再融資，那麼ARMs是一個可靠的選擇。為什麼？在還貸的最初幾年，武器的利率往往低於固定利率，因此在擁有住房的最初幾年，你可能會節省數千美元的利息。

首次援助計劃

由州或地方住房管理局贊助的特別專案專門為首次購房者提供幫助。這些專案中有許多是根據購買者的收入或經濟需要提供的。這些專案通常以首付補助金的形式提供援助，還可以為首次借款者節省大量的結帳費用。

美國住房和城市發展部（HUD）列出了各州的首次購房計劃。選擇您所在的州，然後選擇“購房援助”找到離您最近的計劃。

按揭貸款歧視是非法的。

首次購房者抵押貸款

所有這些貸款計劃（首次購房者援助計劃除外）都適用於所有購房者，無論您是第一次還是第四次購房。許多人錯誤地認為聯邦住房管理局的貸款只對首次購房者有效，但只要購房者在購房前至少三年沒有擁有一套主要住房，重覆購房者就可以獲得貸款資格。

選擇最適合自己情況的貸款主要取決於你的財務狀況：你的收入、信用記錄和得分、就業和財務目標。按揭貸款人可以幫助分析你的財務狀況，以幫助確定最佳貸款產品。他們還可以幫助你更好地理解資格要求，這往往是複雜的。

一個支援性的貸款人或抵押貸款經紀人也可以給你家庭作業有針對性的領域，你的財務狀況，以改善把你放在最有利的地位，可能得到抵押貸款和買房。

底線

無論您選擇哪種貸款型別，請事先檢查您的信用報告，以瞭解您的立場。您有權透過annualcreditreport.com每年從三個主要報告局中獲得一份免費信用報告。 從那裡，你可以發現和糾正錯誤，努力償還債務，並改進任何逾期付款的歷史，然後再接近抵押貸款。為了進一步保護您的信用報告不受錯誤和其他可疑標記的影響，請考慮使用當前可用的最佳信用監控服務之一。

在你認真考慮房子和出價之前，尋求融資是有利的。如果你手裡有一封預批准信，你就能更快地採取行動，而且賣家可能會更認真地對待你。