除非你能完全用现金买房，否则找到合适的房产只会是你的一半。另一半是选择最好的抵押贷款类型。你很可能会在很长的时间内偿还你的抵押贷款，所以找到一个符合你需要和预算的贷款是很重要的。当你向贷款人借钱时，你正在制定一个法律协议，在一定的时间内偿还贷款（尽管有利息）。

关键要点

• 抵押贷款的两个主要部分是本金，即贷款金额和对本金收取的利息。
• 美国**没有抵押贷款的职能，但它确实为某些类型的抵押贷款提供担保。
• 六种主要类型的抵押贷款是常规抵押贷款、符合抵押贷款、不符合抵押贷款、联邦住房管理局抵押贷款、美国退伍军人事务部抵押贷款和美国农业部抵押贷款。

什么是抵押(a mortgage)？

有两个组成部分，你的按揭付款本金和利息。本金是指贷款金额。利息是一个额外的金额（按本金的百分比计算），放款人收取你的特权借钱，你可以偿还一段时间。在你的抵押贷款期限内，你每月分期付款的基础上分期偿还时间表由你的贷款人。

抵押贷款定价的另一个因素是年利率（APR），它评估贷款的总成本。APR包括利率和其他贷款费用。

抵押贷款的六种主要类型

并非所有的抵押贷款产品都是平等的。有些有比其他更严格的指导方针。一些贷款机构可能要求20%的首付，而另一些贷款机构则只要**房价格的3%。为了有资格获得某些类型的贷款，你需要原始信贷。其他银行则面向信用状况不佳的借款人。

美国**不是贷款人，但它确实为某些类型的贷款提供担保，这些贷款符合收入、贷款限额和地理区域的严格资格要求。下面是各种可能的抵押贷款的概要。

房利美和房地美是两家由**赞助的企业，它们在美国买卖大部分传统抵押贷款。

1.常规抵押

传统贷款是指没有联邦**支持的贷款。拥有良好信用、稳定的就业和收入记录以及3%首付能力的借款人通常有资格获得由房利美或房地美支持的常规贷款，这两家**赞助的企业在美国买卖大多数常规抵押贷款。

为了避免需要私人抵押贷款保险（PMI），借款人通常需要支付20%的首付。 一些贷款机构还提供常规贷款，首付要求低，没有私人抵押贷款保险。

2.符合抵押贷款

合格贷款受联邦**规定的最高贷款限额的约束。这些限制因地理区域而异。2021年，美国联邦住房金融署（Federal Housing Finance Agency）将一套房产的基准合格贷款限额（CLL）设定为548250美元。

然而，FHFA在美国某些地区（例如，纽约市或旧金山）设定了更高的最高贷款限额。这是因为这些高成本地区的房价超过基准贷款限额至少115%或更多。

$548,250

2021年一套房产的合格抵押贷款限额。

3.不符合规定的抵押贷款

不合格贷款通常不能**或购买房利美和房地美，由于贷款金额或承销准则。大额贷款是最常见的不合格贷款。他们被称为巨无霸，因为贷款金额通常超过合格贷款限额。

这些类型的贷款对贷款人来说风险更大，因此借款人通常必须显示出更大的现金储备，支付10%至20%（或更多）的首付，并拥有强大的信用。

4.**担保的联邦住房管理局（fha）贷款

首次购房的中低收入购房者在无法获得常规贷款的情况下，通常会求助于联邦住房管理局（FHA）提供的贷款。借贷者只需支付购房价格的3.5%。

FHA贷款比传统贷款有更宽松的信用评分要求。然而，联邦住房管理局并不直接贷款；它为联邦住房管理局批准的贷款人提供贷款担保。FHA贷款有一个缺点。所有借款人支付预付款和年度抵押贷款保险费（MIP）-一种抵押贷款保险，保护贷款人免受借款人违约的贷款的一生。

FHA贷款最适合低收入到中等收入借款人，他们不能获得常规贷款产品或任何负担不起大额首付款的人。FHA贷款允许FICO的分数低至500分，有资格获得10%的首付款，最低580分可获得3.5%的首付。

美国退伍军人事务部（U.S.DepartmentofVeteransAffairs）为符合条件的服役人员提供无需首付的抵押贷款担保。

5.**参保退伍军人事务（va）贷款

美国退伍军人事务部（VA）为合格的军人、退伍军人及其配偶提供购房贷款担保。借款人可以提供100%的贷款金额，无需首付。其他好处包括更少的结算成本（可能由卖方支付）、更好的利率以及不需要PMI或MIP。

退伍军人协会的贷款确实需要一笔融资费用，这是贷款金额的一个百分比，有助于抵消纳税人的成本。资助费用因兵役类别和贷款金额而异。以下服务成员无需支付资助费：

• 退伍军人因服务相关残疾获得退伍军人福利
• 退伍军人如果没有领取退休或现役工资，将有权获得退伍军人协会的服务相关残疾补偿
• 退伍军人在服役期间或因服役相关残疾死亡的尚存配偶
• 具有提议或备忘录评级的服务成员，说明因离职前索赔而获得赔偿的资格
• 接受紫心勋章的军人

退伍军人贷款是最适合符合条件的现役军人或退伍军人及其配偶谁想要高度竞争性的条款和抵押贷款产品量身定制的金融需求。

6.**担保的美国农业部（usda）贷款

美国农业部（USDA）为贷款提供担保，帮助全国农村地区的低收入购房者拥有住房。只要房产符合美国农业部的资格规定，这些贷款对符合条件的借款人几乎不需要首付。

美国农业部贷款最适合符合条件的农村地区的购房者，这些地区的家庭收入较低，首付几乎没有存款，而且无法获得传统贷款产品的资格。

固定利率贷款最适合那些计划长期住在自己家里的人。

固定利率抵押贷款

按揭条款，包括还款期限，是一个关键因素，在如何贷款人的价格，你的贷款和利率。固定利率贷款听起来是这样的：贷款期限内的固定利率，通常为10至30年。

如果你想更快地还清你的房子，并能负担更高的月供，短期固定利率贷款（如15年或20年）有助于减少时间和利息支付。你还可以更快地在家里建立资产。

选择较短的定期抵押贷款意味着月供将高于长期贷款。仔细计算这些数字，确保你的预算能够应付更高的付款。你也可以考虑其他目标，比如为退休储蓄或紧急基金。

固定利率贷款是计划长期存留的购房者的理想选择。30年期的固定贷款可能会给你提供回旋的空间来满足其他的财政需求。然而，如果你有一点风险的欲望，有足够的资源和纪律，更快地偿还抵押贷款，15年期的固定贷款可以大大节省你的利息，并将还款期缩短一半。

可调利率抵押贷款比固定利率抵押贷款风险更大，但如果你计划在近期**房屋或为抵押贷款再融资，这是有意义的。

可调整利率抵押贷款

可调利率抵押贷款（ARMs）的初始期限为10年，但该期限到期后，利率随市场情况而波动。这些贷款可能是有风险的，如果你无法支付更高的每月按揭付款一旦利率重置。

一些ARM产品有一个利率上限，规定您每月的按揭付款不能超过一定数额。如果是这样的话，请仔细分析这些数字，以确保您能够处理到目前为止的任何付款增长。不要指望能够**你的房子或再融资之前，你的手臂重置抵押贷款，因为市场条件和你的财务状况可能会发生变化。

如果你不打算在最初的固定利率期限之后再入住，或者在贷款重置之前知道你打算再融资，那么ARMs是一个可靠的选择。为什么？在还贷的最初几年，武器的利率往往低于固定利率，因此在拥有住房的最初几年，你可能会节省数千美元的利息。

首次援助计划

由州或地方住房管理局赞助的特别项目专门为首次购房者提供帮助。这些项目中有许多是根据购买者的收入或经济需要提供的。这些项目通常以首付补助金的形式提供援助，还可以为首次借款者节省大量的结帐费用。

美国住房和城市发展部（HUD）列出了各州的首次购房计划。选择您所在的州，然后选择“购房援助”找到离您最近的计划。

按揭贷款歧视是非法的。

首次购房者抵押贷款

所有这些贷款计划（首次购房者援助计划除外）都适用于所有购房者，无论您是第一次还是第四次购房。许多人错误地认为联邦住房管理局的贷款只对首次购房者有效，但只要购房者在购房前至少三年没有拥有一套主要住房，重复购房者就可以获得贷款资格。

选择最适合自己情况的贷款主要取决于你的财务状况：你的收入、信用记录和得分、就业和财务目标。按揭贷款人可以帮助分析你的财务状况，以帮助确定最佳贷款产品。他们还可以帮助你更好地理解资格要求，这往往是复杂的。

一个支持性的贷款人或抵押贷款经纪人也可以给你家庭作业有针对性的领域，你的财务状况，以改善把你放在最有利的地位，可能得到抵押贷款和买房。

底线

无论您选择哪种贷款类型，请事先检查您的信用报告，以了解您的立场。您有权通过annualcreditreport.com每年从三个主要报告局中获得一份免费信用报告。 从那里，你可以发现和纠正错误，努力偿还债务，并改进任何逾期付款的历史，然后再接近抵押贷款。为了进一步保护您的信用报告不受错误和其他可疑标记的影响，请考虑使用当前可用的最佳信用监控服务之一。

在你认真考虑房子和出价之前，寻求融资是有利的。如果你手里有一封预批准信，你就能更快地采取行动，而且卖家可能会更认真地对待你。