什麼是限制性契約(a restrictive covenant)？

限制性契約，也稱為否定契約，是合同或義務中限制買方採取某種行動或要求買方放棄某一特定行動的任何型別的協議。在債券義務（債權證）中，限制性契約禁止發行人從事諸如承擔新債務或其他公司行為等活動。

在房地產交易中，限制性契約通常由賣方將具有約束力的法律義務寫入房地產合同契約中。這些契約可以簡單也可以複雜，可以對不遵守契約的買家處以罰款。

限制性契約可以與積極契約形成對比，積極契約是協議中要求當事人採取某些行動的條款。而不是阻止行動。

關鍵要點

• 限制性契約要求房地產買家放棄具體行動。
• 他們可以涉及從什麼顏色，你可以油漆你的房子，有多少租戶可能住在一棟樓的一切。
• 未能滿足限制性約定的買家可能會受到處罰。
• 有時，限制性契約可以透過向賣方付款而取消，賣方可以將此類付款作為資本利得收入報告。

理解限制性契約

限制性契約是一種限制公司或合同另一方從事某些行為的協議。例如，與上市公司簽訂的限制性契約可能會限制公司向股東支付的股息數額。它還可以對高管薪酬設定上限。在就業協議和併購（M&amp；A） 合同。然而，這些契約幾乎總是出現在貸款或債券檔案中。

透過消極契約對借款人施加的常見限制包括阻止債券發行人在一個或多個系列債券到期之前發行更多債券。此外，借款公司可能被限制向股東支付超過一定數額的股息，以免增加債券持有人的違約風險，因為支付給股東的錢越多，可用於向貸款人支付利息和本金的資金就越少。

一般來說，債券發行中存在的消極契約越多，債務利率就越低，因為限制性契約使債券在投資者眼中更安全。

限制性條款也適用於房地產交易，其中包括未經鄰居或社群協會批准不得攜帶寵物或翻修房屋等條款。他們還可以對購房者施加更為繁重的限制，比如可以居住在一處房產中的租戶數量，甚至是假日裝修設定和拆除的時間。這些契約在有業主協會的規劃社群中尤其普遍。因解除投資性房地產的限制性契約而收到的付款被視為資本利得。

房地產限制性契約例項

對財產的限制性約定可以控制居住者如何使用財產。例如，對住宅物業的限制性約定可能會禁止在該物業上進行任何商業活動。這可能會妨礙居住者經營以家庭為基礎的企業或在房屋內設立家庭辦公室。

限制性條款中規定的建築指南可能會限制該物業的裝修計劃。該物業的買家可能會被要求保持其原來的外觀，或保持該物業在某種配色方案或風格，可與鄰近物業相媲美。

例如，某個地區或社群的物業可能受到限制性條款的約束，以遵守特定型別的屋頂規範和外部顏色，以保持社群的美學一致性。業主可能被禁止在房屋上放置商業標誌或任何型別的標誌，並且房屋上的旗桿可能被限制在一定高度。

限制性住房契約的歷史

限制性契約過去曾被用來影響市政當局的人口結構。美國的種族隔離由於限制性的契約而進一步加強，這些契約禁止將財產**給特定種族的人。這種做法盛行於20世紀20年代，至少在40年代是如此。這使得社群能夠限制少數民族在全國許多城市獲得住房的機會。

一些州仍然存在種族限制性公約的例子，儘管這些公約通常不再得到執行。在有些情況下，房產仍然列出種族限制性條款，以防止少數民族購買房產和融入社群。這樣的政策已經不合法了，必要時應該在法庭上提出質疑。

限制性公約曾經被用於種族歧視，特別禁止向某些少數民族**財產。這種做法已不再合法。按揭貸款歧視是非法的。