什么是限制性契约(a restrictive covenant)？

限制性契约，也称为否定契约，是合同或义务中限制买方采取某种行动或要求买方放弃某一特定行动的任何类型的协议。在债券义务（债权证）中，限制性契约禁止发行人从事诸如承担新债务或其他公司行为等活动。

在房地产交易中，限制性契约通常由卖方将具有约束力的法律义务写入房地产合同契约中。这些契约可以简单也可以复杂，可以对不遵守契约的买家处以罚款。

限制性契约可以与积极契约形成对比，积极契约是协议中要求当事人采取某些行动的条款。而不是阻止行动。

关键要点

• 限制性契约要求房地产买家放弃具体行动。
• 他们可以涉及从什么颜色，你可以油漆你的房子，有多少租户可能住在一栋楼的一切。
• 未能满足限制性约定的买家可能会受到处罚。
• 有时，限制性契约可以通过向卖方付款而取消，卖方可以将此类付款作为资本利得收入报告。

理解限制性契约

限制性契约是一种限制公司或合同另一方从事某些行为的协议。例如，与上市公司签订的限制性契约可能会限制公司向股东支付的股息数额。它还可以对高管薪酬设定上限。在就业协议和并购（M&amp；A） 合同。然而，这些契约几乎总是出现在贷款或债券文件中。

通过消极契约对借款人施加的常见限制包括阻止债券发行人在一个或多个系列债券到期之前发行更多债券。此外，借款公司可能被限制向股东支付超过一定数额的股息，以免增加债券持有人的违约风险，因为支付给股东的钱越多，可用于向贷款人支付利息和本金的资金就越少。

一般来说，债券发行中存在的消极契约越多，债务利率就越低，因为限制性契约使债券在投资者眼中更安全。

限制性条款也适用于房地产交易，其中包括未经邻居或社区协会批准不得携带宠物或翻修房屋等条款。他们还可以对购房者施加更为繁重的限制，比如可以居住在一处房产中的租户数量，甚至是假日装修设置和拆除的时间。这些契约在有业主协会的规划社区中尤其普遍。因解除投资性房地产的限制性契约而收到的付款被视为资本利得。

房地产限制性契约实例

对财产的限制性约定可以控制居住者如何使用财产。例如，对住宅物业的限制性约定可能会禁止在该物业上进行任何商业活动。这可能会妨碍居住者经营以家庭为基础的企业或在房屋内设立家庭办公室。

限制性条款中规定的建筑指南可能会限制该物业的装修计划。该物业的买家可能会被要求保持其原来的外观，或保持该物业在某种配色方案或风格，可与邻近物业相媲美。

例如，某个地区或社区的物业可能受到限制性条款的约束，以遵守特定类型的屋顶规范和外部颜色，以保持社区的美学一致性。业主可能被禁止在房屋上放置商业标志或任何类型的标志，并且房屋上的旗杆可能被限制在一定高度。

限制性住房契约的历史

限制性契约过去曾被用来影响市政当局的人口结构。美国的种族隔离由于限制性的契约而进一步加强，这些契约禁止将财产**给特定种族的人。这种做法盛行于20世纪20年代，至少在40年代是如此。这使得社区能够限制少数民族在全国许多城市获得住房的机会。

一些州仍然存在种族限制性公约的例子，尽管这些公约通常不再得到执行。在有些情况下，房产仍然列出种族限制性条款，以防止少数民族购买房产和融入社区。这样的政策已经不合法了，必要时应该在法庭上提出质疑。

限制性公约曾经被用于种族歧视，特别禁止向某些少数民族**财产。这种做法已不再合法。按揭贷款歧视是非法的。