無論你的目標是減少你每月的按揭付款或還清你的按揭貸款早，有幾種策略可以幫助你。大多數房主都知道抵押貸款再融資。再融資可以讓房主重新抵押貸款，以利用較低的利率。然而，並非所有借款人都有資格獲得抵押貸款再融資。對一些借款人來說，一個不太為人所知的選擇是重新攤銷或貸款重估。

關鍵要點

• 貸款重估或再攤銷要求借款人向貸款餘額一次性支付一筆款項，這降低了每月的付款。
• 貸款重做可以節省再融資費用，因為它不涉及新的貸款，可以是一個很好的選擇與信貸問題的借款人。
• 然而，當抵押貸款利率較低時，房主可能會更好地進行再融資，而不是重鑄，即使有關閉成本。

什麼是貸款重估(loan recasting)？

貸款重估或再攤銷通常需要借款人支付一筆總額的餘額所欠稱為本金的抵押貸款。剩餘的付款將根據新的、較低的本金餘額重新計算。然後建立一個新的貸款支付計劃，稱為分期償還計劃。

基本上，重新計算付款時間表，以反映抵押貸款由於本金支付而現在的貸款餘額較小。

重新貸款的理由

通常情況下，借款人會選擇重新發放貸款以減少每月還款。然而，一些借款人繼續支付他們以前的抵押貸款，從而還清貸款更快。其他人則將每月額外的現金流儲蓄用於投資、償還債務或其他目的。

對於那些因信貸問題而無法獲得抵押貸款再融資資格的借款人來說，重鑄可能是唯一的選擇。

另一個有價值的貸款重估是當一個借款人正在購買一個新房子之前，他們目前的房子已經售出。如果一個借款人可以有資格為新的住房抵押貸款，而仍然支付了以前的房子，貸款重估可以做。**前一套房子的收益可以部分用於支付新房子的本金。然而，大多數貸款人不允許重鑄，直到至少90天的按揭付款已經完成。

一個不放棄貸款的重要原因

雖然由於合法的信貸問題無法再融資是重新融資的理由，但由於歧視無法再融資並非如此。你永遠不要覺得自己被困在支付過高的利率或是被你的貸款人利用。許多抵押貸款機構不歧視，他們願意以現行市場利率向您貸款。

按揭貸款歧視是非法的。

貸款重組的優勢

有好處，執行貸款重新攤還或重估，房主應該知道之前再融資或重估他們的抵押貸款。

月供減少

支付額外的錢作為你的本金餘額可以讓你提前還清抵押貸款。然而，貸款重估的另一個好處是，你的每月付款將重新計算，以反映新的餘額。

信貸問題

抵押貸款的再融資有點用詞不當，因為這個過程類似於申請新的抵押貸款。這包括新的貸款申請、收入確認和信用檢查。對於那些因為信貸問題或房屋凈值低而無法再融資的借款人來說，貸款重估可能是一個不錯的選擇，因為他們沒有申請新的貸款。

典型的再融資包括預訂新貸款、更改利率和貸款期限。然而，重鑄保持原來的貸款原封不動，只改變每月付款。

費用更低

貸款重鑄可以節省再融資費用，因為貸款重鑄不需要貸款申請。因此，與再融資相比，貸款重估的結算成本要低得多。再融資費用約為貸款金額的2%至3%。換句話說，20萬美元的抵押貸款再融資可能需要4000美元的結算成本和手續費（2%*$200000）。再融資時，新利率必須低到足以收回數千美元的收盤成本。

貸款重估的缺點

然而，正如執行貸款再攤銷或再定價有好處一樣，房主在作出決定前也應該註意到一些不利因素。

一次性付款

想出一次性付款的錢是相當有挑戰性的。一些借款人的儲蓄賬戶里根本沒有數萬美元來償還抵押貸款的本金。

此外，一些理財規劃師認為，現金的用途比償還抵押貸款餘額更好。對於那些有信用卡債務、退休賬戶資金不足或缺乏緊急儲蓄賬戶的借款人來說，償還抵押貸款本金可能不是最佳的財務決策。

利率不變

另一個不利因素，取決於抵押條款，重新攤銷不會降低貸款利率。當抵押貸款利率較低時，房主可能會更好地進行再融資，即使是在結算成本的情況下。一些借款人選擇先再融資，然後在一年內或更短時間內重新攤銷，以獲得這兩種融資選擇的好處。

提前還貸

假設目標是更快地還清抵押貸款。在這種情況下，借款人最好每月支付額外的本金或每年支付額外的款項。隨著時間的推移，額外的付款將減少整個貸款期內支付的利息總額。提前還清抵押貸款是一個額外的好處。

存在排除

不幸的是，貸款重估不是所有型別的抵押貸款的選擇。一般來說，只有符合條件的房利美或房地美常規貸款才有資格。FHA 203（k）貸款和退伍軍人貸款（VA貸款）不能再攤銷。

大額貸款可以根據貸款人的不同而重新計算，而且有一些規定。例如，貸款必須信譽良好。此外，如果貸款已**給投資者，投資者必須同意與您的抵押貸款服務商貸款重做。

貸款重估與再融資示例

例如，假設一個借款者正在考慮是否為他們的抵押貸款再融資或者重新貸款。借款人最初有一筆35萬美元的30年期抵押貸款，利率為4.25%，每月還款1722美元。

借款人現在還剩15年的抵押貸款，貸款餘額還剩下24萬美元。借款人正在考慮再融資為15年期抵押貸款或重估現有貸款。

重鑄

• 借款人向本金支付4萬美元，這意味著新的貸款餘額將為20萬美元。
• 月供將從1722美元減至1505美元。
• 新的每月付款將節省每月217美元。
• 利率將保持在4.25%。

再融資

假設15年期貸款的新按揭利率是3.20%。

• 按再融資利率計算，新的月供將為1681美元。
• 每月節省41美元（1722-1681美元）。
• 成交成本和手續費為3000美元。
• 按每月節省的41美元計算，需要73個月或6年才能收回關閉成本。

比較

假設借款人的目標是節省月供，避免再融資的結算成本。在這種情況下，重鑄似乎是更好的選擇。然而，從長期來看，重鑄成本更高。

雖然重鑄提供了較低的月供，但4.25%的利率高於3.20%的再融資利率。因此，當15年期貸款最終還清時，重鑄抵押貸款的利息將超過再融資的利息。重估的利息將相當於70820美元，而再融資的總利息將只有62504美元。

更重要的是，再融資允許借款人節省重鑄中使用的4萬美元本金。這些資金可以投資於儲蓄賬戶，併在這15年內賺取利息。借款人必須考慮從再融資和結算成本中節省的利息，而不是與本金支付一起從重鑄中節省的每月付款。