无论你的目标是减少你每月的按揭付款或还清你的按揭贷款早，有几种策略可以帮助你。大多数房主都知道抵押贷款再融资。再融资可以让房主重新抵押贷款，以利用较低的利率。然而，并非所有借款人都有资格获得抵押贷款再融资。对一些借款人来说，一个不太为人所知的选择是重新摊销或贷款重估。

关键要点

• 贷款重估或再摊销要求借款人向贷款余额一次性支付一笔款项，这降低了每月的付款。
• 贷款重做可以节省再融资费用，因为它不涉及新的贷款，可以是一个很好的选择与信贷问题的借款人。
• 然而，当抵押贷款利率较低时，房主可能会更好地进行再融资，而不是重铸，即使有关闭成本。

什么是贷款重估(loan recasting)？

贷款重估或再摊销通常需要借款人支付一笔总额的余额所欠称为本金的抵押贷款。剩余的付款将根据新的、较低的本金余额重新计算。然后创建一个新的贷款支付计划，称为分期偿还计划。

基本上，重新计算付款时间表，以反映抵押贷款由于本金支付而现在的贷款余额较小。

重新贷款的理由

通常情况下，借款人会选择重新发放贷款以减少每月还款。然而，一些借款人继续支付他们以前的抵押贷款，从而还清贷款更快。其他人则将每月额外的现金流储蓄用于投资、偿还债务或其他目的。

对于那些因信贷问题而无法获得抵押贷款再融资资格的借款人来说，重铸可能是唯一的选择。

另一个有价值的贷款重估是当一个借款人正在购买一个新房子之前，他们目前的房子已经售出。如果一个借款人可以有资格为新的住房抵押贷款，而仍然支付了以前的房子，贷款重估可以做。**前一套房子的收益可以部分用于支付新房子的本金。然而，大多数贷款人不允许重铸，直到至少90天的按揭付款已经完成。

一个不放弃贷款的重要原因

虽然由于合法的信贷问题无法再融资是重新融资的理由，但由于歧视无法再融资并非如此。你永远不要觉得自己被困在支付过高的利率或是被你的贷款人利用。许多抵押贷款机构不歧视，他们愿意以现行市场利率向您贷款。

按揭贷款歧视是非法的。

贷款重组的优势

有好处，执行贷款重新摊还或重估，房主应该知道之前再融资或重估他们的抵押贷款。

月供减少

支付额外的钱作为你的本金余额可以让你提前还清抵押贷款。然而，贷款重估的另一个好处是，你的每月付款将重新计算，以反映新的余额。

信贷问题

抵押贷款的再融资有点用词不当，因为这个过程类似于申请新的抵押贷款。这包括新的贷款申请、收入确认和信用检查。对于那些因为信贷问题或房屋净值低而无法再融资的借款人来说，贷款重估可能是一个不错的选择，因为他们没有申请新的贷款。

典型的再融资包括预订新贷款、更改利率和贷款期限。然而，重铸保持原来的贷款原封不动，只改变每月付款。

费用更低

贷款重铸可以节省再融资费用，因为贷款重铸不需要贷款申请。因此，与再融资相比，贷款重估的结算成本要低得多。再融资费用约为贷款金额的2%至3%。换句话说，20万美元的抵押贷款再融资可能需要4000美元的结算成本和手续费（2%*$200000）。再融资时，新利率必须低到足以收回数千美元的收盘成本。

贷款重估的缺点

然而，正如执行贷款再摊销或再定价有好处一样，房主在作出决定前也应该注意到一些不利因素。

一次性付款

想出一次性付款的钱是相当有挑战性的。一些借款人的储蓄账户里根本没有数万美元来偿还抵押贷款的本金。

此外，一些理财规划师认为，现金的用途比偿还抵押贷款余额更好。对于那些有信用卡债务、退休账户资金不足或缺乏紧急储蓄账户的借款人来说，偿还抵押贷款本金可能不是最佳的财务决策。

利率不变

另一个不利因素，取决于抵押条款，重新摊销不会降低贷款利率。当抵押贷款利率较低时，房主可能会更好地进行再融资，即使是在结算成本的情况下。一些借款人选择先再融资，然后在一年内或更短时间内重新摊销，以获得这两种融资选择的好处。

提前还贷

假设目标是更快地还清抵押贷款。在这种情况下，借款人最好每月支付额外的本金或每年支付额外的款项。随着时间的推移，额外的付款将减少整个贷款期内支付的利息总额。提前还清抵押贷款是一个额外的好处。

存在排除

不幸的是，贷款重估不是所有类型的抵押贷款的选择。一般来说，只有符合条件的房利美或房地美常规贷款才有资格。FHA 203（k）贷款和退伍军人贷款（VA贷款）不能再摊销。

大额贷款可以根据贷款人的不同而重新计算，而且有一些规定。例如，贷款必须信誉良好。此外，如果贷款已**给投资者，投资者必须同意与您的抵押贷款服务商贷款重做。

贷款重估与再融资示例

例如，假设一个借款者正在考虑是否为他们的抵押贷款再融资或者重新贷款。借款人最初有一笔35万美元的30年期抵押贷款，利率为4.25%，每月还款1722美元。

借款人现在还剩15年的抵押贷款，贷款余额还剩下24万美元。借款人正在考虑再融资为15年期抵押贷款或重估现有贷款。

重铸

• 借款人向本金支付4万美元，这意味着新的贷款余额将为20万美元。
• 月供将从1722美元减至1505美元。
• 新的每月付款将节省每月217美元。
• 利率将保持在4.25%。

再融资

假设15年期贷款的新按揭利率是3.20%。

• 按再融资利率计算，新的月供将为1681美元。
• 每月节省41美元（1722-1681美元）。
• 成交成本和手续费为3000美元。
• 按每月节省的41美元计算，需要73个月或6年才能收回关闭成本。

比较

假设借款人的目标是节省月供，避免再融资的结算成本。在这种情况下，重铸似乎是更好的选择。然而，从长期来看，重铸成本更高。

虽然重铸提供了较低的月供，但4.25%的利率高于3.20%的再融资利率。因此，当15年期贷款最终还清时，重铸抵押贷款的利息将超过再融资的利息。重估的利息将相当于70820美元，而再融资的总利息将只有62504美元。

更重要的是，再融资允许借款人节省重铸中使用的4万美元本金。这些资金可以投资于储蓄账户，并在这15年内赚取利息。借款人必须考虑从再融资和结算成本中节省的利息，而不是与本金支付一起从重铸中节省的每月付款。