什麼是運營公司/物業公司交易（opco/propco）(an operating company/property company deal (opco/propco))？

運營公司/物業運營公司（opco/propco）交易是一種業務安排，其中子公司（即物業公司或“propco”）擁有所有創收物業，而不是主公司（運營公司或“opco”）。

Opco/propco交易允許兩家公司的所有融資和信用評級相關問題保持分離。這種業務結構在房地產交易和房地產投資信託（REITs）的結構中很常見。

關鍵要點

• Opco/propco業務安排導致子公司或物業公司（propco）持有或擁有所有資產和房地產，主運營公司（oopco）利用這些資產和房地產產生收入。
• Opco/propco交易可以幫助母公司受益，因為融資和信貸條款獨立於運營公司。
• 除了貸款獨立性，這些型別的交易對母公司也有稅收優惠。
• 儘管有些人可能會認為這類交易存在稅務漏洞，但它們完全合法，通常被認為是智慧企業的標誌。

瞭解運營公司/物業公司交易

母公司可以是企業集團或控股公司。通用電氣（General Electric）等企業集團除了擁有核心業務外，還擁有不同商業模式的公司。相反，一家控股公司是為了控股一組子公司而設立的，並不從事其業務活動。控股公司的成立通常是為了實現稅收優惠。

主有限合夥企業或MLP也採用類似的母公司/子公司結構。大多數MLP都是公開交易的。出於稅務目的，投資者可以選擇如何獲得公司產生的收入。

主有限合夥企業具有轉嫁稅結構，即所有利潤和虧損轉嫁給有限合夥人。MLP本身不承擔其收入的公司稅，因此避免了大多數公司的雙重徵稅。 大多數MLP在能源行業運作。子公司擁有母公司MLP的股份（正式，單位），透過公司將被動收入作為定期股息進行再分配。

對opco/propco的批評

Opco propco安排允許運營公司從物業公司租賃物業。實際上，這看起來像是一種**和售後回租。但是，公司從未以任何實際方式放棄該財產，因為propco和opco是同一集團公司的一部分。

雖然這聽起來像是公司裡的“吃蛋糕吃蛋糕”，但建立一個propco可能有幾個缺點。如果一家公司在多個地點而不是一個主要地點開展業務，propco安排會使公司陷入關閉任何地點變得更加困難的境地。

例如，在傳統的商業模式中，一家公司可能會選擇關閉一個表現不佳的地點或辦公室，並可能**該物業。相比之下，在propco協議中，propco擁有財產，如果市場回報率不足以支付債務，propco可能不會選擇將其**。因此，opco可能會被要求支付物業的租金，即使它沒有使用它，因為propco依靠這些收入來償還由物業融資的債務。

運營公司/物業公司交易的真實示例

在英國，OPCO/PROCO交易是一種非常受歡迎的方法，母公司可以建立房地產投資信託基金（REIT）。房地產投資信託基金擁有、經營和/或資助產生收入的房地產。大多數房地產投資信託基金專註於特定行業，如辦公房地產投資信託基金或醫療保健房地產投資信託基金。一般而言，房地產投資信託基金會將收取的租金以股息的形式轉嫁給投資者。

透過opco/propco交易建立房地產投資信託基金可以透過最初將運營公司的創收資產**給子公司來實現。然後，子公司將財產租回給運營公司。運營公司隨後可以將子公司作為房地產投資信託基金進行分拆。這樣做的好處是公司可以避免對其收入分配徵收雙重稅。