聯邦住房管理局（FHA）是美國最大的抵押貸款保險公司，其投資組合超過1.3萬億美元。作為美國住房和城市發展辦公室（HUD）住房辦公室的一部分，它每年幫助全國大約100萬人成為房主。聯邦住房管理局還支援提供30萬個出租單位，使住房擁有負擔得起。低首付和低信用評分要求使得FHA貸款比傳統的抵押貸款更有吸引力。

雖然這對一些房主來說可能是個好訊息，但希望利用聯邦住房管理局貸款帶來的好處的房地產投資者可能需要另謀高就。這是因為這些貸款的條件限制了符合條件的人。

繼續閱讀，瞭解更多有關FHA貸款，誰有資格，以及您是否可以使用它們來融資租賃物業。

關鍵要點

• 聯邦住房管理局為要求低首付和自由承保標準的抵押貸款提供保險。
• 由於FHA貸款帶來的好處，它們不能用於第二套住房、出租、度假或其他投資性房地產。
• FHA借款人必須在抵押貸款結束後60天搬入該房屋，並且必須將其作為主要居所至少保留一整年。
• 聯邦住房管理局還為最多有四套住房的抵押貸款提供保險，前提是其中一套住房是自有住房。

什麼是fha貸款(fha loans)？

在大蕭條時期，房主很難購買和維持他們房產的付款。它們只限於價值50%的房產市場價值的貸款，而且抵押期限通常很短。許多貸款都以巨額的大額支付而告終，這是大多數人無法承受的。這導致了大量違約，推高了止贖率。1934年，美國國會決定成立聯邦住房管理局，以促進經濟適用房的擁有。聯邦住房管理局（FHA）的貸款計劃就是這樣產生的。

與大多數傳統抵押貸款相比，聯邦住房管理局提供的貸款具有更低的首付要求和更寬鬆的承銷標準。例如，從2020年起，房主只需要信用評分達到或超過580即可獲得資格。經批准的申請者可以獲得高達96.5%的資金，這意味著他們只需要降低3.5%。那些信用評分低於579分的人仍然有資格，但他們需要降低10%多一點。

聯邦住房管理局的貸款，在很大程度上，只限於買家誰打算使用他們購買的房子作為主要居住。這意味著聯邦住房管理局的貸款不能用於資助第二套住房，出租屋，度假屋，或投資性房地產。然而，有一些例外情況和一些方法可以繞過這個一般規則。

fha佔用要求

根據聯邦住房管理局的規則和指導方針，被資助的財產必須是業主自用的。這意味著租賃和季節性物業不適用。聯邦住房管理局利用這一規則來阻止投資者從該計劃中獲益。

擁有聯邦住房管理局擔保貸款的抵押人必須將其房屋作為主要住所至少使用一整年。

借款人必須在抵押貸款結束後60天內佔有該房屋，並且他們必須在該房屋中居住一年的大部分時間。該物業須作為主要住宅使用至少一年。如果抵押貸款中列出了多個借款人，FHA要求至少有一個借款人滿足佔用要求。

對現有fha貸款進行再融資

假設有人用聯邦住房管理局的貸款來資助購買一套主要住宅。業主可能會搬出房子，但他們繼續擁有它，並出租它的收入。也就是說，房子變成了投資性房地產。假設利率下降，所有者希望再融資以獲得更好的交易。

即使他不再住在這所房子裡，聯邦住房管理局的規定允許他再融資到另一個聯邦住房管理局貸款。FHA轉FHA再融資也稱為FHA流線型再融資。

獲得再融資資格有幾個要求：

• 自您結束最初的住房貸款以來，至少210天已經過去了。
• 你必須至少六個月支付你的FHA發行的抵押貸款。
• 如果您的FHA貸款只有不到一年，您不能有任何逾期超過30天的付款。如果您持有FHA貸款超過一年，您可以在12個月內單次逾期30天付款，但逾期付款不能在過去90天內。
• 再融資必須降低您每月的本金和利息支付，這通常被描述為凈有形利益。例如，如果您以前的月供為1100美元，則您在再融資後的新月供應為1050美元或更低。再融資到一個較短期限的抵押貸款也有資格獲得凈有形收益。

如果房主符合上述標準，聯邦住房管理局簡化再融資很可能是最容易關閉的貸款。他們不需要就業或收入驗證，不需要信用評分驗證，也不需要房屋評估。最重要的是房主已經按時支付了他現有的聯邦住房管理局貸款。

按揭貸款歧視是非法的。

雙重目的

另一種使用FHA貸款購買收入財產的方法是購買多單元住宅。FHA允許房主購買一套最多四套的房產，前提是一套是業主入住。不過，批次大小可能有多大是沒有限制的。這樣，業主就可以住在一個單元中，使其成為業主佔用的財產，因此FHA符合條件。業主可以出租另一個單位以獲得收入。

一個精明的投資者在一個炙手可熱的租賃市場，有時賺取足夠的收入使用這種方法住在家裡免費。如上所述，聯邦住房管理局貸款高達評估價值的96.5%，這意味著購買者可以將最低3.5%的貸款降下來。

特別註意事項

聯邦住房管理局有特別規定，可以讓你賺取租金收入從你的家。如果你的工作要求你搬家，你需要第二套房子，或者你的房子對於你不斷擴大的家庭來說太小了，你可以在滿足一年的入住要求後把第一套房子租出去。如果你因為其他原因而不能工作，你可以把家裡的房間出租給寄宿生，以彌補損失的工資。

當然，你可以提前還清抵押貸款。聯邦住房管理局不收取任何提前還款罰款，因此，如果你可以完全消除貸款，你可以自由地做任何你想做的財產。