什麼是地租(a ground lease)？

土地租賃是一種協議，其中允許承租人在租賃期內開發一塊地產，然後將土地和所有改良物移交給地產所有人。

土地租賃的工作原理

土地租賃表明，除非有例外情況，否則改善將歸業主所有，並規定租賃期間產生的所有相關稅費將由承租人支付。因為土地租約允許房東在租約期滿後承擔所有的改善，房東可以以更高的價格**房產。土地租賃通常也被稱為土地租賃，因為地主只出租土地。

儘管它們主要用於商業空間，但地面租賃與其他型別的商業租賃（如購物中心和辦公樓）有很大不同。這些其他租賃通常不會指定承租人承擔該單元的責任。取而代之的是，這些租戶為了經營自己的生意而收取租金。土地租賃是指將土地長期租賃給在土地上建造建築物的承租人，租期通常為50至99年。

99年的租期通常是一塊不動產最長的租期。它曾經是普通法下最長的。然而，99年的租期仍然很常見，但已不再是法律規定的最長租期。

土地租約規定了誰擁有土地，誰擁有建築物，以及物業的改進。許多房東使用土地租賃作為一種方式，以保留其財產所有權的規劃原因，以避免任何資本收益，並產生收入和收入。租戶通常承擔所有費用。這包括建築、維修、翻新、改進、稅收、保險以及與物業相關的任何融資成本。

承租人通常承擔土地租賃的所有財務方面的責任，包括租金、稅收、建築、保險和融資。

土地租賃示例

地租通常被特許經營店、大賣場以及其他商業實體使用。公司總部通常會購買土地，並允許承租人/開發商建造和使用設施。很有可能你附近的麥當勞、星巴克或鄧肯甜甜圈都有地租。

2016年7月，總部位於紐約的投資公司AllianceBernstein從BLDG Management購買了紐約市喬治華盛頓酒店（George Washington Hotel）99年的土地租賃，交易價值1.004億美元。BLDG最初在1994年喪失抵押品贖回權時購買了該酒店。儘管該建築被位於曼哈頓的視覺藝術學院用作學生宿舍，但BLDG於2016年4月提交了計劃，將該物業恢復為一家設有餐廳、酒吧和地面商店的酒店。該酒店目前在紐約市的Flatiron區作為一家精品酒店Freehand Hotel運營。

任何土地租賃的一些基本要素應包括：

• 租賃條款
• 業主和承租人的權利
• 融資條件
• 使用條款
• 費用
• 產權保險
• 違約

從屬與非從屬土地租賃

土地租賃承租人通常透過舉債來為改善提供資金。在從屬土地租賃中，房東同意在承租人拖欠改善貸款的情況下，對物業享有較低的優先權。換言之，在承租人拖欠任何改善相關貸款的情況下，從屬土地租賃房東基本上允許房產契據作為抵押品。對於這種型別的土地租賃，房東可以協商支付更高的租金，以換取承租人違約時承擔的風險。這也可能使房東受益，因為在他的土地上建造一座建築物會增加他的財產的價值。

相比之下，非從屬的土地租賃讓房東保留對物業的最高優先權，以防承租人拖欠改善貸款。因為如果貸款未付，貸款人可能不會取得土地所有權，貸款專業人士可能會猶豫是否延長抵押貸款以改善。儘管房東保留了房產的所有權，但他們通常必須向房客收取較低的租金。

土地租賃的利弊

土地租賃對租客和房東都有好處。

租戶福利

地租讓租客在自己買不到的黃金地段建造房產。因此，像全食（Whole Foods）和星巴克（Starbucks）這樣的大型連鎖店在其企業擴張計劃中經常使用地面租賃。

土地租賃也不要求承租人為獲得土地支付首付款，因為購買房產需要支付首付款。因此，獲得土地租賃所涉及的權益較少，這將騰出現金用於其他用途，並提高土地利用的收益率。

在土地租賃上支付的任何租金都可以從州和聯邦所得稅中扣除，這意味著租客的總體稅負減少。

房東福利

土地所有人從承租人那裡獲得穩定的收入，同時保留對房產的所有權。地面租賃通常包含一個升級條款，保證增加租金和驅逐權，在租金或其他費用違約的情況下提供保護。

使用土地租賃的房東也可以節省稅收。如果他們把房產直接賣給房客，他們就會從中獲利。透過執行這種型別的租賃，他們可以避免報告任何收益。但他們所獲得的租金可能會涉及一些稅收問題。

根據土地租約的規定，房東也可以保留對地產的一些控制權，包括其使用和開發方式。這意味著業主可以批准或拒絕對土地的任何變更。

租戶劣勢

由於房東在作出任何更改前可能需要獲得批准，承租人在使用或開發物業時可能會遇到障礙。因此，租戶可能會受到更多的限制，靈活性也會降低。

與土地租賃過程相關的成本可能高於承租人直接購買物業的成本。租金、稅收、改善、許可以及等待房東批准的任何時間都可能是昂貴的。

房東劣勢

如果房東不在租約中加入適當的條款和條款，他們將失去對正在開發房產的房客的控制。這就是為什麼在簽訂租約之前，雙方都必須對租約進行審查的原因。

根據房產所在地的不同，使用土地租賃可能對房東產生更高的稅收影響。儘管他們可能無法從銷售中獲得收益，但租金被視為收入。所以租金按正常稅率徵稅，可能會增加稅負。

關鍵要點

• 土地租賃是承租人在租賃期內可以開發財產的一種協議，在租賃期後將其移交給財產所有人。
• 土地租賃通常發生在商業房東之間，他們通常將土地租賃50至99年給在地產上建造建築物的租戶。
• 租客如果買不起土地，可以透過土地租賃來建造房產，而房東則可以獲得穩定的收入，並保留對房產使用和開發的控制權。