什麼是高比率貸款(a high-ratio loan)？

高比率貸款是指貸款價值相對於用作抵押品的財產價值較高的貸款。高貸款比率的抵押貸款的貸款價值接近房產價值的100%。一個高比率的貸款可能會被批准為借款人誰是不能放下一個大的首付款。

對於抵押貸款而言，高比率貸款通常意味著貸款價值超過房產價值的80%。這種計算方法被稱為貸款價值比（LTV），是金融機構在批准抵押貸款之前對貸款風險的評估。

關鍵要點

• 高比率貸款是指貸款價值相對於用作抵押品的財產價值較高的貸款。
• 高貸款比率的抵押貸款的貸款價值接近房產價值的100%。
• 高比率貸款通常意味著貸款價值超過房產價值的80%。這種計算方法稱為貸款價值比（LTV）。

使用貸款價值比的高比率貸款公式

雖然沒有具體的公式來計算高比率貸款，但投資者應首先計算貸款價值比，以確定貸款是否超過80%貸款價值比閾值。

貸款價值比=抵押金額評估房地產價值\text{貸款價值比}=\frac{\text{抵押金額}}{\text{評估房地產價值}}貸款價值比=評估房地產價值抵押金額​

如何使用貸款價值比計算高比率貸款

1. LTV比率是透過將借款金額除以該物業的估價值計算的。
2. 將結果乘以100表示為百分比。
3. 如果你的首付款後貸款的價值超過LTV的80%，那麼貸款被認為是一種高比率貸款。

高比率貸款告訴你什麼？

貸款人和金融提供者使用貸款價值比來衡量與發放抵押貸款相關的風險水平。如果借款人不能支付相當大的首付，因此，貸款價值接近房地產評估價值的價值，將被視為高比率貸款。換言之，當貸款價值接近物業價值的100%時，貸款人可能會認為貸款風險太大而拒絕申請。

貸款人有借款人違約風險，特別是當LTV過高時。銀行可能無法**該財產以支付給違約借款人的貸款金額。當住房地產價值通常下降時，這種情況很容易發生在經濟衰退中。如果給借款人的貸款超過了房產價值，則該貸款據說是水下貸款。如果借款人拖欠抵押貸款，銀行將在以低於未清償抵押餘額的價格**該房產時損失資金。銀行監控LTV，以防止此類損失。

因此，大多數高比率住房貸款需要某種形式的保險，以保護貸款人。這種保險被稱為私人抵押貸款保險（PMI），借款人需要單獨購買，以幫助保護貸款人。

高比率貸款歷史

直到20世紀20年代，人們不是透過去銀行買房，而是透過自己存錢，直到他們有足夠的錢買至少一塊土地或土地上有房子。後來，又出現了一家房屋貸款公司，它會把錢借給人們買房子，然後讓他們在多年內分期償還。即便如此，貸款的價格通常也只有房屋價值的一半或更少。

到20世紀20年代末，銀行發放的高比率貸款高達房屋價值的80%。私人抵押貸款保險的出現是為了保護銀行，但在20世紀30年代，當失業者停止支付，銀行和PMI公司也破產時，所有這些都被擱置了。

國會頒佈了房主貸款公司（HomeOwners'Loan Corp.），該公司開始為抵押貸款提供擔保，貸款比率降至15%。後來，透過聯邦住房管理局和其他機構，首付降至低個位數，甚至0%，以鼓勵購房。

直到2007-2008年抵押貸款危機爆發，這一體系才蓬勃發展起來。從2007年開始違約的高風險抵押貸款急劇增加，導致了數十年來最嚴重的經濟衰退。2000年代中期的房地產繁榮加上當時的低利率，促使許多放貸者向信用狀況不佳的個人提供住房貸款。房地產泡沫破裂後，許多借款人無法償還次級抵押貸款。

提供高比率貸款

聯邦住房管理局提供了一些專案，借貸者可以透過這些專案獲得貸款價值比高達96.5%的聯邦住房管理局貸款。換句話說，這個計劃需要3.5%的首付。然而，該計劃要求最低信用評分，以獲得批准的高比率貸款。還有其他優惠，即較低的信用評分是允許與10%的首付款。

此外，聯邦住房管理局貸款需要抵押保險費（MIP）。然而，一旦貸款價值比低於80%，貸款不再被視為高比率貸款，你可以再融資，這將消除保險。

高比率貸款示例

假設一個借款人計劃購買一套房子，它的估價是10萬美元。借款人首付1萬元，其餘9萬元將被借走。結果是貸款價值比為90%或（90000/100000），這將被視為高比率貸款。

高比率貸款與房屋凈值貸款的區別

房屋凈值貸款是一種房屋凈值分期貸款或第二抵押貸款，允許房主在他們的住房貸款對他們的權益。貸款是基於房屋所有者權益和房屋當前市場價值之間的差額。

房屋凈值貸款是為那些已經有了抵押貸款，並且已經支付了部分抵押貸款餘額，並且房產價值超過了貸款餘額的借款人提供的。換句話說，房屋凈值貸款允許房主根據房屋凈值進行借貸。另一方面，高比率貸款的貸款價值接近房產價值的100%。

使用高比率貸款的侷限性

高比率貸款可以有更高的利率，特別是如果借款人的信用評分較低。你的信用評分是一個數字值，代表你償還債務的能力，並顯示出貸款人有多大的風險，你違約。如果你的分數低，你的利率可能會更高。