什麼是信託契約(a trust deed)？

信託契約也稱為信託契約，是美國房地產交易中有時使用的一種檔案。當一方從另一方貸款購買一處房產時，該檔案生效。信託契約代表借款人和貸款人之間的協議，即在貸款還清之前，由中立和獨立的第三方以信託形式持有財產。

儘管信託契約已不像以前那麼普遍，但約有20個州仍然規定，在購買房地產時涉及融資時，必須使用信託契約，而不是抵押契約。信託契約在阿拉斯加、亞利桑那州、加利福尼亞州、科羅拉多州、愛達荷州、伊利諾伊州、密西西比州、密蘇裡州、蒙大拿州、北卡羅來納州、田納西州、德克薩斯州、弗吉尼亞州和西弗吉尼亞州很常見。肯塔基州、馬裡蘭州和南達科他州等少數幾個州允許使用信託契約和抵押貸款。

關鍵要點

• 在融資房地產交易中，信託契約將財產的法定所有權轉讓給第三方，如銀行、第三方託管公司或所有權公司，直至借款人向貸款人償還債務。
• 信託契約在幾個州被用來代替抵押貸款。
• 投資信託契約可以提供高收益的收入流。

理解信託契約

在房地產交易中，購房，比如說，貸款人給借款人錢，以換取一張或多張與信託契約有關的本票。該契約將不動產的法定所有權轉讓給公正的受託人，通常是所有權公司、託管公司或銀行，後者將不動產作為本票的抵押品。獲得完全所有權的衡平法上的所有權仍然屬於借款人，對財產的充分使用和責任也是如此。

這種狀況在整個貸款償還期內都會持續。受託人持有法定所有權，直到借款人全額償還債務，此時財產所有權成為借款人的所有權。如果借款人拖欠貸款，受託人將完全控制財產。

信託契約與抵押

信託契約和抵押貸款都用於銀行和私人貸款中，用於建立房地產的留置權，並且通常都記錄為房產所在縣的債務。

然而，抵押涉及兩方：借款人（或抵押人）和貸款人（或抵押權人）。相反，信託契約涉及三方當事人：借款人（或委託人）、貸款人（或受益人）和受託人。受託人為貸款人的利益持有留置權；如果借款人違約，受託人將根據貸款人的要求啟動並完成止贖程式。

與流行的用法相反，抵押貸款在技術上並不是用來購買房產的貸款；這是一份以房產作為貸款抵押品的協議。

止贖及信託契約

抵押貸款和信託契約有不同的止贖程式。司法止贖是一個**監督的過程，強制執行時，貸款人提出訴訟，借款人拖欠抵押貸款。這個過程既耗時又昂貴。

此外，如果取消抵押品贖回權的財產拍賣沒有帶來足夠的錢來償還本票，貸款人可以對借款人提出不足的判決，起訴餘額。但是，即使在房產**後，借款人仍有贖回權：可以在一定期限內償還貸款人，取得房產所有權。

相比之下，信託契約允許貸款人開始更快和更便宜的非司法止贖，繞過**系統，並遵守信託契約和州法律概述的程式。如果借款人沒有使貸款流動，財產將透過受託人的**進行拍賣。

所有權在**後透過受託人的契約從受託人轉移給新的所有者。當受託人**時沒有競買人，財產透過受託人契約歸還給貸款人。一旦房產售出，借款人就沒有贖回權。

此外，受託人有責任在**完成後將**所得支付給借款人和貸款人。受託人將向貸款人支付債務的剩餘金額，並向借款人支付超過該金額的任何款項，從而允許貸款人購買財產。

投資信託契約的利弊

尋求豐厚收益的投資者有時會轉向房地產行業，尤其是信託契約。

在信託契約投資中，投資者借錢給從事房地產專案的開發商。投資者的名字作為貸款人出現在信託契約上。投資者收取貸款利息；工程完成後，他的委託人將全額退還給他。信託契約經紀人通常為交易提供便利。

贊成的意見

• High-yielding income stream

• Portfolio diversification

欺騙

• Illiquidity

• No capital appreciation

什麼樣的開發商加入了這種安排？銀行往往不願意向某些型別的開發專案放貸，例如中型商業專案對大型貸款機構來說太小，對小型貸款機構來說太大，或是有不良記錄或貸款太多的開發商。對於開發商來說，謹慎的貸款機構在專案開工或完工的最後期限很緊的情況下行動也可能過於緩慢。

像這樣的開發商往往有點吃緊。由於這些原因，信託契約投資者可能經常期望他們的錢有很高的利率。他們不必成為房地產建設或管理方面的專家，就可以從多樣化的資產類別中獲益：這是一種被動投資。

信託契約投資具有一定的風險和劣勢。與股票不同，房地產投資不具有流動性，這意味著投資者無法按需取回資金。而且，投資者只能預期貸款產生的利息；任何額外的資本增值都是不可能的。

被投資方可能利用信託契約中的任何法律差異，造成可能危及投資的昂貴法律糾紛。缺乏經驗的典型投資者可能會遇到困難，因為要找到可信和可信賴的開發人員、專案和經紀人需要特定的專業知識。

信託契約的真例項子

德克薩斯州奧斯汀縣使用的一份短期信託契約檔案涵蓋了大多數貸款人的要求。表格首先定義借款人、貸款人和受託人填寫姓名的條款和空間。還需要借款金額和財產地址。

在本節之後，該檔案進一步規定了財產權利的轉讓和統一契約，包括：

• 本息支付明細
• 託管基金
• 留置權
• 財產保險和結構維護
• 規定借款人必須在60天內居住的結構佔用

該格式還包括不一致的契約，其中規定違約或違反任何協議條款。該檔案還明確規定，該檔案涉及的貸款不是房屋凈值貸款，也就是說，借款人將從中獲得現金，而是用於購買房產的貸款。

信託契約的結尾有一個空白處供借款人簽字，必須在公證人和兩名證人在場的情況下簽字。