什么是信托契约(a trust deed)？

信托契约也称为信托契约，是美国房地产交易中有时使用的一种文件。当一方从另一方贷款购买一处房产时，该文件生效。信托契约代表借款人和贷款人之间的协议，即在贷款还清之前，由中立和独立的第三方以信托形式持有财产。

尽管信托契约已不像以前那么普遍，但约有20个州仍然规定，在购买房地产时涉及融资时，必须使用信托契约，而不是抵押契约。信托契约在阿拉斯加、亚利桑那州、加利福尼亚州、科罗拉多州、爱达荷州、伊利诺伊州、密西西比州、密苏里州、蒙大拿州、北卡罗来纳州、田纳西州、德克萨斯州、弗吉尼亚州和西弗吉尼亚州很常见。肯塔基州、马里兰州和南达科他州等少数几个州允许使用信托契约和抵押贷款。

关键要点

• 在融资房地产交易中，信托契约将财产的法定所有权转让给第三方，如银行、第三方托管公司或所有权公司，直至借款人向贷款人偿还债务。
• 信托契约在几个州被用来代替抵押贷款。
• 投资信托契约可以提供高收益的收入流。

理解信托契约

在房地产交易中，购房，比如说，贷款人给借款人钱，以换取一张或多张与信托契约有关的本票。该契约将不动产的法定所有权转让给公正的受托人，通常是所有权公司、托管公司或银行，后者将不动产作为本票的抵押品。获得完全所有权的衡平法上的所有权仍然属于借款人，对财产的充分使用和责任也是如此。

这种状况在整个贷款偿还期内都会持续。受托人持有法定所有权，直到借款人全额偿还债务，此时财产所有权成为借款人的所有权。如果借款人拖欠贷款，受托人将完全控制财产。

信托契约与抵押

信托契约和抵押贷款都用于银行和私人贷款中，用于建立房地产的留置权，并且通常都记录为房产所在县的债务。

然而，抵押涉及两方：借款人（或抵押人）和贷款人（或抵押权人）。相反，信托契约涉及三方当事人：借款人（或委托人）、贷款人（或受益人）和受托人。受托人为贷款人的利益持有留置权；如果借款人违约，受托人将根据贷款人的要求启动并完成止赎程序。

与流行的用法相反，抵押贷款在技术上并不是用来购买房产的贷款；这是一份以房产作为贷款抵押品的协议。

止赎及信托契约

抵押贷款和信托契约有不同的止赎程序。司法止赎是一个**监督的过程，强制执行时，贷款人提出诉讼，借款人拖欠抵押贷款。这个过程既耗时又昂贵。

此外，如果取消抵押品赎回权的财产拍卖没有带来足够的钱来偿还本票，贷款人可以对借款人提出不足的判决，起诉余额。但是，即使在房产**后，借款人仍有赎回权：可以在一定期限内偿还贷款人，取得房产所有权。

相比之下，信托契约允许贷款人开始更快和更便宜的非司法止赎，绕过**系统，并遵守信托契约和州法律概述的程序。如果借款人没有使贷款流动，财产将通过受托人的**进行拍卖。

所有权在**后通过受托人的契约从受托人转移给新的所有者。当受托人**时没有竞买人，财产通过受托人契约归还给贷款人。一旦房产售出，借款人就没有赎回权。

此外，受托人有责任在**完成后将**所得支付给借款人和贷款人。受托人将向贷款人支付债务的剩余金额，并向借款人支付超过该金额的任何款项，从而允许贷款人购买财产。

投资信托契约的利弊

寻求丰厚收益的投资者有时会转向房地产行业，尤其是信托契约。

在信托契约投资中，投资者借钱给从事房地产项目的开发商。投资者的名字作为贷款人出现在信托契约上。投资者收取贷款利息；工程完成后，他的委托人将全额退还给他。信托契约经纪人通常为交易提供便利。

赞成的意见

• High-yielding income stream

• Portfolio diversification

欺骗

• Illiquidity

• No capital appreciation

什么样的开发商加入了这种安排？银行往往不愿意向某些类型的开发项目放贷，例如中型商业项目对大型贷款机构来说太小，对小型贷款机构来说太大，或是有不良记录或贷款太多的开发商。对于开发商来说，谨慎的贷款机构在项目开工或完工的最后期限很紧的情况下行动也可能过于缓慢。

像这样的开发商往往有点吃紧。由于这些原因，信托契约投资者可能经常期望他们的钱有很高的利率。他们不必成为房地产建设或管理方面的专家，就可以从多样化的资产类别中获益：这是一种被动投资。

信托契约投资具有一定的风险和劣势。与股票不同，房地产投资不具有流动性，这意味着投资者无法按需取回资金。而且，投资者只能预期贷款产生的利息；任何额外的资本增值都是不可能的。

被投资方可能利用信托契约中的任何法律差异，造成可能危及投资的昂贵法律纠纷。缺乏经验的典型投资者可能会遇到困难，因为要找到可信和可信赖的开发人员、项目和经纪人需要特定的专业知识。

信托契约的真实例子

德克萨斯州奥斯汀县使用的一份短期信托契约文件涵盖了大多数贷款人的要求。表格首先定义借款人、贷款人和受托人填写姓名的条款和空间。还需要借款金额和财产地址。

在本节之后，该文件进一步规定了财产权利的转让和统一契约，包括：

• 本息支付明细
• 托管基金
• 留置权
• 财产保险和结构维护
• 规定借款人必须在60天内居住的结构占用

该格式还包括不一致的契约，其中规定违约或违反任何协议条款。该文件还明确规定，该文件涉及的贷款不是房屋净值贷款，也就是说，借款人将从中获得现金，而是用于购买房产的贷款。

信托契约的结尾有一个空白处供借款人签字，必须在公证人和两名证人在场的情况下签字。