抵押貸款有固定利率和可調利率兩種主要形式，每種形式都有一些混合組合和多種衍生工具。對利率和決定未來利率走勢的經濟影響有一個基本的瞭解可以幫助你做出財務上合理的抵押貸款決策。此類決策包括在固定利率抵押貸款或可調利率抵押貸款（ARM）之間做出選擇，或決定是否從可調利率抵押貸款中再融資。

利率是如何確定的？

利率是貸款人為使用資產而向借款人收取的本金之外的金額。銀行收取的利率是由許多因素決定的，例如經濟狀況。一個國家的中央銀行設定利率，每家銀行用這個利率來確定他們提供的四月利率區間。

當央行將利率設定在較高水平時，債務成本就會上升。當債務成本高企時，它會阻礙人們借貸，減緩消費需求。此外，利率往往會隨著通貨膨脹而上升。

抵押生產線

抵押貸款行業有三個主要部分或業務：抵押貸款發起人，整合商和投資者。

抵押貸款發起人是貸款人。貸款人有幾種形式，從信用合作社、銀行到抵押貸款經紀人。抵押貸款發起人向消費者介紹和推銷貸款。他們**貸款。它們根據各自提供的利率、費用和服務水平相互競爭。他們收取的利率和費用決定了他們的利潤率。大多數抵押貸款發起人不“組合”貸款（這意味著他們不保留貸款資產）。相反，他們將抵押貸款**給二級抵押貸款市場。他們向消費者收取的利率取決於他們的利潤率以及他們可以將抵押貸款**到二級抵押貸款市場的價格。

聚合器從其他機構購買新產生的抵押貸款。它們是二級抵押貸款市場的一部分。大多數整合商也是抵押貸款發起人。整合商將許多類似的抵押貸款彙集在一起，形成抵押貸款支援證券（MBS）——這一過程被稱為證券化。抵押貸款支援證券是一種由基礎抵押貸款池支援的債券。抵押貸款支援證券**給投資者。抵押貸款支援證券**給投資者的價格決定了整合商從其他貸款人處購買新抵押貸款的價格，以及整合商為自己的抵押貸款發放向消費者提供的利率。

抵押貸款支援證券有許多投資者：養老基金、共同基金、銀行、對沖基金、外國**、保險公司、房地美和房利美（**支援的企業）。當投資者試圖實現收益最大化時，他們經常對抵押貸款支援證券和其他固定收益投資（如公司債券）進行相對價值分析。與所有金融證券一樣，投資者對抵押貸款支援證券的需求決定了他們購買這些證券的價格。

投資者對抵押貸款利率的影響

在很大程度上，抵押貸款支援證券投資者決定了向消費者提供的抵押貸款利率。如上所述，抵押生產線以投資者購買的抵押擔保證券的形式結束。自由市場決定了投資者購買抵押貸款支援證券的市場結算價格。這些價格在抵押貸款行業中反覆出現，以決定你買房時的利率。

固定利率抵押貸款

固定利率抵押貸款的利率在抵押期內是固定的。然而，平均而言，30年期固定利率抵押貸款的壽命較短，這是由於客戶轉移或再融資他們的抵押貸款。過去的經驗法則是，房主平均在家中居住7年，這一數字在2018年上升至13年。然而，根據美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的一份2020年報告，近一半（45%）的購房者表示，他們預計在家中居住16年或更長時間。

抵押貸款支援證券價格與美國國債價格高度相關。這意味著由30年期抵押貸款支援的抵押貸款支援證券的價格將隨美國財政部5年期債券或美國財政部10年期債券的價格變動，這些債券的價格基於一種稱為久期的金融本金。實際上，30年期抵押貸款的期限更接近5年期債券，但市場傾向於以10年期債券為基準。這也意味著，向消費者提供的30年期固定利率抵押貸款的利率應該隨著美國國債10年期債券的收益率而上下浮動。債券的收益率是其票面利率和價格的函式。

經濟預期決定美國國債的價格和收益率。債券最大的敵人是通貨膨脹，它侵蝕了未來債券支付的價值，包括息票支付和本金償還。因此，當通貨膨脹很高或預期會上升時，債券價格會下降，這意味著它們的收益率會上升。債券的價格和收益率之間存在著相反的關係。

美聯儲的角色

美聯儲在通脹預期中扮演著重要角色。這是因為債券市場對美聯儲透過短期利率管理控制通脹的效果的看法決定了長期利率，比如美國國債10年期的收益率。換言之，美聯儲（Federal Reserve）設定當前短期利率，市場將其解讀為確定長期利率，比如美國國債10年期的收益率。

記住，30年期抵押貸款的利率與美國財政部10年期債券的收益率高度相關。如果你想預測未來30年期固定利率抵押貸款利率的走勢，請觀察並瞭解美國國債10年期（或5年期國債）的收益率，並關註市場對美聯儲貨幣政策的看法。

可調利率抵押貸款（arm）

可調利率抵押貸款的利率可能會每月、每六個月、每年或更少地發生變化，這取決於抵押貸款的條款。利率由一個指數值加上一個利差組成。這就是所謂的完全指數化利率。通常四捨五入到八分之一個百分點。指數值是可變的，而保證金在抵押貸款的有效期內是固定的。例如，如果當前指數值為6.83%，利差為3%，四捨五入到最接近的八分之一個百分點，則完全指數化的利率為9.83%。如果指數降至6.1%，完全指數化的利率將為9.1%。

可調利率抵押貸款的利率與指數掛鉤。不同的可調利率抵押貸款有幾種不同的抵押指數，每種指數都是使用一種活躍交易的金融證券、一種銀行貸款或一種銀行存款的利率構建的。所有不同的抵押貸款指數都有著廣泛的相關性。換言之，隨著經濟狀況的變化，它們會朝著同一個方向上下移動。

大多數抵押貸款指數都被視為短期指數。”“短期”或“期限”是指用於構建指數的證券、貸款或存款的期限。通常，任何期限為一年或一年以下的證券、貸款或存款都被認為是短期的。大多數短期利率，包括用於構建抵押貸款指數的利率，都與一種稱為聯邦基金利率的利率密切相關。

預測變化

如果你想預測可調利率抵押貸款的利率變化，看看收益率曲線的形狀。收益率曲線代表期限為3個月至30年的美國國債收益率。

當曲線形狀平坦或向下傾斜時，意味著市場預期美聯儲將保持短期利率穩定或調低利率。當曲線的形狀向上傾斜時，市場預計美聯儲將提高短期利率。

曲線在兩個方向上的陡峭程度表明市場對美聯儲上調或下調短期利率的預期。美聯儲基金期貨價格也反映了市場對未來短期利率的預期。

底線

瞭解什麼影響當前和未來的固定和可調利率抵押貸款利率可以幫助你作出財務健全的抵押貸款決策。例如，它可以告知您選擇可調利率抵押貸款而不是固定利率抵押貸款的決定，並幫助您決定何時可以從可調利率抵押貸款中再融資。

不要相信你在電視上聽到的一切。這並不總是“在利率進一步上升之前從可調利率抵押貸款中再融資的好時機”。利率可能會進一步上升，也可能會下降。找出收益率曲線是什麼意思。