當利率上升時，投資者會為他們能找到的任何好資產尋找掩護。另類投資，如房地產投資信託基金（REITs），可以是一個很好的選擇，這取決於市場週期。讓我們看看房地產投資信託基金在高利率和低利率期間的表現。

房地產投資信託基金概述

REIT是一種公開交易的證券，透過房地產或抵押貸款投資於房地產，在股票等主要交易所上市。因此，房地產投資信託基金提供了高水平的流動性（這在處理房地產時是罕見的）。信託公司通常專註於特定的財產型別，如住宅公寓、商業建築、倉庫或酒店設施。房地產投資信託基金也有地區變體，主要集中在美國、歐洲、中國或日本等特定國家/地區的房地產。

房地產投資信託基金提供許多好處，包括多樣化、上述流動性、少量投資、收入分配和稅收優惠（取決於當地法律）(更多資訊，請參見：投資REITs的關鍵提示。）

reit回報與利率

在經濟增長時期，房地產投資信託基金的價格往往會隨著利率的上升而上升。原因是，經濟的增長會增加房地產投資信託基金的價值，因為其基礎房地產資產的價值會增加。在一個不斷增長的經濟體中，對融資的需求也會增加，從而導致利率上升。相反，在經濟放緩的情況下，當美聯儲收緊貨幣政策時，這種關係就會轉為負面。下表詳細說明瞭2000-2019年10年期美國國債收益率與房地產投資信託基金總回報率之間的關係。

在大多數情況下，房地產投資信託基金的回報率和利率正相關，朝著同一方向發展。這主要體現在2001-2004年和2008-2013年之間。2004年、2013年和2016年之後的逆相關時期都與美聯儲的貨幣緊縮政策有關，逆轉了主要在衰退之後實施的貨幣**行動。利率上升，但房地產投資信託價值下降。

標準普爾（S&amp；P、 該報告分析了20世紀70年代開始的6個時期，10年期美國國債收益率大幅增長。這項研究將利率上升與房地產投資信託基金（REIT）以及這些時期的股票表現進行了比較。資訊如下表所示。

在這6個加息期中，房地產投資信託基金收益率在其中4個加息期有所上升，在其中3個加息期超過股市。

然而，還有其他因素和其他詳細觀察需要考慮，這可能表明房地產投資信託投資的正或負回報取決於利率環境。

最大的因素是並非所有的房地產投資信託基金都是平等的。首先，房地產投資信託基金在許多行業運作。其中包括醫療保健、酒店、住宅、工業等。每一個行業都有不同的變數，它們對經濟環境的反應不同。另一個重要因素是房地產投資信託基金的債務狀況；他們需要多少資金來發展業務。債務狀況決定了房地產投資信託基金償還債務的能力和時間框架，這將受到不同利率環境的影響。

所討論的觀察結果表明，房地產投資信託基金可能並不真正依賴於利率情景，而且在決定房地產投資信託基金在不同利率時期的表現時，還有許多其他因素在起作用。房地產投資信託投資的回報實際上可能不會受到利率變化的影響。與任何投資一樣，重要的是要看看具體的房地產投資信託基金的問題，其業績，股息支付歷史，和債務水平。

reit對投資者的好處

房地產投資信託基金還有其他好處，使其在不同的利息期成為一個不錯的投資選擇：

收入機會

REITs被認為是基於收益的證券。雖然它們可以在價格上升值，但REIT回報的相當一部分來自股息。如果REITs將其收入的90%分配給其單位持有人，則不必繳納企業稅。這種減稅政策導致股息收入定期分配給REIT股東，即使利率較高，有效凈收益率也往往高於債券（或股票）的凈收益率。

全球多樣化

房地產投資信託基金為全球市場提供敞口。自20世紀90年代以來，英國、新加坡、日本、澳大利亞、荷蘭、南非和許多其他國家都啟用了房地產投資信託基金上市，允許投資者在外國房地產市場進行投資。例如，如果美國本地房地產市場由於利率上升的影響而萎縮，那麼在新加坡房地產市場有敞口的美國投資者如果在其投資組閤中持有新加坡的房地產投資信託基金，就可以從中受益。

行業特定風險

如果利率上升，並非所有房地產子行業都可能受到不利影響。例如，住宅租金可能會受到影響，但黃金地段的購物中心可能不會。仔細研究房地產市場、利率對特定子部門的影響以及基於其基礎地產持有的特定REIT，無論利率影響如何，REIT投資都能盈利。

底線

在研究相關模式和歷史資料後，似乎REITs的回報在不同的利率期間有所不同，但在利率上升期間，大部分REITs表現出正相關。經過仔細研究，選擇合適的房地產子行業和地理區域，投資者可以認為房地產投資信託基金是一個很好的投資多元化，除了傳統的股票和債券。