reits與房地產共同基金：綜述

房地產投資信託基金（REITs）和房地產共同基金都為個人投資者投資房地產市場的各個領域提供了多樣化和一種簡單、實惠的方式。與直接擁有或投資房地產相比，它們在這一領域的投資更具流動性。

房地產投資信託基金和房地產共同基金種類繁多，可供選擇。在考慮這兩種工具之前，您需要瞭解這兩種工具之間的主要區別，以及它們的優缺點。

關鍵要點

• 投資房地產資產有助於投資組合多樣化和增加回報。
• 房地產投資信託基金（REITs）是一種類似股票的證券，投資者可以透過它獲得股票或基於債務的房地產投資組合。房地產投資信託基金通常直接投資於房地產或抵押貸款。
• 房地產投資信託基金在性質上可分為股權、抵押或混合。
• 房地產共同基金是投資於房地產投資信託基金、房地產股票和指數或兩者的管理型基金。
• 房地產投資信託基金往往比房地產共同基金更具稅收優惠，成本更低。

房地產投資信託

房地產投資信託基金是指透過房地產或抵押貸款直接投資於房地產的公司、信託或協會。他們在證券交易所交易，像股票一樣買賣。房地產投資信託基金支付股息作為其結構的一部分。美國國稅局（IRS）要求他們將大部分應稅利潤（90%或以上）透過股息支付給股東。然而，房地產投資信託公司不繳納企業所得稅。

房地產投資信託基金至少75%的資產必須是房地產，至少75%的總收入必須來自租金、抵押貸款利息或**房地產的收益。

三種主要型別是股票型房地產投資信託基金、抵押型房地產投資信託基金和混合型房地產投資信託基金。

權益型投資信託

股票型房地產投資信託基金擁有並投資於公寓、辦公樓、購物中心和酒店等房地產。收入主要來自他們擁有或分享的房產的租金。

股票型房地產投資信託基金可以進行廣泛投資，也可以專註於某一特定領域，如酒店、住宅物業、倉庫、醫院等。

一般而言，股權REITs提供穩定的收入。而且，由於這些房地產投資信託基金透過收取租金來產生收入，它們的收入相對容易預測，而且往往會隨著時間的推移而增加。

大多數房地產投資信託基金屬於股權型別。

抵押房地產投資信託

抵押房地產投資信託基金（MREIT）投資於住宅和商業抵押貸款。這些房地產投資信託基金貸款用於抵押貸款，或購買現有抵押貸款或抵押擔保證券（MBS）。雖然股票型房地產投資信託基金通常透過租金產生收入，但抵押型房地產投資信託基金從其債務投資的利息中賺取收入。

當利率上升時，抵押房地產投資信託基金往往比股票房地產投資信託基金錶現更好。

混合型房地產投資信託

混合型房地產投資信託基金是股權和抵押房地產投資信託基金的結合。他們都擁有房產，收取租金，還投資抵押貸款證券。透過同時投資抵押貸款和硬資產，像雙港這樣的混合型房地產投資信託基金採取了一種更為平衡的方法，在利率上升和下降的環境中，可能都能獲利，而傳統的只投資股票或只投資抵押貸款的房地產投資信託基金可能會面臨困境。

請註意，只有少數混合型房地產投資信託基金上市。

房地產投資信託基金業績

當利率下降和租金上漲時，房地產投資信託基金往往表現最佳。房地產投資信託基金（REITs）作為分紅型股票，在分析時與其他股票非常相似。但由於物業的會計處理存在較大差異。例如，由於房地產投資信託基金購買房地產，你可能會看到比其他型別公司更高的債務水平。

資本市場條件也很重要，即機構對REIT股票的需求。從短期來看，這種需求可能會壓倒基本面。例如，儘管基本面低迷，但房地產投資信託基金股票在2001年和2002年上半年表現相當不錯，因為資金正流入整個資產類別。

在個人REIT層面，您希望看到收入增長的強勁前景，如租金收入、相關服務收入和FFO。你想看看房地產投資信託基金在改善入住率和提高租金方面是否有獨特的策略。

行業部門也很重要，因為專業房地產投資信託基金的回報率將因所擁有的房地產型別而異。例如，下圖描繪了2019年按行業劃分的房地產投資信託基金回報率。在那一年，工業地產和資料中心表現最佳，而零售和自儲業務則萎靡不振。

房地產共同基金

共同基金是專業管理的集合投資，投資於股票和債券等多種工具。投資者購買共同基金股份或單位，按基金當前資產凈值（NAV）購買或贖回。資產凈值每天計算一次，以基金投資組閤中證券的收盤價為基礎。

房地產共同基金主要投資於房地產投資信託基金和房地產運營公司使用專業投資組合經理和專家研究。它們提供了使用相對較少的資本獲得房地產多樣化敞口的能力。根據他們的戰略和多元化目標，它們為投資者提供了比單獨購買REIT股票更廣泛的資產選擇，而且它們還提供了從一隻基金到另一隻基金的靈活性。

散戶投資者的一個優勢是基金提供的分析和研究資訊。這可以包括收購資產的細節和管理層對特定房地產投資的可行性和績效的看法，以及作為一種資產類別。更多的投機性投資者可以投資於一系列房地產共同基金，策略性地對某些房地產型別或地區進行過度估價，以實現回報最大化。

房地產共同基金 可以是 

房地產共同基金業績

由於他們主要投資於房地產投資信託基金，房地產共同基金的業績與他們持有的房地產投資信託基金的業績密切相關。然而，共同基金的流動性可能比不動產投資信託基金（REITs）或不動產投資信託基金（reitetf）要低，稅收優惠更少，管理費用也更高。儘管房地產共同基金為傳統上流動性較差的資產類別帶來了流動性，但批評者認為，它們無法與房地產直接投資相比。

特別註意事項

房地產投資信託基金（REITs）和房地產共同基金（real estate mutual Fund）為個人投資者提供了有限的資本，使他們能夠進行多元化或集中的房地產投資，因為他們的最低投資額相對較低。當它們提供多樣化投資時，這兩種型別的基金有助於降低風險。

根據他們的投資策略，房地產共同基金可以是一個更多元化的投資工具比房地產投資信託基金。對於那些希望集中在一隻或幾隻基金上實現更大的多樣化的投資者來說，這可以降低交易成本。他們也有專業的投資組合管理和研究的好處。

房地產基金為中長期投資者提供股息收入和資本增值潛力。請記住，房地產投資信託基金每年必須以股息的形式向股東分配至少90%的應納稅所得額。

在通貨膨脹時期，隨著房地產價格和租金的上漲，房地產的價值往往會增加。因此，房地產投資信託基金和房地產共同基金可以作為一個潛在的對沖通貨膨脹。

最後，這兩種型別的房地產基金都提供了典型的非流動性資產類別的流動性。

缺點

與任何投資一樣，投資REITs和房地產共同基金都存在風險。退貨不保證。

此外，與所有特定行業的基金一樣，那些專註於房地產的基金可能比那些投資視野更廣的基金（如跟蹤標普指數的基金）波動性更大；500指數。簡而言之，當房地產市場搖搖欲墜時，這一領域的資金就會受到影響。當然，當房地產市場繁榮時，情況恰恰相反。

利率上升也會影響房地產基金的回報。例如，房地產投資信託基金依靠債務或借來的資金來獲得財產。當利率上升時，借款成本也會上升，這會削減利潤。

房地產投資信託基金與房地產共同基金案例

例如，如果你想投資於紐約充滿活力且以價格著稱的房地產市場，不妨考慮一下名為帝國地產信託公司（Empire State Realty Trust Inc.）的房地產投資信託基金（REIT），它可以將標誌性的帝國大廈作為其投資組閤中的一個物業。其投資組合在曼哈頓和紐約市區共有6處零售物業和14處辦公物業。

T。Rowe Price Real Estate（TRREX）是（房地產）行業共同基金的一個例子，持有不同的股份。該公司擁有約40家控股公司，主要投資於房地產投資信託基金以及上市房地產相關公司。

底線

房地產投資信託基金和房地產共同基金有其不同之處，但它們的相似之處在於，它們都提供流動性，並提供一種獲得多樣化房地產資產敞口的便捷方式。對於沒有大量資金的散戶投資者來說，這些房地產基金為投資範圍廣泛的房地產創造了一條途徑，否則這些房地產基金可能遙不可及。尤其是長期投資者，有可能從股息收入和資本增值中獲得回報。在投資這兩者之前，一定要瞭解兩者的區別，以及隨之而來的風險和回報。

reit與房地產共同基金常見問題

什麼是非交易reit(a non-traded reit)？

非交易型REITs是專業管理的私人房地產投資基金，直接投資於房地產，不在證券交易所上市。這些僅適用於經認可的高凈值投資者，通常需要大量的最低投資。

什麼是房地產投資信託基金(a reit etf)？

REIT etf是一種交易所交易基金（etf），將其大部分資產投資於股票REIT證券和相關衍生品。房地產投資信託基金（REIT）etf是圍繞公開交易的房地產所有者指數進行被動管理的。

什麼是房地產投資信託指數基金(a reit index fund)？

與REIT ETF一樣，REIT指數基金是一種被動投資於基準房地產指數的共同基金，如摩根士丹利資本國際美國REIT指數或道瓊斯美國REIT指數，這些指數合計約佔國內公開交易REIT市場總價值的三分之二。

什麼是回形針房地產投資信託基金(a paper clip reit)？

回形針式房地產投資信託基金是一種旨在最大限度地發揮房地產投資信託固有稅收優勢的結構，同時允許公司經營此類信託通常無法經營的房地產。這類房地產投資信託基金受到嚴格的監管審查，因為在回形針結構中，信託義務是對不同的股東群體承擔的，可能存在內在衝突。它與釘住的房地產投資信託基金類似，但在結構上更加靈活。

什麼是三重凈房地產投資信託基金(a triple net reit)？

三重凈值房地產投資信託基金是一種權益房地產投資信託基金，它擁有利用三重凈值（NNN）租賃的商業地產。三重凈租賃意味著，除了租金、財產稅和保險費之外，結構維護和修理的費用必須由承租人支付。因為這些額外的費用轉嫁給了房客，房東通常收取較低的基本租金。這免除了房地產投資信託基金的最大風險的任何凈租賃。