reits与房地产共同基金：综述

房地产投资信托基金（REITs）和房地产共同基金都为个人投资者投资房地产市场的各个领域提供了多样化和一种简单、实惠的方式。与直接拥有或投资房地产相比，它们在这一领域的投资更具流动性。

房地产投资信托基金和房地产共同基金种类繁多，可供选择。在考虑这两种工具之前，您需要了解这两种工具之间的主要区别，以及它们的优缺点。

关键要点

• 投资房地产资产有助于投资组合多样化和增加回报。
• 房地产投资信托基金（REITs）是一种类似股票的证券，投资者可以通过它获得股票或基于债务的房地产投资组合。房地产投资信托基金通常直接投资于房地产或抵押贷款。
• 房地产投资信托基金在性质上可分为股权、抵押或混合。
• 房地产共同基金是投资于房地产投资信托基金、房地产股票和指数或两者的管理型基金。
• 房地产投资信托基金往往比房地产共同基金更具税收优惠，成本更低。

房地产投资信托

房地产投资信托基金是指通过房地产或抵押贷款直接投资于房地产的公司、信托或协会。他们在证券交易所交易，像股票一样买卖。房地产投资信托基金支付股息作为其结构的一部分。美国国税局（IRS）要求他们将大部分应税利润（90%或以上）通过股息支付给股东。然而，房地产投资信托公司不缴纳企业所得税。

房地产投资信托基金至少75%的资产必须是房地产，至少75%的总收入必须来自租金、抵押贷款利息或**房地产的收益。

三种主要类型是股票型房地产投资信托基金、抵押型房地产投资信托基金和混合型房地产投资信托基金。

权益型投资信托

股票型房地产投资信托基金拥有并投资于公寓、办公楼、购物中心和酒店等房地产。收入主要来自他们拥有或分享的房产的租金。

股票型房地产投资信托基金可以进行广泛投资，也可以专注于某一特定领域，如酒店、住宅物业、仓库、医院等。

一般而言，股权REITs提供稳定的收入。而且，由于这些房地产投资信托基金通过收取租金来产生收入，它们的收入相对容易预测，而且往往会随着时间的推移而增加。

大多数房地产投资信托基金属于股权类型。

抵押房地产投资信托

抵押房地产投资信托基金（MREIT）投资于住宅和商业抵押贷款。这些房地产投资信托基金贷款用于抵押贷款，或购买现有抵押贷款或抵押担保证券（MBS）。虽然股票型房地产投资信托基金通常通过租金产生收入，但抵押型房地产投资信托基金从其债务投资的利息中赚取收入。

当利率上升时，抵押房地产投资信托基金往往比股票房地产投资信托基金表现更好。

混合型房地产投资信托

混合型房地产投资信托基金是股权和抵押房地产投资信托基金的结合。他们都拥有房产，收取租金，还投资抵押贷款证券。通过同时投资抵押贷款和硬资产，像双港这样的混合型房地产投资信托基金采取了一种更为平衡的方法，在利率上升和下降的环境中，可能都能获利，而传统的只投资股票或只投资抵押贷款的房地产投资信托基金可能会面临困境。

请注意，只有少数混合型房地产投资信托基金上市。

房地产投资信托基金业绩

当利率下降和租金上涨时，房地产投资信托基金往往表现最佳。房地产投资信托基金（REITs）作为分红型股票，在分析时与其他股票非常相似。但由于物业的会计处理存在较大差异。例如，由于房地产投资信托基金购买房地产，你可能会看到比其他类型公司更高的债务水平。

资本市场条件也很重要，即机构对REIT股票的需求。从短期来看，这种需求可能会压倒基本面。例如，尽管基本面低迷，但房地产投资信托基金股票在2001年和2002年上半年表现相当不错，因为资金正流入整个资产类别。

在个人REIT层面，您希望看到收入增长的强劲前景，如租金收入、相关服务收入和FFO。你想看看房地产投资信托基金在改善入住率和提高租金方面是否有独特的策略。

行业部门也很重要，因为专业房地产投资信托基金的回报率将因所拥有的房地产类型而异。例如，下图描绘了2019年按行业划分的房地产投资信托基金回报率。在那一年，工业地产和数据中心表现最佳，而零售和自储业务则萎靡不振。

房地产共同基金

共同基金是专业管理的集合投资，投资于股票和债券等多种工具。投资者购买共同基金股份或单位，按基金当前资产净值（NAV）购买或赎回。资产净值每天计算一次，以基金投资组合中证券的收盘价为基础。

房地产共同基金主要投资于房地产投资信托基金和房地产运营公司使用专业投资组合经理和专家研究。它们提供了使用相对较少的资本获得房地产多样化敞口的能力。根据他们的战略和多元化目标，它们为投资者提供了比单独购买REIT股票更广泛的资产选择，而且它们还提供了从一只基金到另一只基金的灵活性。

散户投资者的一个优势是基金提供的分析和研究信息。这可以包括收购资产的细节和管理层对特定房地产投资的可行性和绩效的看法，以及作为一种资产类别。更多的投机性投资者可以投资于一系列房地产共同基金，策略性地对某些房地产类型或地区进行过度估价，以实现回报最大化。

房地产共同基金 可以是 

房地产共同基金业绩

由于他们主要投资于房地产投资信托基金，房地产共同基金的业绩与他们持有的房地产投资信托基金的业绩密切相关。然而，共同基金的流动性可能比不动产投资信托基金（REITs）或不动产投资信托基金（reitetf）要低，税收优惠更少，管理费用也更高。尽管房地产共同基金为传统上流动性较差的资产类别带来了流动性，但批评者认为，它们无法与房地产直接投资相比。

特别注意事项

房地产投资信托基金（REITs）和房地产共同基金（real estate mutual Fund）为个人投资者提供了有限的资本，使他们能够进行多元化或集中的房地产投资，因为他们的最低投资额相对较低。当它们提供多样化投资时，这两种类型的基金有助于降低风险。

根据他们的投资策略，房地产共同基金可以是一个更多元化的投资工具比房地产投资信托基金。对于那些希望集中在一只或几只基金上实现更大的多样化的投资者来说，这可以降低交易成本。他们也有专业的投资组合管理和研究的好处。

房地产基金为中长期投资者提供股息收入和资本增值潜力。请记住，房地产投资信托基金每年必须以股息的形式向股东分配至少90%的应纳税所得额。

在通货膨胀时期，随着房地产价格和租金的上涨，房地产的价值往往会增加。因此，房地产投资信托基金和房地产共同基金可以作为一个潜在的对冲通货膨胀。

最后，这两种类型的房地产基金都提供了典型的非流动性资产类别的流动性。

缺点

与任何投资一样，投资REITs和房地产共同基金都存在风险。退货不保证。

此外，与所有特定行业的基金一样，那些专注于房地产的基金可能比那些投资视野更广的基金（如跟踪标普指数的基金）波动性更大；500指数。简而言之，当房地产市场摇摇欲坠时，这一领域的资金就会受到影响。当然，当房地产市场繁荣时，情况恰恰相反。

利率上升也会影响房地产基金的回报。例如，房地产投资信托基金依靠债务或借来的资金来获得财产。当利率上升时，借款成本也会上升，这会削减利润。

房地产投资信托基金与房地产共同基金案例

例如，如果你想投资于纽约充满活力且以价格著称的房地产市场，不妨考虑一下名为帝国地产信托公司（Empire State Realty Trust Inc.）的房地产投资信托基金（REIT），它可以将标志性的帝国大厦作为其投资组合中的一个物业。其投资组合在曼哈顿和纽约市区共有6处零售物业和14处办公物业。

T。Rowe Price Real Estate（TRREX）是（房地产）行业共同基金的一个例子，持有不同的股份。该公司拥有约40家控股公司，主要投资于房地产投资信托基金以及上市房地产相关公司。

底线

房地产投资信托基金和房地产共同基金有其不同之处，但它们的相似之处在于，它们都提供流动性，并提供一种获得多样化房地产资产敞口的便捷方式。对于没有大量资金的散户投资者来说，这些房地产基金为投资范围广泛的房地产创造了一条途径，否则这些房地产基金可能遥不可及。尤其是长期投资者，有可能从股息收入和资本增值中获得回报。在投资这两者之前，一定要了解两者的区别，以及随之而来的风险和回报。

reit与房地产共同基金常见问题

什么是非交易reit(a non-traded reit)？

非交易型REITs是专业管理的私人房地产投资基金，直接投资于房地产，不在证券交易所上市。这些仅适用于经认可的高净值投资者，通常需要大量的最低投资。

什么是房地产投资信托基金(a reit etf)？

REIT etf是一种交易所交易基金（etf），将其大部分资产投资于股票REIT证券和相关衍生品。房地产投资信托基金（REIT）etf是围绕公开交易的房地产所有者指数进行被动管理的。

什么是房地产投资信托指数基金(a reit index fund)？

与REIT ETF一样，REIT指数基金是一种被动投资于基准房地产指数的共同基金，如摩根士丹利资本国际美国REIT指数或道琼斯美国REIT指数，这些指数合计约占国内公开交易REIT市场总价值的三分之二。

什么是回形针房地产投资信托基金(a paper clip reit)？

回形针式房地产投资信托基金是一种旨在最大限度地发挥房地产投资信托固有税收优势的结构，同时允许公司经营此类信托通常无法经营的房地产。这类房地产投资信托基金受到严格的监管审查，因为在回形针结构中，信托义务是对不同的股东群体承担的，可能存在内在冲突。它与钉住的房地产投资信托基金类似，但在结构上更加灵活。

什么是三重净房地产投资信托基金(a triple net reit)？

三重净值房地产投资信托基金是一种权益房地产投资信托基金，它拥有利用三重净值（NNN）租赁的商业地产。三重净租赁意味着，除了租金、财产税和保险费之外，结构维护和修理的费用必须由承租人支付。因为这些额外的费用转嫁给了房客，房东通常收取较低的基本租金。这免除了房地产投资信托基金的最大风险的任何净租赁。